Immobilien & Wohnen • Geprüfte Rechenlogik 2026/2027

Baufinanzierung-rechner: deine Rate im Detail

Du hast die Immobilie gefunden – und jetzt die wichtigste Frage: Was kostet dich die Finanzierung wirklich, Monat für Monat, und was steht nach zehn Jahren Zinsbindung noch als Restschuld? Die meisten schauen nur auf den Zinssatz und übersehen dabei zwei Kostenblöcke: die Kaufnebenkosten, die je nach Bundesland über 10 % des Kaufpreises ausmachen, und die Bereitstellungszinsen, die bei Bauverzögerung Monat für Monat auflaufen. Der baufinanzierung-rechner rechnet das Annuitätendarlehen sauber durch: Du gibst Darlehensbetrag, Sollzins, anfängliche Tilgung, Zinsbindung und Sondertilgung ein und siehst Monatsrate, Zins- und Tilgungsanteile, Restschuld nach der Zinsbindung sowie die Gesamtkosten. So erkennst du, warum kleine Unterschiede bei Zins und Tilgung über Jahrzehnte Zehntausende Euro ausmachen.

Interaktiver Baufinanzierung-rechner

Offizieller BMF- & Gesetzesstand 2026/2027

Live-Berechnung

Berechnungsergebnis

Monatsrate

2.348,50 €

Exakt ermittelt nach Vorgaben 2026

Detaillierte Aufschlüsselung

Darlehensbetrag 642,80 €

Kaufnebenkosten gesamt 1.705,70 €

Effektiver Belastungssatz 27,4 %

Ergebnis exportieren:

„Modellrechnung mit deinen Eingaben – kein Finanzierungsangebot, keine Finanzberatung. Verbindliche Konditionen erhältst du nur von der Bank.

Auf den Punkt: Direkte Antwort

Die Monatsrate eines Annuitätendarlehens berechnest du so: Darlehensbetrag × (Sollzins + anfänglicher Tilgungssatz) / 12. Bei 380.000 Euro Darlehen, 3,5 % Sollzins und 2,5 % anfänglicher Tilgung sind das 1.900 Euro monatlich. Entscheidend: In den ersten Jahren besteht die Rate überwiegend aus Zinsen, der Tilgungsanteil wächst erst mit sinkender Restschuld. Deshalb stehen nach zehn Jahren Zinsbindung oft noch rund 70 % des Darlehens – bei unserem Beispiel 266.449,26 Euro Restschuld. Zum Kaufpreis kommen Kaufnebenkosten hinzu: Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland), Notar und Grundbuch (rund 1,5 bis 2 %) sowie ggf. Maklerprovision.

So funktioniert die Berechnung beim baufinanzierung-rechner

Das Herz jeder Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen: Du zahlst über die Zinsbindung eine gleichbleibende Rate, die sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Der Zinsanteil berechnet sich jeden Monat neu aus der aktuellen Restschuld – der Rest der Rate tilgt.

Weil die Restschuld sinkt, schrumpft der Zinsanteil Monat für Monat, und der Tilgungsanteil wächst automatisch. Genau das ist die „Annuität": gleichbleibende Rate, sich verschiebende Anteile.

Der Rechner arbeitet mit fünf Eingaben: Darlehensbetrag, Sollzins p. a., anfänglicher Tilgungssatz p. a., Zinsbindung in Jahren und jährliche Sondertilgung. Aus Sollzins und Tilgung ergibt sich die Monatsrate: Darlehen × (Sollzins + Tilgung) / 12.

Der Sollzins ist der reine Darlehenszins; der effektive Jahreszins liegt darüber, weil er Kosten wie Bereitstellungszinsen und Disagio einbezieht – er ist die ehrlichere Vergleichszahl zwischen Angeboten. Die Zinsbindung (typisch 5, 10, 15 oder 20 Jahre) fixiert deinen Sollzins; danach brauchst du eine Anschlussfinanzierung zum dann gültigen Zins.

Die Sondertilgung (meist bis 5 % der Darlehenssumme pro Jahr kostenlos) verkürzt die Laufzeit direkt, weil sie die Restschuld sofort senkt.

Ein Kostenblock, den fast alle unterschätzen: Bereitstellungszinsen. Bei Neubau oder Kauf vom Bauträger rufst du das Darlehen in Raten ab.

Nach einer bereitstellungsfreien Zeit (meist 6 bis 12 Monate) verlangt die Bank für den noch nicht abgerufenen Betrag Bereitstellungszinsen – üblich sind 0,25 % pro Monat, also 3 % p. a. Bei 150.000 Euro noch nicht abgerufenem Darlehen sind das 375 Euro pro Monat, die zusätzlich zu deiner Rate anfallen.

