Immobilien & Wohnen • Geprüfte Rechenlogik 2026/2027

Mieten-oder-Kaufen-Rechner: Lohnt sich der Kauf?

1.200 Euro Kaltmiete oder 1.467 Euro Annuität – was ist wirklich günstiger? Die Antwort steckt nicht im Monatsvergleich, sondern in den Gesamtkosten über deine geplante Wohndauer. Der mieten-oder-kaufen-rechner stellt beide Wege ehrlich gegenüber: die Mieterseite mit Kaltmiete und Mietsteigerung – und die Käuferseite mit Annuität, nicht umlagefähigen Nebenkosten, Instandhaltung und den Kaufnebenkosten, die sich erst über die Jahre amortisieren. Entscheidend ist ein Posten, den fast alle Vergleiche unterschlagen: Was würde dein Eigenkapital bringen, wenn du es statt in die Immobilie am Kapitalmarkt anlegst? Erst mit diesen Opportunitätskosten wird der Vergleich vollständig – und du siehst dein persönliches Break-even-Jahr.

Interaktiver Mieten-oder-Kaufen-Rechner

Offizieller BMF- & Gesetzesstand 2026/2027

Live-Berechnung

Berechnungsergebnis

Break-even-Jahr

2.348,50 €

Exakt ermittelt nach Vorgaben 2026

Detaillierte Aufschlüsselung

Gesamtkosten Mieten 642,80 €

Gesamtkosten Kaufen 1.705,70 €

Effektiver Belastungssatz 27,4 %

Ergebnis exportieren:

Modellrechnung zur Orientierung – ersetzt keine Finanzierungs- oder Anlageberatung. Stand: Oktober 2026.

Auf den Punkt: Direkte Antwort

Der Kauf lohnt sich, sobald deine kumulierten Wohnkosten als Eigentümer unter denen als Mieter liegen – inklusive allem: Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer 3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland, Notar und Grundbuch rund 1,5 bis 2 Prozent, Makler bis 3,57 Prozent je Seite), laufender Instandhaltung und der entgangenen Verzinsung deines Eigenkapitals. Wichtigste Korrektur zuerst: Die Annuität ist nicht dein Kostenblock – nur der Zinsanteil plus Nebenkosten sind "verloren", die Tilgung ist Vermögensaufbau. Wer nur Monatsrate gegen Kaltmiete hält, vergleicht falsch und entscheidet auf einer geschönten Grundlage.

So arbeitet der mieten-oder-kaufen-rechner: dein persönlicher Break-even

Du gibst auf der Mieterseite deine aktuelle Kaltmiete und eine angenommene jährliche Mietsteigerung ein – zwei Prozent sind eine gängige Planungsannahme, du kannst sie frei wählen. Auf der Käuferseite trägst du Kaufpreis, Eigenkapital, Sollzins und anfängliche Tilgung ein. Der Rechner bildet daraus die Annuität: Darlehen × (Sollzins + Tilgung). Bei 320.000 Euro Darlehen, 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung sind das 17.600 Euro im Jahr oder 1.466,67 Euro im Monat – beachte, dass Sollzins und Tilgung deine Eingaben sind, keine Marktprognose. Dazu addiert der Rechner die laufenden Eigentümer-Nebenkosten (Instandhaltungsrücklage, nicht umlagefähige Nebenkosten) und verteilt die einmaligen Kaufnebenkosten auf deine geplante Wohndauer. Der Clou: Dein Eigenkapital wird mit einem von dir gewählten Alternativzins verzinst und als Opportunitätskosten der Käuferseite zugeschlagen – denn 80.000 Euro Eigenkapital, die im Haus stecken, können nicht gleichzeitig Erträge bringen. Ergebnis ist eine Jahr-für-Jahr-Gegenüberstellung beider Szenarien und das Break-even-Jahr, ab dem der Kauf kumuliert günstiger wird.

Was ändert sich 2026 / 2027?

