So funktioniert der Grunderwerbsteuer-Rechner
Du gibst den Kaufpreis der Immobilie ein und wählst das Bundesland, in dem das Grundstück liegt – nicht das, in dem du wohnst oder der Verkäufer sitzt. Der Grunderwerbsteuer-Rechner multipliziert den Kaufpreis mit dem aktuellen Steuersatz des Landes und zeigt dir Steuerbetrag und Gesamtbelastung.
Die Formel: Kaufpreis × Steuersatz des Bundeslands = Grunderwerbsteuer.
Die Steuersätze 2026 im Überblick:
| Bundesland | Steuersatz 2026 |
|---|---|
| Bayern | 3,5 % |
| Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen | 5,0 % |
| Bremen, Hamburg, Sachsen | 5,5 % |
| Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein | 6,5 % |
(Quellen: Länderübersichten 2026; Bremen 5,5 % seit 01.07.2025, Thüringen 5,0 % seit 01.01.2024.)
Der Weg der Steuer – Schritt für Schritt:
Notar beurkundet den Kaufvertrag und zeigt den Vorgang beim Finanzamt an (Anzeigepflicht, § 18 GrEStG).
Finanzamt prüft – von Amts wegen auch, ob eine Steuerbefreiung (§ 3 GrEStG) greift – und erlässt den Grunderwerbsteuerbescheid, adressiert an dich als Erwerber.
Zahlung: Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig.
Unbedenklichkeitsbescheinigung: Erst nach vollständiger Zahlung stellt das Finanzamt sie aus und leitet sie an den Notar weiter.
Grundbuch: Der Notar beantragt deine Eintragung als Eigentümer – ohne die Bescheinigung keine Umschreibung.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer – Käufer oder Verkäufer?
Praktisch immer du als Käufer. Gesetzlich sind zwar beide Vertragsparteien Gesamtschuldner (§ 13 GrEStG) – das Finanzamt könnte sich also theoretisch an beide halten.
In der Praxis richtet es den Steuerbescheid aber an den Erwerber, und in Kaufverträgen steht fast ausnahmslos, dass der Käufer die Steuer trägt. Üblich ist: Die Steuer zählt zu deinen Kaufnebenkosten und muss – anders als der Kaufpreis – in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden, weil Banken sie meist nicht mitfinanzieren. Für vertiefende Berechnungen können Sie direkt den kaufnebenkosten-rechner heranziehen.
Was ändert sich 2026 – und was kommt 2027?
2026 gilt: Die Steuersätze sind gegenüber 2025 unverändert. Die letzten Bewegungen liegen zurück: Bremen hat zum 01.07.2025 auf 5,5 % erhöht, Thüringen hat zum 01.01.2024 von 6,5 % auf 5,0 % gesenkt.
Bayern bleibt mit 3,5 % das günstigste, Brandenburg, NRW, Saarland und Schleswig-Holstein mit 6,5 % die teuersten Länder.
2027 kommt (Stand Oktober 2026): Für die Länder-Steuersätze sind keine Änderungen angekündigt – die Sätze gelten nach aktueller Rechtslage fort. Diskutiert wird auf Bundesebene weiterhin eine Reform der Share-Deal-Regeln (Besteuerung indirekter Anteilserwerbe); ein beschlossener Gesetzestext liegt nicht vor.
Diese Seite wird aktualisiert, sobald ein Land seinen Satz ändert oder die Reform beschlossen wird.
Beispielrechnung: 400.000 € Wohnung in NRW und in Bayern
Annahmen: Kaufpreis 400.000 €, keine Befreiung, regulärer Erwerb.
| Position | NRW (6,5 %) | Bayern (3,5 %) |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 400.000 € | 400.000 € |
| Steuersatz | 6,5 % | 3,5 % |
| Grunderwerbsteuer | 26.000 € | 14.000 € |
| Kaufpreis + Steuer | 426.000 € | 414.000 € |
Der Unterschied: 12.000 Euro – für dieselbe Wohnung, nur wegen der Landesgrenze. Dazu kommen in beiden Fällen Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5–2 % des Kaufpreises, also rund 6.000–8.000 €) und gegebenenfalls die Maklerprovision (3,57–7,14 % inkl.
MwSt.). Die kompletten Kaufnebenkosten liegen 2026 je nach Bundesland zwischen etwa 7 und 15 % des Kaufpreises – plane sie als Eigenkapital ein.
Typische Fehler beim Immobilienkauf
- Falsches Bundesland ansetzen.
