So arbeitet der notarkosten-rechner: GNotKG-Gebühren Schritt für Schritt
Du gibst den Kaufpreis ein – das ist der "Geschäftswert", an dem sich alle Gebühren bemessen – und optional den Darlehensbetrag, falls eine Grundschuld eingetragen wird. Der Rechner schlägt in der Gebührentabelle (GNotKG Anlage 2) die 1,0-fache Vollgebühr für deinen Geschäftswert nach: Bei 300.000 Euro sind das 604 Euro, bei 500.000 Euro 935 Euro, bei 1.000.000 Euro 1.610 Euro. Daraus baut er die Blöcke: Notargebühren netto = 3,0-fache Vollgebühr (Beurkundung des Kaufvertrags 2,0-fach plus Vollzug und Betreuung zusammen 1,0-fach). Auf diese Summe kommen 19 Prozent Umsatzsteuer – nur auf die Notargebühren, nicht auf die Gerichtsgebühren. Grundbuchgebühren = 1,5-fache Vollgebühr (Auflassungsvormerkung 0,5-fach plus Eigentumsumschreibung 1,0-fach), ohne Umsatzsteuer. Bei Finanzierung kommt die Grundschuldbestellung hinzu: notariell 1,0-fache Gebühr auf den Darlehensbetrag plus Umsatzsteuer, grundbuchseitig 1,0-fache Gebühr auf denselben Betrag. Zusätzlich weist der Rechner pauschale Auslagen (Porto, Kopien) und – wo zutreffend – die Gebühr für den elektronischen Vollzug von 125 Euro nach KV 22114 GNotKG aus.
Was ändert sich 2026 / 2027?
An der Gebührenordnung selbst ändert sich nichts: Das GNotKG gilt 2026 unverändert, die Gebührentabelle (Anlage 2) und die Gebührensätze sind stabil, und der Umsatzsteuersatz auf notarielle Leistungen liegt weiter bei 19 Prozent. Für 2027 sind mit Stand Oktober 2026 keine Änderungen am GNotKG angekündigt. Was sich bewegen kann, ist dein Geschäftswert – also der Kaufpreis: Steigen die Immobilienpreise, steigen automatisch auch die absoluten Notarkosten, weil die Tabelle am Kaufpreis hängt. Umgekehrt sinkt der prozentuale Anteil mit wachsendem Kaufpreis (degressive Tabelle). Prüfe vor dem Notartermin außerdem, ob im Kaufvertrag Inventar wie Einbauküche oder Möbel separat ausgewiesen ist – das senkt den beurkundungspflichtigen Geschäftswert. Stand: Oktober 2026.
Beispielrechnung
Kaufpreis 300.000 Euro, Darlehen 250.000 Euro mit Grundschuldbestellung. Schritt eins: Vollgebühr laut Tabelle = 604 Euro. Schritt zwei: Notargebühren netto = 3 × 604 = 1.812 Euro (Beurkundung 2,0-fach = 1.208 Euro, Vollzug und Betreuung 1,0-fach = 604 Euro). Schritt drei: Umsatzsteuer 19 Prozent auf 1.812 Euro = 344,28 Euro – Notarkosten gesamt also 2.156,28 Euro. Schritt vier: Grundbuchgebühren = 1,5 × 604 = 906 Euro (Auflassungsvormerkung 302 Euro, Eigentumsumschreibung 604 Euro). Zwischensumme ohne Finanzierung: 3.062,28 Euro, das sind 1,02 Prozent des Kaufpreises. Schritt fünf: Grundschuld auf 250.000 Euro – Vollgebühr laut Tabelle = 535 Euro; notariell 1,0-fach = 535 Euro plus 19 Prozent (101,65 Euro) = 636,65 Euro; Grundbuch 1,0-fach = 535 Euro. Grundschuld gesamt: 1.171,65 Euro. Endsumme mit Finanzierung: 4.233,93 Euro – rund 1,41 Prozent des Kaufpreises. Der notarkosten-rechner zeigt dir diese Blöcke einzeln, damit du jede Position deiner späteren Notarrechnung wiedererkennst und prüfen kannst.