Die Rechenlogik ist zeitlos, aber die Eingabewerte musst du aktuell halten: Die Grunderwerbsteuersätze liegen 2026 unverändert bei 3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland, Notar- und Grundbuchkosten weiter bei rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises und die Maklerprovision bei maximal 3,57 Prozent je Seite nach § 656c BGB. Für 2027 sind mit Stand Oktober 2026 keine Änderungen an diesen Sätzen angekündigt. Was sich laufend bewegt, sind Bauzinsen und Mietniveau – trage deshalb immer deine tatsächlichen Konditionen ein, statt dich auf alte Beispielrechnungen zu verlassen. Stand: Oktober 2026.

Beispielrechnung

Familie Berger vergleicht: Kaufpreis 400.000 Euro in NRW, 80.000 Euro Eigenkapital, 320.000 Euro Darlehen zu 3,5 Prozent Sollzins und 2 Prozent Anfangstilgung. Die Annuität beträgt 17.600 Euro pro Jahr. Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent = 26.000 Euro, Notar und Grundbuch rund 1,5 Prozent = 6.000 Euro, Makler 3,57 Prozent = 14.280 Euro – zusammen 46.280 Euro, die zunächst "verloren" sind und sich über die Wohndauer amortisieren müssen. Laufend kommen rund 1.200 Euro Instandhaltungsrücklage (Faustformel: etwa 1 Euro pro Quadratmeter und Monat bei 100 Quadratmetern) plus 600 Euro nicht umlagefähige Nebenkosten hinzu. Die echten Wohnkosten im ersten Jahr: 11.200 Euro Zinsanteil + 1.800 Euro Nebenkosten = 13.000 Euro – die 6.400 Euro Tilgung sind Vermögensaufbau, keine Kosten. Die Mietalternative: 1.200 Euro Kaltmiete = 14.400 Euro im Jahr bei 2 Prozent Mietsteigerung. Auf den ersten Blick liegt der Kauf vorn – doch die 80.000 Euro Eigenkapital würden am Kapitalmarkt bei angenommenen 4 Prozent 3.200 Euro im Jahr bringen. Mit diesen Opportunitätskosten kostet das erste Eigentümerjahr 16.200 Euro gegen 14.400 Euro Miete. Der mieten-oder-kaufen-rechner rechnet beide Kurven Jahr für Jahr fort: Die Kaufnebenkosten schmelzen pro Jahr, die Miete steigt, die Restschuld sinkt – und irgendwo kreuzen sich die Linien. Genau dieses Kreuz ist dein Break-even-Jahr.

Typische Fehler

Erstens: Annuität gegen Kaltmiete halten und fertig. Die Monatsrate enthält Tilgung – also Vermögensaufbau –, die Miete nicht. Wer das ignoriert, stellt den Kauf systematisch zu schlecht dar. Zweitens: Kaufnebenkosten vergessen. Über 11 Prozent des Kaufpreises verschwinden in Steuer, Notar und Makler, bevor du einen einzigen Tag darin gewohnt hast. Drittens: die Opportunitätskosten des Eigenkapitals unterschlagen. 80.000 Euro im Haus sind 80.000 Euro, die nicht arbeiten – dieser Effekt wächst mit deinem Eigenkapitalanteil. Viertens: Instandhaltung schönrechnen. Dächer, Heizungen und Bäder altern auch dann, wenn gerade nichts kaputt ist – plane die Rücklage von Anfang an ein. Fünftens: Wertsteigerung als sicher einbuchen. Immobilien können an Wert gewinnen, müssen es aber nicht; eine seriöse Rechnung funktioniert auch ohne. Sechstens: die Wohndauer unterschätzen. Wer nach fünf Jahren berufsbedingt umzieht, hat die Kaufnebenkosten nie amortisiert – dann war Mieten fast immer günstiger.

