So funktioniert der bodenrichtwert-rechner
So berechnen wir: Der Rechner bildet die amtliche Wertermittlung in drei Schritten ab – von der BORIS-Auskunft bis zum rechnerischen Bodenwert.
Schritt 1 – Richtigen Wert finden. Du brauchst den Bodenrichtwert genau der Zone, in der dein Grundstück liegt, mit dem aktuellen Stichtag.
Die BORIS-Portale der Länder zeigen dir die Bodenrichtwertzone auf einer Karte; du klickst dein Grundstück an und liest den Wert in Euro pro Quadratmeter ab. Achte auf den Entwicklungszustand (meist "baureifes Land") und die Nutzungsart (z. B. Wohnbaufläche) – nur wenn beides zu deinem Grundstück passt, ist der Wert der richtige.
Schritt 2 – Flächen aufteilen. Nicht jeder Quadratmeter eines Grundstücks ist Bauland.
Liegt ein Teil im Hinterland (Gartenland, das nicht bebaubar ist), gilt für ihn ein deutlich niedrigerer Wert. Der Rechner trennt deshalb Baulandfläche und Hinterlandfläche und multipliziert jede mit ihrem eigenen Bodenrichtwert.
Schritt 3 – Bodenwert bilden. Baulandwert plus Hinterlandwert ergeben den rechnerischen Bodenwert deines Grundstücks.
Das ist der Betrag, den auch das Finanzamt als Ausgangsgröße nutzt (§ 179 BewG: Bodenwert = Grundstücksfläche × Bodenrichtwert) – und den Gutachter als Basis für ihre weitergehende Wertermittlung nehmen.
Wie der Gutachterausschuss deinen Bodenrichtwert festsetzt
Hinter jedem Bodenrichtwert steckt ein gesetzlich geregeltes Verfahren, kein Schätzwert aus einer Datenbank. Die wichtigsten Stationen:
Der Gutachterausschuss. Nach § 192 Baugesetzbuch (BauGB) bilden die Gemeinden und Landkreise Gutachterausschüsse für Grundstückswerte – unabhängige Gremien aus Sachverständigen für Immobilienbewertung, Architektur, Bauwesen und Steuern.
Sie sind weder Behörde im klassischen Sinn noch Interessenvertreter, sondern ehrenamtlich tätige Expertengremien.
Die Kaufpreissammlung. Das Herzstück steht in § 193 BauGB: Jeder Notar in Deutschland muss dem zuständigen Gutachterausschuss eine Abschrift jedes Grundstückskaufvertrags zuleiten.
Daraus entsteht die Kaufpreissammlung – eine lückenlose, anonymisierte Datenbank tatsächlich gezahlter Preise. Das ist der entscheidende Unterschied zu Portal-Preisen: Bodenrichtwerte basieren auf echten Transaktionen, nicht auf Angebotspreisen oder Schätzungen.
Die Zonenbildung. Nach § 196 BauGB ermittelt der Ausschuss aus der Kaufpreissammlung flächendeckend durchschnittliche Lagewerte "für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands".
Dazu fasst er Grundstücke mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen zu Bodenrichtwertzonen zusammen. Innerhalb einer Zone gilt ein einheitlicher Wert pro Quadratmeter – für ein fiktives, unbebautes "Richtwertgrundstück" mit definierten Merkmalen (Nutzungsart, Geschossigkeit, Grundstückstiefe).
Stichtag und Veröffentlichung. Die Werte werden mindestens alle zwei Jahre mit Stichtag 1. Januar neu ermittelt und in den BORIS-Systemen der Länder veröffentlicht – bundesweit gebündelt über das Portal BORIS-D (bodenrichtwerte-boris.de).
Zwischen den Stichtagen bleibt der Wert fix: Er reagiert nicht auf einzelne Verkäufe, sondern wird turnusmäßig aus der Kaufpreissammlung des Vorjahres neu gebildet. Für vertiefende Berechnungen können Sie direkt den Grundsteuer aus Bodenrichtwert berechnen heranziehen.