Typische Fehler
Erstens: glauben, Notarkosten seien verhandelbar. Sie sind nach dem GNotKG gesetzlich festgelegt und bundeseinheitlich – wer einen "günstigeren Notar" sucht, sucht vergebens. Zweitens: Notarkosten mit Grunderwerbsteuer und Makler in einen Topf werfen. Das sind drei völlig getrennte Posten mit eigenen Rechtsgrundlagen – nur Notar und Grundbuch folgen dem GNotKG. Drittens: die Grundschuldbestellung vergessen. Sie kostet bei 250.000 Euro Darlehen über 1.100 Euro extra und wird gern übersehen, weil sie "zur Finanzierung gehört". Viertens: die Umsatzsteuer ignorieren. 19 Prozent auf die Notargebühren sind bei 300.000 Euro Kaufpreis über 340 Euro – für private Käufer endgültige Kosten, nur Unternehmen ziehen sie als Vorsteuer. Fünftens: Auslagen unterschätzen. Porto, Kopien und der elektronische Vollzug (125 Euro pauschal) stehen separat auf der Rechnung. Sechstens: annehmen, der Verkäufer zahle die Hälfte. Nach § 448 BGB trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung und Eigentumsumschreibung – nur die Löschung alter Grundschulden zahlt der Verkäufer.
Sonderfälle / Ausnahmen
- Kauf ohne Finanzierung: Die Grundschuldbestellung entfällt komplett – du sparst den gesamten Finanzierungsblock von rund 0,4 bis 0,8 Prozent des Darlehensbetrags.
- Schenkung oder Übertragung statt Kauf: Auch Schenkungen werden beurkundet; Geschäftswert ist dann der Verkehrswert, die Gebührensätze bleiben dieselben.
- Bauträgerkauf: Der Kaufpreis wird in Raten nach Baufortschritt fällig – die Notarkosten bemessen sich trotzdem am Gesamtpreis; dafür fallen mehrere Vollzugsschritte an.
- Erbbaurecht: Statt des Kaufpreises zählt der kapitalisierte Erbbauzins als Geschäftswert – die Rechnung sieht anders aus, das Prinzip bleibt gleich.
- Wohnungseigentum (WEG): Bei Ersterwerb vom Bauträger kommen Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung hinzu – eigene Gebührentatbestände mit eigenem Geschäftswert.
- Vollmachten: Wer nicht persönlich zum Termin erscheint, braucht eine notarielle Vollmacht – rund 0,5-fache Gebühr extra pro Vollmacht.
- Mehrere Grundschulden oder Rangvereinbarungen: Jede zusätzliche Eintragung und jede Rangänderung löst eigene Gebühren aus – bei komplexen Finanzierungen vorher aufschlüsseln lassen.
- Kaufpreis vs. Inventar: Separat ausgewiesenes Inventar (Küche, Möbel) senkt den beurkundungspflichtigen Kaufpreis – bei 15.000 Euro Inventar sparst du spürbar Gebühren.
Was bedeutet das Ergebnis für dich?
Dein Ergebnis ist deine Verhandlungs- und Planungsgrundlage: Notar- und Grundbuchkosten musst du in der Regel aus Eigenkapital zahlen – Banken finanzieren sie nicht mit. Nutze den notarkosten-rechner deshalb, bevor du deine Finanzierung finalisierst, und lege den Betrag als festen Posten in deine Kaufnebenkosten ein. Beim Notartermin selbst prüfe die Rechnung Position für Position gegen diese Berechnung: Beurkundung 2,0-fach, Vollzug und Betreuung, Grundbuchposten, Grundschuld, Auslagen, Umsatzsteuer – jede Zeile muss sich wiederfinden lassen. Weicht etwas deutlich ab, frag nach: Zusatzleistungen wie Vollmachten oder Vorkaufsrechtsverzichte kosten extra und sollten auf der Rechnung benannt sein. Und ein praktischer Spartipp zum Schluss: Eine Grundschuld exakt in Darlehenshöhe statt der oft verlangten 110 bis 120 Prozent spart dir mehrere hundert Euro Gebühren. Diese Informationen ersetzen keine Rechtsberatung durch Notar oder Anwalt – aber sie machen dich zum mündigen Auftraggeber.