Sonderfälle / Ausnahmen

Neubau vs. Bestand: Beim Neubau ist die Instandhaltungsrücklage in den ersten Jahren niedriger, dafür zahlst du den Neubauaufschlag im Kaufpreis; beim Altbau ist es umgekehrt – passe beide Eingaben an.
Erst selbst nutzen, später vermieten: Ändert sich die Nutzung, wird aus der Wohnkostenrechnung eine Renditerechnung – dann gehört der Fall in den Mietrendite-Rechner.
Sondertilgungen: Verkürzen die Zinsphase und verbessern die Käuferseite; trage sie als jährlichen Extra-Betrag ein, statt sie zu ignorieren.
Anschlussfinanzierung: Läuft deine Sollzinsbindung aus, bevor das Darlehen getilgt ist, plane ein Zinsänderungsrisiko ein – rechne das Break-even auch mit einem höheren Folgezinssatz.
KfW-Förderung oder Baukindergeld-ähnliche Programme: Senken effektiv Kaufpreis oder Zinslast; ziehe den Förderbetrag vom Kaufpreis ab, statt ihn als "Bonus" zu verbuchen.
Teil-Eigenleistung beim Bau: Senkt den Kaufpreis, kostet aber Zeit und Nerven – bewerte ehrlich, ob du sie wirklich erbringst.
Jobwechsel-Option: Wer in den nächsten Jahren umziehen könnte, sollte das Break-even-Jahr gegen seine Bleibewahrscheinlichkeit halten – Flexibilität hat einen Wert.

Was bedeutet das Ergebnis für dich?

Dein Break-even-Jahr ist eine Entscheidungshilfe, kein Kaufbefehl. Liegt es deutlich vor deinem geplanten Auszug – etwa weil du mindestens 15 Jahre bleiben willst –, spricht die Mathematik für den Kauf. Liegt es dahinter oder deine Bleibedauer ist unsicher, ist Mieten die rationalere Wahl, und das ist keine Niederlage: Du behältst Flexibilität und ein liquides Eigenkapital. Nutze den mieten-oder-kaufen-rechner mit ehrlichen Annahmen statt Wunschwerten – ein halbes Prozent weniger Zins oder eine unterschätzte Mietsteigerung kippen das Ergebnis. Spiele drei Szenarien durch: Basisfall, pessimistisch (höherer Zins, kürzere Wohndauer) und optimistisch. Wenn der Kauf nur im optimistischen Szenario gewinnt, ist das ein Warnsignal. Und denk dran: Diese Rechnung ersetzt keine individuelle Finanzierungsberatung – sie zeigt dir, welche Fragen du deinem Berater stellen musst.

Mathematische Formel-Spezifikation

Exakte Berechnungsvorschrift nach Gesetzesgrundlage

- Eingaben: KM = Kaltmiete/Monat, ms = Mietsteigerung p. a. (Dezimal), KP = Kaufpreis, EK = Eigenkapital, z = Sollzins p. a. (Dezimal), t = Anfangstilgung p. a. (Dezimal), g = GrESt-Satz (Dezimal), makler = 0 oder 0,0357, NK1 = einmalige Nebenkosten = KP × (g + 0,015 + makler) [Notar/Grundbuch pauschal 1,5 %], IH = Instandhaltung/Jahr, az = Alternativzins (Dezimal), N = Wohndauer Jahre. - Darlehen D = KP − EK; Annuität A = D × (z + t) pro Jahr. - Mietkosten Jahr n: KM × 12 × (1 + ms)^(n−1). - Kauf-Wohnkosten Jahr n: Zinsanteil_n + IH + NK_nicht_umlagefähig; Zinsanteil_n = Restschuld_{n−1} × z; Restschuld_n = Restschuld_{n−1} × (1 + z) − A (Standard-Annuitätentilgung); Tilgungsanteil_n = A − Zinsanteil_n (Vermögensaufbau, keine Kosten). - Opportunitätskosten/Jahr: EK × az (vereinfacht, ohne Zinseszins auf entgangene Erträge – als Annahme dokumentieren). - Kumuliert: K_Miete(N) = Summe Mietkosten + 0 (EK bleibt liquide, Erträge als Gutschrift: −EK × ((1+az)^N − 1) optional als Variante); K_Kauf(N) = NK1 + Summe(Zinsanteil + IH + NK_laufend + EK×az). - Break-even: kleinstes n mit K_Kauf(n) ≤ K_Miete(n); falls keines in N Jahren: Ausgabe "kein Break-even im Zeitraum". - Rundung: Euro auf 2 Dezimalstellen, Jahre ganzzahlig. - Wertquellen: GrESt 3,5–6,5 % je Bundesland (verifizierter Stand 2026); Makler 3,57 % je Seite (§ 656c BGB); Notar/Grundbuch ~1,5–2 % (GNotKG, verifiziert 16.10.2026); alle übrigen Größen sind Nutzereingaben/Annahmen.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Alles Wissenswerte zu Voraussetzungen, Gesetzen und Besonderheiten

1 Was bedeutet das Break-even-Jahr bei Mieten oder Kaufen?

Es ist das Jahr, ab dem deine kumulierten Gesamtkosten als Eigentümer unter denen als Mieter liegen – inklusive Kaufnebenkosten, Instandhaltung und Eigenkapital-Opportunität. Vorher war Mieten günstiger, danach der Kauf.

