mieteinnahmen-versteuern-rechner: So funktioniert die Berechnung
Die Berechnung folgt der Überschussrechnung des § 21 EStG in sechs Schritten:
- Einnahmen erfassen: Jahreskaltmiete plus Nebenkostenvorauszahlungen, Nachzahlungen, Garagenmiete und sonstige Entgelte.
Umlagefähige Nebenkosten, die du 1:1 an den Mieter weiterreichst, kürzen sich mit den Ausgaben — entscheidend ist die Kaltmiete plus nicht umlegbare Anteile. 2.
AfA berechnen: Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar, nicht das Grundstück. Formel: (Kaufpreis − Bodenwert + Anschaffungsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notar) × AfA-Satz.
Die Sätze nach § 7 Abs. 4 EStG: 2 % pro Jahr für Gebäude nach 1925, 2,5 % für Gebäude vor 1926, 3 % für Neubauten ab 2023. Den Bodenwert entnimmst du dem Kaufvertrag oder einem Bodenrichtwert-Gutachten.
Übrige Werbungskosten abziehen: Darlehenszinsen (nicht die Tilgung!), Hausverwaltung, Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Reparaturen und Instandhaltung, Fahrtkosten zum Objekt (0,30 €/km), Inserate, Steuerberatung und Kontoführung.
Sonderfälle prüfen: Verbilligte Vermietung an Angehörige (66-%-Grenze), Leerstand, Ferienwohnung, gemischte Nutzung.
Überschuss ermitteln: Einnahmen minus Werbungskosten.
Ein negativer Überschuss ist ein Verlust, der mit deinen anderen Einkünften (z. B. Gehalt) verrechnet wird und so direkt Steuern spart. 6.
Steuer berechnen: Überschuss × persönlicher Grenzsteuersatz (14–45 %) plus 5,5 % Solidaritätszuschlag auf die Steuer. Für vertiefende Berechnungen können Sie direkt den Mietrendite-Rechner heranziehen.
Was ändert sich 2026 und 2027?
2026 bleibt das System unverändert: AfA-Sätze (2 %/2,5 %/3 %), Werbungskosten-Katalog und die 66-%-Grenze gelten wie bisher. Was sich 2026 ändert, ist der Rahmen: Der Grundfreibetrag steigt auf 12.348 € — liegst du mit deinem gesamten zu versteuernden Einkommen (Gehalt plus Vermietungsüberschuss) darunter, fällt gar keine Einkommensteuer an. Für 2027 sind derzeit keine Änderungen an § 21 EStG oder der AfA beschlossen — der mieteinnahmen-versteuern-rechner arbeitet daher mit den dauerhaft gültigen Regeln.
Beispielrechnung: 1.000 € Monatsmiete
Vermietete Eigentumswohnung, Baujahr 1990 (daher 2 % AfA), Gebäudewert 200.000 €:
| Position | Betrag/Jahr |
|---|---|
| Kaltmiete (12 × 1.000 €) | + 12.000 € |
| Gebäude-AfA (2 % von 200.000 €) | − 4.000 € |
| Darlehenszinsen | − 4.200 € |
| Hausverwaltung (nicht umlegbar) | − 600 € |
| Grundsteuer | − 600 € |
| Gebäudeversicherung | − 400 € |
| Reparaturen/Instandhaltung | − 800 € |
| Zu versteuernder Überschuss | + 1.400 € |
Steuer bei 35 % Grenzsteuersatz: 1.400 € × 35 % = 490 € (plus Soli). Von 12.000 € Bruttoeinnahmen bleiben also nur 1.400 € steuerlich relevant — ohne Darlehen (volles Eigenkapital) wäre die Steuerlast ein Vielfaches davon, weil Zinsen und AfA die beiden größten Hebel sind.
Typische Fehler bei der Versteuerung von Mieteinnahmen
- Die volle Miete als steuerpflichtig ansetzen: Versteuert wird nur der Überschuss nach Werbungskosten. Wer mit der Bruttomiete plant, überschätzt die Steuerlast massiv.
- AfA auf den Gesamtkaufpreis rechnen: Das Grundstück ist nicht abschreibbar. Wer 2 % auf 300.000 € statt auf den Gebäudeanteil von z. B. 210.000 € ansetzt, rechnet 1.800 € zu viel AfA — das Finanzamt korrigiert das.
