So funktioniert der anschlussfinanzierung-rechner
Der Rechner vergleicht zwei konkrete Angebote für dieselbe Restschuld – dein Prolongationsangebot und das beste Bankangebot – und rechnet den Unterschied centgenau aus.
Schritt 1: Ausgangslage eingeben. Du trägst deine Restschuld zum Zinsbindungsende ein, dazu die geplante Zinsbindung (zum Beispiel 10 Jahre) und die gewünschte Tilgung. Der Rechner ermittelt daraus für beide Varianten die Monatsrate nach der Annuitätenformel.
Schritt 2: Zinslast vergleichen. Für Prolongation und Umschuldung berechnet der Rechner die gesamte Zinslast über die neue Zinsbindung – nicht nur die Monatsrate.
Denn zwei Angebote mit ähnlicher Rate können sich bei unterschiedlicher Tilgung in der Zinslast deutlich unterscheiden.
Schritt 3: Wechselkosten abziehen. Bei der Umschuldung fallen Kosten an: die Abtretung der Grundschuld an die neue Bank (bis zu 0,2 Prozent der Darlehenssumme), dazu je nach Fall Notar- und Grundbuchkosten.
Die Prolongation ist dagegen in der Regel kostenfrei – ein Kreuzchen, kein Notartermin. Der Rechner stellt beide Summen gegenüber.
Schritt 4: Break-even ausgeben. Das Ergebnis ist der Monat, ab dem sich der Wechsel bezahlt macht: Wechselkosten geteilt durch die monatliche Ersparnis.
Liegt der Break-even deutlich vor dem Ende der neuen Zinsbindung, lohnt die Umschuldung. Liegt er dahinter oder die Ersparnis ist minimal, bleibst du besser bei der Prolongation – oder nutzt das Bankangebot als Verhandlungsmasse bei deiner Hausbank.
Was ändert sich 2026?
Drei Dinge prägen die Anschlussfinanzierung 2026:
Das Zinsniveau bleibt erhöht. Wer seine Erstfinanzierung 2015 bis 2017 zu 1,5 bis 2 Prozent abgeschlossen hat, erlebt beim Zinsbindungsende einen Zinssprung.
Der aktuelle Topzins liegt bei etwa 4,11 Prozent effektiv (Stand 13.10.2026, Dr. Klein – Musterfall: 350.000 Euro Nettodarlehen, 10 Jahre Sollzinsbindung, 2 Prozent Anfangstilgung, Objektwert 432.000 Euro).
Deine tatsächliche Kondition hängt von Bonität, Beleihungsauslauf und Zinsbindung ab – rechne deshalb immer mit deinen beiden echten Angeboten, nicht mit Werbezinsen.
Der 10-Jahres-Hebel aus § 489 BGB. Zehn Jahre nach Vollauszahlung kannst du dein Darlehen mit sechs Monaten Kündigungsfrist ablösen – ganz ohne Vorfälligkeitsentschädigung, selbst wenn die Zinsbindung noch läuft.
Das ist deine stärkste Verhandlungsmasse: Wer seiner Bank signalisiert, dass er notfalls kündigt und umschuldet, bekommt oft ein besseres Prolongationsangebot. Für vertiefende Berechnungen können Sie direkt den So entwickelt sich deine Restschuld Monat für Monat heranziehen.
Sanierung mitfinanzieren lohnt sich. Die neue Bank kann das Darlehen bei der Umschuldung erhöhen – ideal, um eine energetische Sanierung gleich mitzufinanzieren, statt einen separaten teuren Kredit aufzunehmen.
Kombiniert mit KfW-Förderprogrammen für energieeffizientes Sanieren (Tilgungszuschüsse) kann das deutlich günstiger sein als jede Einzelmaßnahme. Programme und Konditionen ändern sich laufend – prüfe den aktuellen Stand vor der Entscheidung.
Beispielrechnung
Familie K. hat noch 150.000 Euro Restschuld; die Zinsbindung endet in 8 Monaten. Die Hausbank bietet eine Prolongation zu 4,0 Prozent an, eine Direktbank eine Umschuldung zu 3,5 Prozent – jeweils 10 Jahre Volltilgung. (Eigene Modellrechnung, Annuitätendarlehen, Volltilgung in der Zinsbindung.)
Prolongation (4,0 %): Monatsrate 1.518,68 Euro, gesamte Zinslast über 10 Jahre 32.241,25 Euro. Kosten: keine.
Umschuldung (3,5 %): Monatsrate 1.483,29 Euro, gesamte Zinslast 27.994,56 Euro. Kosten: Grundschuld-Abtretung 0,2 Prozent von 150.000 Euro = 300 Euro.
Vergleich: Die Monatsrate sinkt um 35,39 Euro, die Zinsersparnis über 10 Jahre beträgt 4.246,69 Euro. Nach Abzug der 300 Euro Wechselkosten bleiben rund 3.947 Euro übrig.
Der Break-even liegt bei 8,5 Monaten – ab dem neunten Monat verdient die Familie am Wechsel. Klare Entscheidung: umschulden.