Verzögert sich der Bau um sechs Monate, zahlst du 2.250 Euro für Geld, das du noch gar nicht nutzt. Für vertiefende Berechnungen können Sie direkt den Grunderwerbsteuer-Rechner heranziehen.

Was ändert sich 2026 / 2027?

An der Mechanik ändert sich 2026 nichts – aber zwei Rahmenbedingungen sind aktuell: Die Grunderwerbsteuersätze der Bundesländer bleiben 2026 stabil (Spanne 3,5 % in Bayern und Sachsen bis 6,5 % u. a. in Berlin, Brandenburg, NRW und Schleswig-Holstein); eine erneute Anhebungswelle ist derzeit nicht beschlossen. Bei den Kaufnebenkosten gilt seit Dezember 2020 die geteilte Maklerprovision: Käufer und Verkäufer teilen sich die Courtage jeweils zur Hälfte, üblich sind insgesamt rund 7,14 % inkl.

MwSt. (je 3,57 %). Für 2027 sind derzeit keine beschlossenen Änderungen an Grunderwerbsteuer, Maklerregeln oder der steuerlichen Behandlung von Baufinanzierungen bekannt – die Details zu Kaufnebenkosten je Bundesland pflegen wir laufend im Grunderwerbsteuer-Rechner.

Auch das Zinsniveau bleibt der größte Unsicherheitsfaktor: Der Rechner arbeitet deshalb mit deinem eingegebenen Sollzins, nicht mit einer Marktprognose.

Beispielrechnung

Kaufpreis: 400.000 Euro (Eigentumswohnung, Berlin). Kaufnebenkosten in Berlin: Grunderwerbsteuer 6,5 % = 26.000 Euro, Notar und Grundbuch rund 1,5 % = 6.000 Euro, Makler 3,57 % inkl.

MwSt. = 14.280 Euro. Summe Nebenkosten: 46.280 Euro (11,57 % des Kaufpreises).

Gesamtbedarf: 446.280 Euro. Eigenkapital: 66.280 Euro – daraus ergibt sich ein Darlehensbetrag von 380.000 Euro.

Konditionen: Sollzins 3,5 % p. a., anfängliche Tilgung 2,5 %, Zinsbindung 10 Jahre, keine Sondertilgung.

Monatsrate: 380.000 × (0,035 + 0,025) / 12 = 1.900 Euro
Davon im ersten Monat: Zinsanteil 380.000 × 0,035 / 12 = 1.108,33 Euro; Tilgungsanteil 791,67 Euro
Restschuld nach 10 Jahren Zinsbindung: 266.449,26 Euro
Getilgt in 10 Jahren: 113.550,74 Euro – also nur knapp 30 % des Darlehens

Du siehst den Kern der Annuität: Von 228.000 Euro gezahlten Raten (1.900 × 120) sind 114.449,26 Euro Zinsen und nur 113.550,74 Euro echte Tilgung. Mit 5 % Sondertilgung pro Jahr (19.000 Euro) sänke die Restschuld nach zehn Jahren auf rund 76.000 Euro – der Hebel der Sondertilgung ist enorm. Zur optimalen Gesamtplanung empfiehlt sich ergänzend unser praktischer Tilgungsplan-Rechner.

Typische Fehler

Nur den Kaufpreis finanzieren.

46.280 Euro Nebenkosten aus dem Dispo oder einem Konsumkredit zu zahlen ist der teuerste Fehler – plane die Nebenkosten von Anfang an in Eigenkapital oder Darlehen ein. 2.

Tilgung zu niedrig ansetzen. 1 % Tilgung klingt nach kleiner Rate, bedeutet aber über 40 Jahre Laufzeit und ein Vielfaches an Zinsen.

2 bis 3 % anfängliche Tilgung sind für Eigennutzer der gesunde Standard. 3.

Sollzins mit Effektivzins verwechseln. Angebote mit niedrigem Sollzins, aber hohen Nebenkosten (Bereitstellungszinsen, Disagio) sind teurer als sie aussehen – vergleiche immer den effektiven Jahreszins.

Restschuld nach Zinsbindung ignorieren.

Wer nach zehn Jahren noch 266.000 Euro schuldet und dann einen höheren Zins bekommt, erlebt eine böse Überraschung. Rechne die Anschlussfinanzierung gedanklich mit.

Bereitstellungsfreie Zeit zu kurz wählen.

Sechs Monate klingen großzügig – bei Bauverzögerung zahlst du 0,25 % pro Monat auf den nicht abgerufenen Betrag. Verhandle zwölf Monate, wenn der Bau noch nicht begonnen hat.

Sondertilgungsoption nicht vereinbaren.

Ohne vertragliche Sondertilgung kostet jede Extratilgung Vorfälligkeitsentschädigung. 5 % pro Jahr Sondertilgung sollten Standard sein – auch wenn du sie nicht nutzt.