- Tilgung statt Zinsen absetzen: Nur die Darlehenszinsen sind Werbungskosten. Die Tilgung ist private Vermögensbildung und nicht abziehbar — ein klassischer Anfängerfehler.
- Belege nicht aufbewahren: Jede Werbungskosten-Position braucht einen Nachweis. Das Finanzamt verlangt bei Vermietung überdurchschnittlich oft Belege — ohne sie streicht es die Position.
- Verbilligt vermieten ohne 66-%-Check: Liegt die Miete an Angehörige unter 66 % der ortsüblichen Miete, kürzt das Finanzamt die Werbungskosten anteilig. Ein Mietspiegel-Ausdruck schützt dich.
- Verlust als Problem sehen: Ein negativer Überschuss ist kein Drama, sondern ein Steuersparmodell: Er mindert dein übriges Einkommen — bei 42 % Grenzsteuersatz holt dir jeder 1.000 € Verlust 420 € Steuer zurück. Nur bei dauerhaftem, strukturellem Defizit droht der Vorwurf der Liebhaberei.
Sonderfälle und Ausnahmen
- Verbilligte Vermietung (§ 21 Abs. 2 EStG): Ab 66 % der ortsüblichen Miete ziehst du die Werbungskosten voll ab. Zwischen 50 % und 66 % brauchst du eine positive Totalüberschussprognose; unter 50 % wird die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt — mit anteiligem Werbungskostenverlust.
- Leerstand: Bleiben die Werbungskosten abziehbar? Ja — solange du eine ernsthafte Vermietungsabsicht nachweist (Maklerauftrag, Inserate, Besichtigungstermine). Dokumentiere deine Bemühungen.
- Ferienwohnung: Bei Eigennutzung plus Vermietung wird aufgeteilt; die Finanzverwaltung prüft die Einkunftserzielungsabsicht besonders streng.
- Möblierte Vermietung: Möbel und Geräte bis 800 € netto sind sofort absetzbar (GWG), teurere über ihre Nutzungsdauer. Das kommt zur Gebäude-AfA hinzu.
- Umsatzsteuer: Die Vermietung von Wohnraum ist umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG). Nur bei gewerblichen Mietverhältnissen kann zur Umsatzsteuer optiert werden.
- Mehrere Objekte: Einnahmen und Werbungskosten werden je Objekt in der Anlage V ermittelt und dann saldiert — ein Verlust aus Objekt A mindert den Überschuss aus Objekt B.
Was bedeutet das Ergebnis für dich?
Das Ergebnis zeigt dir drei Zahlen: den steuerpflichtigen Überschuss, die Steuer darauf und die Nettomiete nach Steuern. So arbeitest du damit:
- Echte Rendite kennen: Erst die Nettomiete nach Steuern sagt dir, was die Immobilie wirklich abwirft.
Der mieteinnahmen-versteuern-rechner liefert dir diese Zahl — für die Rendite auf dein eingesetztes Kapital nutze ergänzend den Mietrendite-Rechner. 2.
Werbungskosten optimieren: Jede absetzbare Ausgabe senkt den Überschuss — plane größere Instandhaltungen gezielt in Jahre mit hohem Grenzsteuersatz. Belege sammeln ist Pflicht, nicht Kür.
- AfA-Basis prüfen: Lass den Gebäudeanteil sauber ermitteln (Kaufvertrag, Bodenrichtwert).
Ein zu niedrig angesetzter Gebäudewert verschenkt jahrzehntelang AfA. 4.
Verluste nutzen: Entsteht ein Verlust, verrechne ihn konsequent mit deinem Gehalt — das ist legal und oft der größte Einspareffekt in den ersten Finanzierungsjahren. 5.
Steuerberater bei Sonderfällen: Verbilligte Vermietung, Ferienwohnung, gemischte Nutzung und Liebhaberei-Prüfungen gehören in professionelle Hände. Diese Rechnung ist eine Planungsgrundlage, keine Gestaltungsberatung. Zur optimalen Gesamtplanung empfiehlt sich ergänzend unser praktischer AfA-Rechner.