So funktioniert der bereitstellungszinsen-rechner
Du gibst den Darlehensbetrag, die bereitstellungszinsfreie Zeit in Monaten, den Bereitstellungszinssatz pro Monat (Standard 0,25 %) und den geplanten Abruf ein — entweder als einmaligen Vollabruf nach X Monaten oder als schrittweisen Abruf über die Bauzeit. Der Rechner ermittelt zuerst die zahlungspflichtigen Monate: Monate bis zum Vollabruf minus Karenzzeit (mindestens null).
Dann multipliziert er den jeweils nicht abgerufenen Betrag mit dem Monatssatz. Beim einmaligen Abruf ist das simpel: voller Darlehensbetrag × Satz × zahlungspflichtige Monate.
Beim schrittweisen Abruf sinkt der nicht abgerufene Betrag mit jeder Rate, sodass die Zinsen Monat für Monat kleiner werden. Als Ergebnis siehst du den Monatsbetrag, die Gesamtsumme und — als Verhandlungsgröße — die Ersparnis bei 6 Monaten mehr Karenzzeit.
Wann fallen Bereitstellungszinsen überhaupt an?
Der Mechanismus ist einfach, aber teuer: Die Bank sagt dir das Darlehen zu und muss das Geld für dich reservieren — sie kann es in dieser Zeit nicht anderweitig verleihen. Dafür verlangt sie nach Ablauf der Karenzzeit eine Entschädigung.
Typisch ist das beim Neubau, wo das Darlehen nach Baufortschritt in Etappen ausgezahlt wird, oder beim Kauf vom Bauträger mit später Übergabe. Beim klassischen Kauf einer Bestandsimmobilie mit sofortiger Vollauszahlung nach Kaufpreisfälligkeit fallen dagegen meist keine an — hier ist die Karenzzeit schlicht länger als die Zeit bis zum Abruf.
Entscheidend ist der Vertragsstart: Die Karenz läuft ab Darlehenszusage beziehungsweise ab dem im Vertrag genannten Stichtag, nicht ab dem Tag, an dem du das erste Mal Geld brauchst. Deshalb ist sie der eigentliche Verhandlungshebel: Zwischen 3 und 24 Monaten ist am Markt alles zu finden, und jeder zusätzliche karenzfreie Monat spart dir bei großem Darlehen bares Geld.
Tilgungsfreie Zeit ist etwas anderes — bitte nicht verwechseln
Zwei Begriffe klingen ähnlich und werden ständig vermischt. Die bereitstellungszinsfreie Zeit (Karenz) betrifft Geld, das du noch nicht abgerufen hast — hier zahlst du nach Ablauf der Frist Bereitstellungszinsen auf den wartenden Betrag.
Die tilgungsfreie Anlaufzeit betrifft Geld, das bereits ausgezahlt ist: Du zahlst für einen vereinbarten Zeitraum nur die Zinsen und noch keine Tilgung, zum Beispiel in den ersten ein oder zwei Jahren nach Vollauszahlung. Das eine ist eine Strafzahlung fürs Wartenlassen, das andere eine vereinbarte Atempause bei der Rückzahlung.
Wer beim Bankgespräch „tilgungsfrei" sagt und „bereitstellungszinsfrei" meint, verhandelt am eigentlichen Kostenblock vorbei. Für vertiefende Berechnungen können Sie direkt den Baufinanzierung: Rate und Restschuld berechnen heranziehen.
Die Formel im Detail
Die Grundformel lautet: Bereitstellungszinsen = nicht abgerufener Betrag × Monatssatz × zahlungspflichtige Monate. Der Monatssatz liegt üblicherweise bei 0,25 Prozent, manche Banken verlangen 0,15 bis 0,20 Prozent — ein aktuelles Marktbeispiel liegt bei 0,20 Prozent pro Monat ab dem siebten Monat nach Angebotserstellung.
Beim linearen Abruf über die Bauzeit wird es interessanter: Angenommen, 400.000 Euro Darlehen werden über 12 Monate gleichmäßig abgerufen und die Karenz endet nach 6 Monaten. Dann schrumpft der nicht abgerufene Betrag Monat für Monat, und die Zinsen fallen nur auf den jeweils noch wartenden Rest an — in Summe rund 1.250 Euro statt mehrerer Tausend bei spätem Einmalabruf.
Die Lehre: Je früher und gleichmäßiger du abrufst, desto kleiner der Posten. Genau diesen Unterschied rechnet der Rechner mit dem Abrufprofil durch.
Was ändert sich 2026 und 2027?
Rechtlich ändert sich nichts: Es gibt keine Gesetzesänderung zu Bereitstellungszinsen für 2026 oder 2027, und keine ist angekündigt — Satz und Karenz bleiben reine Vertragssache zwischen dir und deiner Bank. Was sich bewegt, ist die Marktpraxis: Der Standardsatz von 0,25 Prozent pro Monat (3 Prozent pro Jahr) ist 2026 weiterhin die Benchmark, einzelne Anbieter liegen mit 0,20 Prozent darunter.
Die Karenzspanne von 3 bis 12 Monaten — in Ausnahmefällen bis 24 — gilt unverändert. Unverändert gilt auch die steuerliche Behandlung: Der Bundesfinanzhof hat 2012 entschieden, dass Bereitstellungszinsen bei einer vermieteten Immobilie als Werbungskosten absetzbar sind beziehungsweise zu den Herstellungskosten zählen.