Maßgeblich ist die Lage des Grundstücks, nicht dein Wohnsitz und nicht der Sitz des Verkäufers. Kaufst du in Brandenburg, zahlst du 6,5 % – auch wenn du in Bayern wohnst.
- Makler und Notar in die Steuer einrechnen.
Die Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis (die Gegenleistung, § 8 GrEStG) – Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten erhöhen die Steuer nicht. Umgekehrt gilt aber auch: Was als Kaufpreis im Vertrag steht, wird voll besteuert.
- Die 1-Monats-Frist verpassen.
Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig – nicht erst, wenn du ins Grundbuch willst. Verspätung kostet Säumniszuschläge, und die Unbedenklichkeitsbescheinigung verzögert sich.
- Freigrenze mit Freibetrag verwechseln.
Die 2.500-€-Grenze (§ 3 Nr. 1 GrEStG) ist eine Freigrenze: Bis 2.500 € zahlst du nichts, ab 2.501 € wird der gesamte Betrag besteuert – nicht nur der Teil darüber. 5.
Steuerfreiheit voraussetzen, wo keine ist. Der Kauf von den Eltern oder Geschwistern?
Nur gerade Linie (Eltern, Kinder, Großeltern, Enkel) ist befreit – Geschwister nicht. Der Kauf vom Lebensgefährten?
Nicht befreit. Immer § 3 GrEStG prüfen, bevor du kalkulierst.
- Möbel-Trick übertreiben.
Einbauküche und Möbel separat im Vertrag auszuweisen senkt die Bemessung – aber nur, wenn die Beträge realistisch sind. Phantasiepreise für die gebrauchte Küche erkennt das Finanzamt, und dann wird nachversteuert.
Sonderfälle: Das übersehen viele
Ehegatten und Scheidung. Der Erwerb durch den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner ist steuerfrei (§ 3 Nr. 4 GrEStG) – auch der Kauf, nicht nur die Schenkung.
Nach der Scheidung bleibt der Erwerb im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung befreit (§ 3 Nr. 5). Wichtig: Die Befreiung gilt nur für die Grunderwerbsteuer – Einkommen- und Schenkungsteuer musst du separat prüfen.
Erbe und Schenkung. Wer ein Grundstück erbt oder geschenkt bekommt, zahlt keine Grunderwerbsteuer (§ 3 Nr. 2) – dafür kann Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer anfallen.
Vorsicht bei Schenkungen unter Auflage (z. B. Nießbrauch oder Rentenzahlung): Der Wert der Auflage wird grunderwerbsteuerpflichtig.
Share Deals. Werden statt des Grundstücks Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft übertragen, greift die Steuer, wenn mindestens 90 % der Anteile innerhalb von 10 Jahren in einer Hand vereinigt werden (seit 01.07.2021; davor 95 % / 5 Jahre).
Ein klassischer Profi-Fall – für private Käufer selten relevant, für Investoren umso mehr.
Zwangsversteigerung. Hier ist die Bemessungsgrundlage nicht der Kaufpreis, sondern das Meistgebot. Der Steuersatz bleibt der des Bundeslands. Zur optimalen Gesamtplanung empfiehlt sich ergänzend unser praktischer notarkosten-rechner.
Rücktritt vom Kauf. Wird der Kaufvertrag vor Eigentumsübergang rückgängig gemacht, wird die Steuer auf Antrag nicht festgesetzt oder die Festsetzung geändert (§ 16 GrEStG) – stelle den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Ereignis.
Was bedeutet das Ergebnis für dich?
Dein Ergebnis ist eine Planungszahl – und sie hat drei konkrete Konsequenzen:
Eigenkapital-Check. Die Grunderwerbsteuer ist der größte Brocken deiner Kaufnebenkosten und kommt zum Kaufpreis dazu.
Rechne Kaufpreis + Steuer + ca. 2 % Notar/Grundbuch + ggf. Makler zusammen – das ist der Betrag, den du wirklich stemmen musst.
Banken finanzieren die Steuer in der Regel nicht mit.
Bundesland als Kostenfaktor. In Grenzregionen (z. B. Berlin/Brandenburg, Niedersachsen/NRW) kann die Lage des Objekts fünfstellige Beträge ausmachen. Bei 500.000 € Kaufpreis sparst du in Bayern gegenüber NRW 15.000 € Steuer – ein Argument, das in die Standortwahl gehört.
Nächste Schritte. Lass die Befreiungsfrage (§ 3 GrEStG) vor der Beurkundung klären – danach ist die Gestaltung festgelegt. Und plane die 1-Monats-Frist nach dem Bescheid fest ein: Ohne Zahlung keine Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne Bescheinigung kein Grundbucheintrag.