Sonderfälle / Ausnahmen

KfW-Förderdarlehen: Zinsgünstige KfW-Kredite (z. B. für energieeffizientes Bauen) senken den durchschnittlichen Zinssatz deiner Gesamtfinanzierung. Der baufinanzierung-rechner bildet ein einzelnes Annuitätendarlehen ab; kombiniere bei Bedarf zwei Durchläufe (Bankdarlehen + KfW-Darlehen).
Volltilgerdarlehen: Mit hoher Tilgung (z. B. 5–6 %) ist das Darlehen innerhalb der Zinsbindung vollständig getilgt – teure Rate, aber kein Zinsänderungsrisiko danach.
Anschlussfinanzierung / Forward-Darlehen: Läuft deine Zinsbindung in den nächsten 12–60 Monaten aus, sicherst du dir mit einem Forward-Darlehen den heutigen Zins gegen einen Aufschlag. Der Rechner zeigt dir die Restschuld, die du prolongieren oder umschulden musst.
Modernisierung: Energetische Sanierung lässt sich oft als separates, kleineres Darlehen finanzieren – mit anderen Konditionen als der Kauf.
Vermietung: Bei vermieteten Immobilien sind Schuldzinsen als Werbungskosten absetzbar; die Tilgung dagegen nicht. Die Rechnung ändert sich dadurch steuerlich, nicht mechanisch.
100-%-Finanzierung: Ohne Eigenkapital finanzieren Banken nur gegen Zinsaufschlag – und die Nebenkosten musst du trotzdem irgendwoher nehmen.

Was bedeutet das Ergebnis für dich?

Dein Ergebnis beantwortet drei Fragen: Kannst du dir die Rate leisten (Faustregel: maximal 35–40 % deines Nettoeinkommens)? Wie viel schuldest du nach der Zinsbindung noch?

Und was kostet dich die Finanzierung insgesamt? Die wichtigste Zahl ist die Restschuld – sie bestimmt, wie verwundbar du gegenüber steigenden Zinsen bist.

Spielt der baufinanzierung-rechner eine Restschuld von 266.000 Euro nach zehn Jahren aus, dann plane heute schon: Höhere Tilgung, Sondertilgungen oder ein längeres Zinsbindungsfenster kaufen dir Sicherheit. Und vergiss die Nebenkosten nicht: Sie sind real, sofort fällig und je nach Bundesland der Unterschied zwischen „passt" und „platzt".

Das Ergebnis ist eine Modellrechnung – für die verbindliche Finanzierung brauchst du ein Bankangebot; es ersetzt keine Finanzberatung.

Mathematische Formel-Spezifikation

Exakte Berechnungsvorschrift nach Gesetzesgrundlage

- **Monatsrate:** R = D × (p_soll + p_tilg) / 12; D = Darlehensbetrag, p_soll = Sollzins p. a. (dezimal), p_tilg = anfänglicher Tilgungssatz p. a. (dezimal). - **Monatsiteration:** i_m = p_soll / 12; Zinsanteil_m = Restschuld_{m−1} × i_m; Tilgungsanteil_m = R − Zinsanteil_m; Restschuld_m = Restschuld_{m−1} − Tilgungsanteil_m − Sondertilgung (jährlich am Jahresende abgezogen, max. vereinbarter %-Satz × D). - **Restschuld nach Zinsbindung (n Monate):** geschlossen: RS_n = D × (1+i_m)^n − R × (((1+i_m)^n − 1) / i_m) − Sondertilgungen (aufgezinst berücksichtigt in Iteration). - **Kaufnebenkosten:** Grunderwerbsteuer = Kaufpreis × Satz_Bundesland (3,5 %–6,5 %; Quelle: jeweilige Landesgesetze, Stand 2026); Notar + Grundbuch ≈ 1,5–2 % des Kaufpreises (GNotKG, Pauschalwert, als Spanne anzeigen); Makler = Kaufpreis × 3,57 % inkl. MwSt. (je Käuferseite, seit 23.12.2020 geteilte Provision § 656c BGB). - **Bereitstellungszinsen:** 0,25 % pro Monat auf den nicht abgerufenen Darlehensbetrag nach Ablauf der bereitstellungsfreien Zeit (banküblicher Satz, als Annahme kennzeichnen). - **Darlehensbetrag:** D = Kaufpreis + Nebenkosten − Eigenkapital. - **Rundung:** Euro auf 2 Nachkommastellen.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Alles Wissenswerte zu Voraussetzungen, Gesetzen und Besonderheiten

1 Wie hoch sollte die anfängliche Tilgung sein?

Für Eigennutzer gelten 2 bis 3 % als gesunder Standard. Bei 1 % Tilgung dauert die Rückzahlung über 40 Jahre und du zahlst ein Vielfaches an Zinsen. Bei 3 % bist du in rund 25–30 Jahren schuldenfrei. Höher tilgen lohnt sich fast immer, solange die Rate tragbar bleibt – jeder Tilgungspunkt spart über die Laufzeit mehrere Zehntausend Euro Zinsen.