Für Selbstnutzer bleiben sie dagegen reine Kosten ohne steuerliche Wirkung.
Beispielrechnung
Nehmen wir einen Neubau mit 350.000 Euro Darlehen. Die Bank gewährt 6 Monate bereitstellungszinsfreie Zeit und verlangt danach 0,25 Prozent pro Monat.
Der Bau läuft gut, der Vollabruf erfolgt nach 10 Monaten. So rechnet der bereitstellungszinsen-rechner: Zahlungspflichtige Monate = 10 − 6 = 4.
Monatsbetrag = 350.000 × 0,25 % = 875 Euro. Gesamt = 4 × 875 = 3.500 Euro.
Jetzt die Verzögerungsvariante: Der Bau verzögert sich um 6 Monate, der Abruf erfolgt erst nach 16 Monaten. Zahlungspflichtige Monate = 16 − 6 = 10, Gesamt = 10 × 875 = 8.750 Euro.
Sechseinhalb Monate Bauverzug kosten also 5.250 Euro extra — Geld, für das du keinen einzigen Stein mehr bekommst. Hättest du stattdessen 12 Monate Karenz verhandelt, wären im ersten Szenario 0 Euro und im Verzögerungsszenario nur 3.500 Euro fällig gewesen. Zur optimalen Gesamtplanung empfiehlt sich ergänzend unser praktischer Anschlussfinanzierung nach der Zinsbindung planen.
Typische Fehler
- Die Karenzzeit nicht verhandeln.
Viele unterschreiben die Standard-6-Monate, obwohl bei Neubau 12 Monate drin wären — jeder fehlende Monat kostet bei großem Darlehen mehrere Hundert Euro. 2.
Satz mit Sollzins verwechseln. 0,25 Prozent pro Monat sind 3 Prozent pro Jahr — und damit teurer als dein eigentlicher Bauzins.
Wer das nicht umrechnet, unterschätzt den Posten systematisch. 3.
Doppelt zahlen, ohne es zu merken. Auf den bereits ausgezahlten Teil zahlst du normale Zinsen plus Tilgung, auf den Rest Bereitstellungszinsen.
In der Bauphase laufen beide Blöcke parallel. 4.
Abruf zu spät anstoßen. Manche Bauherren rufen erst ab, wenn die Rechnung längst fällig ist — jeder Monat Verspätung nach Karenzende kostet den vollen Monatssatz auf den wartenden Betrag.
- Karenzbeginn falsch verstehen.
Die Frist läuft ab Zusage oder Vertragsstichtag, nicht ab Baubeginn. Wer den Vertrag ein halbes Jahr vor Baustart unterschreibt, hat die halbe Karenz schon verbraucht.
- Nur auf den Sollzins starren.
Eine Bank mit 0,05 Prozentpunkten höherem Sollzins, aber 12 statt 6 Monaten Karenz, kann beim Neubau unterm Strich günstiger sein — rechne immer beides zusammen.
Sonderfälle / Ausnahmen
- Bauträgerverzug: Hält der Bauträger seine Termine nicht ein und zahlst du deshalb Bereitstellungszinsen, kannst du sie unter Umständen vom Bauträger zurückfordern — dokumentiere die Verzögerung lückenlos.
- Vermietete Immobilie: Hier sind Bereitstellungszinsen steuerlich als Werbungskosten absetzbar (BFH 2012) beziehungsweise den Herstellungskosten zuzurechnen — ein echter Unterschied zum Selbstnutzer.
- Forward-Darlehen: Auch hier gibt es eine bereitstellungsähnliche Phase bis zur Auszahlung; die Konditionen dafür stehen im Forward-Vertrag und folgen einer eigenen Logik.
- Kauf mit Sofortabruf: Wer eine Bestandsimmobilie kauft und das Darlehen nach Kaufpreisfälligkeit sofort voll abruft, zahlt in der Praxis keine Bereitstellungszinsen — die Karenz ist dann schlicht nie aufgebraucht.
- Zwischenfinanzierung: Kaufst du, bevor die alte Immobilie verkauft ist, gelten für die Überbrückung eigene, meist deutlich höhere Zinssätze — das ist kein Bereitstellungszins-Fall, sondern ein separates Darlehen.
Was bedeutet das Ergebnis für dich?
Dein Ergebnis besteht aus drei Zahlen: zahlungspflichtige Monate, Monatsbetrag und Gesamtsumme — plus der Ersparnis bei längerer Karenz. Genau diese Ersparnis ist deine Verhandlungsmunition: Geh mit dem ausgedruckten Ergebnis in die Bank und fordere 12 statt 6 Monate Karenz, gerade beim Neubau.
Der bereitstellungszinsen-rechner zeigt dir schwarz auf weiß, was jeder Monat wert ist — bei 350.000 Euro Darlehen sind das 875 Euro pro Monat, die du entweder zahlst oder verhandelst. Plane außerdem deinen Abruf aktiv: Rufe Tranchen ab, sobald die Bautenstandsberichte vorliegen, statt sie liegen zu lassen.
Und wenn du zwischen zwei Angeboten schwankst, vergleiche nie nur den Sollzins — lege Bereitstellungszinsen plus Karenz daneben, denn beim Neubau entscheidet oft dieser „kleine" Posten über das günstigere Gesamtpaket.