Was ändert sich 2026 / 2027?
Grundsteuer-Kontext. Seit der Grundsteuerreform fließen Bodenrichtwerte direkt in deine Steuer ein: Für die Bewertung zum Stichtag 1. Januar 2022 wurde der Bodenwert aus Grundstücksfläche × Bodenrichtwert gebildet (§ 179 BewG), und auf dieser Basis erheben die Kommunen seit 2025 die neue Grundsteuer.
Wenn du 2026 deinen Grundsteuerbescheid prüfst, ist der dort angesetzte Bodenrichtwert die erste Zahl, die du kontrollieren solltest – ein falscher Zonenwert oder ein überholter Stichtag verfälscht die gesamte Berechnung.
Digitalisierung schreitet voran. Die BORIS-Portale werden laufend ausgebaut; in den meisten Bundesländern ist die Kartenabfrage inzwischen kostenlos und ohne Registrierung möglich.
Einzige nennenswerte Ausnahme bleibt Bayern: Dort kostet der Auszug aus dem Bodenrichtwertinformationssystem 25 bis 50 Euro pro Abruf, während Länder wie Nordrhein-Westfalen, Hessen, Niedersachsen oder Berlin die Auskunft gratis anbieten.
Nächster Stichtag. Die zweijährige Fortschreibung läuft weiter – informiere dich 2027 über die neuen Stichtagswerte, sobald dein Bundesland sie veröffentlicht. Gerade in Regionen mit stark gestiegenen Kaufpreisen kann der neue Zonenwert spürbar vom alten abweichen.
Beispielrechnung
Nehmen wir ein konkretes Grundstück in einer Wohnbauzone – angelehnt an eine echte amtliche BORIS-Auskunft:
- Grundstücksfläche laut Liegenschaftskataster: 800 m²
- Bodenrichtwert zum Stichtag 1. Januar 2025: 100 €/m²
- Entwicklungszustand: baureifes Land, Nutzungsart: Wohnbaufläche
Rechnung: 800 m² × 100 €/m² = 80.000 € rechnerischer Bodenwert.
Und jetzt die Variante mit Hinterland: Von den 800 m² sind 600 m² Bauland und 200 m² nicht bebaubares Hinterland (Bodenrichtwert Hinterland: 30 €/m²):
- Bauland: 600 m² × 100 €/m² = 60.000 €
- Hinterland: 200 m² × 30 €/m² = 6.000 €
- Gesamt: 66.000 €
Der Unterschied von 14.000 Euro zeigt, warum die Flächenaufteilung so wichtig ist: Wer das Hinterland mit dem Baulandwert ansetzt, überschätzt den Wert massiv.
Typische Fehler
Bodenrichtwert mit Verkehrswert verwechseln. Der größte Irrtum: Der Zonenwert ist kein Kaufpreis.
Der Verkehrswert nach § 194 BauGB berücksichtigt zusätzlich alle individuellen Merkmale – Zuschnitt, Topografie, Erschließung, Belastungen, Mikrolage. Nutzt du einen bodenrichtwert-rechner, erhältst du den rechnerischen Bodenwert, also die Basis, nicht das Endergebnis einer Wertermittlung.
Alten Stichtag verwenden. Bodenrichtwerte gelten immer zu einem Stichtag (meist 1. Januar, alle zwei Jahre). Ein Wert von 2023 kann 2026 in dynamischen Lagen deutlich überholt sein. Prüfe immer das Datum der Auskunft.
Falsche Zone ablesen. Direkt neben deinem Grundstück kann eine andere Zone mit anderem Wert beginnen – etwa an der Grenze zwischen Wohn- und Mischgebiet. Ein Klick daneben in der BORIS-Karte, und du rechnest mit dem Nachbarwert.
Hinterland vergessen. Viele Grundstücke bestehen nicht zu 100 Prozent aus Bauland. Wer die gesamte Fläche mit dem Baulandwert multipliziert, rechnet sich reich – bis der Gutachter oder das Finanzamt korrigiert.