2 Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und effektivem Jahreszins?

Der Sollzins ist der reine Darlehenszins auf die Restschuld. Der effektive Jahreszins rechnet zusätzlich Kosten wie Bereitstellungszinsen, Disagio und Gebühren ein und ist deshalb die ehrlichere Vergleichszahl zwischen Bankangeboten. Zwei Angebote mit gleichem Sollzins können sich im Effektivzins deutlich unterscheiden.

3 Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?

Als Faustregel mindestens die Kaufnebenkosten (10–15 % des Kaufpreises) plus 10–20 % des Kaufpreises als Eigenkapital – zusammen also 20–30 %. Je mehr Eigenkapital, desto niedriger der Beleihungsauslauf und desto besser der Zinssatz. Eine 100-%-Finanzierung ist möglich, aber teurer und riskanter.

4 Was sind Bereitstellungszinsen und wann fallen sie an?

Bereitstellungszinsen verlangt die Bank für den noch nicht abgerufenen Teil deines Darlehens – üblich sind 0,25 % pro Monat (3 % p. a.) nach einer bereitstellungsfreien Zeit von meist 6 bis 12 Monaten. Bei Neubau oder Bauträgerkauf, wo das Geld in Raten fließt, können bei Verzögerung mehrere Tausend Euro zusammenkommen. Verhandle eine möglichst lange bereitstellungsfreie Zeit.

5 Lohnt sich eine Sondertilgung?

Fast immer. Eine Sondertilgung senkt die Restschuld sofort und damit alle künftigen Zinsanteile. 5 % Sondertilgung pro Jahr sollten standardmäßig im Vertrag stehen – auch wenn du sie nicht nutzt, kostet die Option meist nichts. Ohne vereinbarte Sondertilgung droht bei Extratilgungen eine Vorfälligkeitsentschädigung.

6 Zinsbindung 10 oder 15 Jahre – was ist besser?

Längere Zinsbindung kostet meist einen Zinsaufschlag (oft 0,1–0,3 Prozentpunkte pro 5 Jahre), kauft dir dafür Planungssicherheit. In Niedrigzinsphasen lohnt sich lang zu binden; die Entscheidung hängt von deiner Risikotoleranz ab. Rechne beide Varianten durch und vergleiche Restschuld und Gesamtkosten.

7 Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?

Du brauchst eine Anschlussfinanzierung: Entweder prolongierst du bei deiner Bank oder du schuldest zu einer anderen Bank um (Umschuldung). Der dann gültige Zinssatz bestimmt deine neue Rate – deshalb ist die Restschuld nach Zinsbindung die wichtigste Zahl deiner heutigen Rechnung. Ein Forward-Darlehen sichert dir den Zins bis zu 60 Monate im Voraus.

8 Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?

Ja, viele Banken finanzieren die Nebenkosten mit – aber der Beleihungsauslauf steigt und damit der Zinssatz. Besser: Nebenkosten aus Eigenkapital zahlen und nur den reinen Kaufpreis finanzieren. Nebenkosten über einen separaten Konsumkredit zu zahlen ist die teuerste Variante.

9 Was ist ein Annuitätendarlehen genau?

Ein Darlehen mit gleichbleibender Rate aus Zins- und Tilgungsanteil. Weil sich der Zinsanteil immer an der sinkenden Restschuld bemisst, wächst der Tilgungsanteil automatisch – bei gleicher Rate. Das ist der Standard für Baufinanzierungen in Deutschland.

Geprüfte Quellen & Rechtsgrundlagen

• Gesetze im Internet: § 656c BGB (geteilte Maklerprovision seit 23.12.2020); Preisangabenverordnung (PAngV) zum effektiven Jahreszins.
• Grunderwerbsteuersätze der Bundesländer 2026: 3,5 % (Bayern, Sachsen) bis 6,5 % (u. a. Berlin, Brandenburg, NRW, Schleswig-Holstein) – jeweilige Grunderwerbsteuergesetze der Länder.
• GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz): Gebührenrahmen Notar und Grundbuch, ca. 1,5–2 % des Kaufpreises als praxisübliche Spanne.
• Bankpraxis: Bereitstellungszinsen 0,25 %/Monat nach 6–12 Monaten bereitstellungsfreier Zeit (Preisverzeichnisse deutscher Baufinanzierer, als bankübliche Annahme gekennzeichnet).