2 Wie lange muss ich in der gekauften Immobilie wohnen, damit sich der Kauf lohnt?

Mindestens bis zum Break-even-Jahr – in der Praxis oft ein Zeitraum im zweistelligen Jahresbereich, je nach Kaufnebenkosten, Zins und Mietniveau. Wer früher verkauft, hat die Nebenkosten nie amortisiert.

3 Wird die Wertsteigerung der Immobilie mitgerechnet?

In einer seriösen Basisrechnung nein – Wertsteigerung ist unsicher und je nach Lage und Zeitraum sehr unterschiedlich. Du kannst sie als separates Optimismus-Szenario danebenlegen, aber die Kaufentscheidung sollte auch ohne sie tragfähig sein.

4 Was bringen Sondertilgungen im Vergleich?

Sie senken die Restschuld schneller und damit die Zinslast über die Laufzeit – das verbessert die Käuferseite spürbar. Trage sie als jährlichen Extra-Betrag ein; der Rechner zeigt dir, wie viele Jahre sie dein Break-even nach vorn ziehen.

5 Sollte ich mein gesamtes Eigenkapital in den Kauf stecken?

Nicht unbedingt. Mehr Eigenkapital senkt zwar Zinslast und Rate, erhöht aber gleichzeitig die Opportunitätskosten – das Geld fehlt anderswo. Behalte immer eine Liquiditätsreserve für Unvorhergesehenes zurück.

6 Was passiert nach der Sollzinsbindung (Anschlussfinanzierung)?

Dann wird neu verhandelt – zu dann gültigen Zinsen. Plane diesen Fall mit einem höheren Folgezinssatz durch; ein Break-even, das nur bei dauerhaft niedrigen Zinsen hält, ist fragil.

7 Kann ich als Selbstnutzer Steuern sparen?

Kaum – selbstgenutztes Wohneigentum bietet in Deutschland fast keine steuerlichen Vorteile; Kaufnebenkosten und Zinsen sind privat nicht absetzbar. Anders sieht es bei (späterer) Vermietung aus, dort zählen sie zu den Werbungskosten.

8 Was, wenn ich früher verkaufe als geplant?

Dann trägst du erneut Kaufnebenkosten-ähnliche Kosten (Makler, ggf. Vorfälligkeitsentschädigung) und hast die ursprünglichen Nebenkosten nicht amortisiert. Je kürzer die Haltedauer, desto teurer der Kauf pro Jahr – rechne diesen Fall vorab als Stressszenario.

9 Die Miete steigt doch auch – wird das berücksichtigt?

Ja, über die jährliche Mietsteigerungsrate in deinen Eingaben. Gerade weil Mieten steigen, verbessert sich die Käuferseite mit der Zeit relativ – der Rechner bildet beide Kurven Jahr für Jahr ab, statt mit einem starren Wert zu arbeiten.

Geprüfte Quellen & Rechtsgrundlagen

• schwaebisch-hall.de – "Wohnung kaufen oder mieten" (20-Jahre-Vergleichsrechnung, Annuitätendarlehen 260.000 Euro, Stand 08/26)
• marketbeat.com – Rent-vs-Buy-Calculator (BreakEvenYear-Definition und Vergleichsrahmen)
• medium.com/@clearmetrictools – "Rent vs Buy in 2026" (Opportunitätskosten des Eigenkapitals, Break-even-Zone)
• § 656c BGB – geteilte Maklerprovision (max. 3,57 % inkl. MwSt. je Seite, verifizierter Stand 2026)
• Grunderwerbsteuersätze 3,5–6,5 % je Bundesland (verifizierter Stand 2026)
• Notar-/Grundbuchkosten ca. 1,5–2 % nach GNotKG (verifiziert 16.10.2026)
• Stand aller Werte: Oktober 2026.