Entwicklungszustand ignorieren. "Baureifes Land", "Rohbauland" und "Bauerwartungsland" haben völlig unterschiedliche Werte. Der falsche Entwicklungszustand verfälscht das Ergebnis stärker als jede Rundung.
Bebauung einpreisen. Der Bodenrichtwert bezieht sich ausdrücklich auf unbebautes Land. Der Wert deines Hauses gehört nicht in diese Rechnung – er wird in der Wertermittlung separat über das Gebäude ermittelt.
Sonderfälle / Ausnahmen
Außenbereich (§ 35 BauGB). Für Grundstücke außerhalb der Ortschaft gelten eigene Bodenrichtwerte – meist deutlich niedriger, weil keine Baulandqualität vorliegt. Hier greifen zusätzlich die Regeln der ImmoWertV für die Wertermittlung im Außenbereich.
Erbbaurecht. Bei Erbbaugrundstücken wird nicht der volle Bodenwert angesetzt, sondern der Wert wird über den Erbbauzins und die Restlaufzeit abgeleitet. Der Bodenrichtwert ist dann nur eine von mehreren Eingangsgrößen. Zur optimalen Gesamtplanung empfiehlt sich ergänzend unser praktischer Baufinanzierung mit Grundstück als Sicherheit planen.
Landwirtschaftliche Flächen. Acker- und Grünland haben eigene Richtwerte, die aus Pacht- und Kaufpreisen der Landwirtschaft gebildet werden – sie liegen in einer völlig anderen Größenordnung als Baulandwerte und dürfen nicht vermischt werden.
Altlasten und Baulasten. Kontaminierte Böden, Baulasten oder Grunddienstbarkeiten (z. B. Wegerechte) mindern den Wert, tauchen aber im Zonenwert nicht auf. Sie werden als Zu- oder Abschläge in der individuellen Wertermittlung berücksichtigt.
Geschossflächenzahl (GFZ). In Zonen mit unterschiedlicher baulicher Ausnutzbarkeit (z. B. GFZ 0,4 vs. 0,8) gelten unterschiedliche Richtwerte. Prüfe, ob der Zonenwert zu der für dein Grundstück zulässigen Bebauungsdichte passt.
Teilflächenverkauf. Wird nur ein Teil eines Grundstücks verkauft, muss der Bodenrichtwert auf die Teilfläche umgerechnet werden – inklusive der Frage, ob die abgetrennte Fläche selbstständig bebaubar ist. Das beeinflusst den anzusetzenden Wert erheblich.
Was bedeutet das Ergebnis für dich?
Der bodenrichtwert-rechner liefert dir den rechnerischen Bodenwert – die amtliche Basisgröße, auf der alles Weitere aufbaut. So nutzt du sie sinnvoll:
Verkaufsgespräch vorbereiten. Mit dem Bodenwert kennst du die Untergrenze der seriösen Preisdiskussion.
Liegt ein Angebot 10 bis 20 Prozent darüber oder darunter, ist das normal – der Zonenwert ist ein Durchschnittswert, kein Festpreis. Größere Abweichungen solltest du dir erklären lassen.
Grundsteuerbescheid prüfen. Vergleiche den im Bescheid angesetzten Bodenrichtwert mit der aktuellen BORIS-Auskunft deiner Zone. Stimmt Zone, Stichtag oder Fläche nicht, lohnt sich ein Einspruch – hier geht es um echtes Geld über viele Jahre.
Finanzierung planen. Banken nutzen Bodenrichtwerte zur Plausibilisierung von Beleihungswerten. Wenn du den Wert deiner Sicherheit kennst, verhandelst du auf Augenhöhe.
Nächster Schritt bei Bedarf. Brauchst du einen rechtssicheren Verkehrswert – etwa für Erbschaft, Scheidung oder Verkauf –, beauftrage einen zertifizierten Sachverständigen.
Er nimmt deinen Bodenwert als Basis und ermittelt daraus mit Zu- und Abschlägen den Verkehrswert nach § 194 BauGB.