Wäre die Zinsdifferenz nur 0,2 Prozentpunkte, sähe die Rechnung anders aus – genau dafür gibt es den Rechner.
Typische Fehler
Das Prolongationsangebot ungelesen unterschreiben. Viele Banken formulieren es bequem: "Einfach unterschreiben und zurückschicken." Bequemlichkeit kostet hier im Schnitt mehrere tausend Euro – hole immer mindestens zwei Vergleichsangebote ein.
Zu spät starten. Unter 6 Monaten Vorlauf hast du keine Verhandlungsmasse mehr, und eine Umschuldung braucht 4 bis 8 Wochen für Antrag und Unterschrift plus 4 bis 6 Wochen für Notar und Grundbuch. Wer erst 3 Monate vorher anfängt, kann faktisch nur noch prolongieren.
Nur auf den Zinssatz starren. Entscheidend ist die Zinslast über die gesamte Bindung bei gleicher Tilgung – und die Bindungslänge selbst. Kürzere Bindungen (5, 8 Jahre) sind günstiger, aber riskanter; 10 bis 15 Jahre bieten aktuell das beste Preis-Sicherheits-Verhältnis.
Den Forward-Aufschlag ignorieren.
Ein Forward-Darlehen sichert den Zins bis zu 60 Monate im Voraus – kostet aber etwa 0,01 bis 0,03 Prozent Aufschlag pro Monat Vorlaufzeit. Bei 24 Monaten Vorlauf sind das bis zu 0,72 Prozentpunkte: Rechne nach, ob sich das gegen das Zinsänderungsrisiko rechnet.
Sondertilgungen vergessen. Plane Sondertilgungsoptionen gleich mit ein – besonders wenn du in den nächsten Jahren größere Summen erwartest (Erbe, Bonus, Bausparvertrag). Nachträglich sind sie teurer oder unmöglich.
Den Beleihungsauslauf ignorieren. Liegt deine Restschuld nur knapp über einer Beleihungsgrenze (zum Beispiel 60 oder 70 Prozent des Objektwerts), kann es sich lohnen, Eigenkapital einzubringen: Die bessere Zinsstufe über die Laufzeit schlägt den Kapitaleinsatz meist deutlich.
Sonderfälle und Ausnahmen
Forward-Darlehen: Deine Zinsbindung endet erst in 2 bis 5 Jahren, aber du fürchtest steigende Zinsen? Mit einem Forward-Darlehen vereinbarst du den heutigen Zinssatz für die Zukunft.
Der Aufschlag (ca. 0,01–0,03 Prozent pro Monat Vorlauf) ist der Preis für die Sicherheit – der Rechner kann ihn als dritte Variante abbilden. Zur optimalen Gesamtplanung empfiehlt sich ergänzend unser praktischer Neukredit statt Anschlussfinanzierung? Vergleiche die Raten.
Volltilger-Darlehen: Du willst die Restschuld komplett innerhalb der neuen Zinsbindung tilgen? Volltilger-Darlehen sind günstiger kalkuliert, weil die Bank kein Zinsänderungsrisiko trägt. Sprich die Option aktiv an – sie wird selten von sich aus angeboten.
Restschuld unter 50.000 Euro: Viele Banken haben Mindestdarlehenssummen oder wenig Interesse an kleinen Umschuldungen. Hier ist die Prolongation oft die pragmatischere Lösung – oder du tilgst die Restschuld aus Erspartem ganz.
Modernisierung gleich mitfinanzieren: Dach, Heizung, Fenster – bei der Umschuldung kannst du die Darlehenssumme erhöhen und die Sanierung zum Bauzins finanzieren. Das schlägt jeden separaten Modernisierungskredit.
Nichts tun ist die teuerste Option: Ohne Anschlussfinanzierung läuft das Darlehen zu variablen oder ungünstigen Konditionen weiter. Du verlierst jede Verhandlungsmacht und zahlst potenziell jahrelang zu viel.
Was bedeutet das Ergebnis für dich?
Dein Ergebnis nennt dir drei Dinge: die günstigere Variante, die Ersparnis in Euro über die Bindung und den Break-even-Monat – genau dafür gibt es den anschlussfinanzierung-rechner. So nutzt du es:
Umschuldung gewinnt deutlich: Hole drei konkrete Angebote ein, plane 3 bis 4 Monate Vorlauf für Notar und Grundbuch ein und organisiere die Grundschuld-Abtretung frühzeitig. Nutze das beste Angebot zusätzlich als Druckmittel bei deiner Hausbank – manchmal zieht sie nach.
Prolongation gewinnt oder Gleichstand: Verhandle trotzdem. Zeige deiner Bank das Konkurrenzangebot und den §-489-Hebel – oft bewegt sich der Prolongationszins noch um 0,1 bis 0,2 Prozentpunkte. Prüfe außerdem, ob du Tilgung oder Sondertilgungen nachverhandeln kannst.
Knappes Ergebnis: Bei wenigen hundert Euro Differenz über 10 Jahre zählt der Aufwand: Die Prolongation ist ein Unterschriftenvorgang von 1 bis 2 Wochen, die Umschuldung ein Projekt über mehrere Monate. Manchmal ist die bequeme Lösung die richtige.