Finanzen & Kredite • Geprüfte Rechenlogik 2026/2027

Mietrendite-Rechner: Rendite deiner Kapitalanlage

4,8 Prozent Rendite klingt gut – bis du merkst, dass es die Bruttorendite war und nach allen Kosten nur 3 Prozent übrig bleiben. Der mietrendite-rechner trennt sauber zwischen beiden Kennzahlen: Die Bruttomietrendite setzt die Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis – dein schneller Filter für jedes Angebot. Die Nettomietrendite zieht zusätzlich alle nicht umlagefähigen Kosten ab und bezieht die Kaufnebenkosten in den Kapitaleinsatz ein – das ist die ehrliche Zahl, mit der du Angebote vergleichst. Dazu zeigt dir der Rechner, wo dein Ergebnis im Marktspektrum liegt: von Großstadtlagen unter 3 Prozent bis zu Randlagen mit 6 Prozent und mehr.

Interaktiver Mietrendite-Rechner

Offizieller BMF- & Gesetzesstand 2026/2027

Live-Berechnung

Berechnungsergebnis

Jahresnettokaltmiete

2.348,50 €

Exakt ermittelt nach Vorgaben 2026

Detaillierte Aufschlüsselung

Bruttomietrendite 642,80 €

Nettomietrendite 1.705,70 €

Effektiver Belastungssatz 27,4 %

Ergebnis exportieren:

Modellrechnung zur Orientierung – ersetzt keine Anlage- oder Steuerberatung. Stand: Oktober 2026.

Auf den Punkt: Direkte Antwort

Die Bruttomietrendite berechnest du so: Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis, mal 100. Beispiel: 10.200 Euro Jahresmiete bei 250.000 Euro Kaufpreis = 4,08 Prozent. Die Nettomietrendite ist ehrlicher: (Jahresnettokaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten) geteilt durch (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten), mal 100. Mit 25.000 Euro Nebenkosten und 1.704 Euro laufenden Kosten schrumpft das Beispiel auf 3,09 Prozent. Als grobe Orientierung – etwa nach den Richtwerten von miet-check.de – gelten unter 3 Prozent als gering, 3 bis 4 Prozent als akzeptabel, 4 bis 6 Prozent als gut und über 6 Prozent als sehr gut; in Großstädten liegen die Werte oft unter 3 Prozent, in Randlagen bei 6 bis 8 Prozent.

So arbeitet der mietrendite-rechner: Brutto- und Nettorendite

Du gibst den Kaufpreis und die monatliche Nettokaltmiete ein – also die Miete ohne Betriebs- und Heizkosten, denn nur sie gehört dir als Ertrag. Daraus bildet der Rechner die Jahresnettokaltmiete (Monatsmiete × 12) und die Bruttomietrendite: Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Das ist deine Schnellkennzahl für den Angebotsvergleich. Für die Nettomietrendite trägst du zusätzlich ein: die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer 3,5 bis 6,5 Prozent je Bundesland, Notar und Grundbuch rund 1,5 bis 2 Prozent, Makler bis 3,57 Prozent – zusammen schnell 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises) sowie die laufenden nicht umlagefähigen Kosten pro Jahr: Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und ein Mietausfallwagnis. Die Formel: (Jahresnettokaltmiete − laufende Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Der entscheidende Unterschied zu vielen anderen Rechnern: Die Kaufnebenkosten stehen bei uns im Nenner – denn sie sind Teil deines tatsächlich eingesetzten Kapitals. Wer sie weglässt, schönt seine Rendite um rund einen Prozentpunkt.

Was ändert sich 2026 / 2027?

Die Kennzahlen selbst sind zeitlos – was sich ändert, sind die Marktwerte, die du einträgst: Kaufpreise und Mieten bewegen sich, die Formeln nicht. Auf der Kostenseite bleiben die Rahmenwerte 2026 stabil: Grunderwerbsteuer 3,5 bis 6,5 Prozent je Bundesland, Notar- und Grundbuchkosten rund 1,5 bis 2 Prozent, Maklerprovision maximal 3,57 Prozent je Seite nach § 656c BGB. Für 2027 sind mit Stand Oktober 2026 keine Änderungen an diesen Sätzen angekündigt. Steuerlich bleiben Mieteinnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern – die Abgeltungsteuer von 26,375 Prozent und der Freistellungsauftrag von 1.000 bzw. 2.000 Euro betreffen Kapitalerträge, nicht Mieteinnahmen. Trage deshalb immer aktuelle Angebotsdaten ein, statt dich auf Vorjahreswerte zu verlassen. Stand: Oktober 2026.

Beispielrechnung

Eine Eigentumswohnung kostet 250.000 Euro, die monatliche Nettokaltmiete beträgt 850 Euro. Schritt eins: Jahresnettokaltmiete = 850 × 12 = 10.200 Euro. Schritt zwei: Bruttomietrendite = 10.200 ÷ 250.000 × 100 = 4,08 Prozent – auf den ersten Blick ein solides Angebot im "guten" Bereich. Schritt drei: Kaufnebenkosten – angenommen 10 Prozent = 25.000 Euro – also Kapitaleinsatz 275.000 Euro. Schritt vier: laufende Kosten pro Jahr – Verwaltung 300 Euro, Instandhaltungsrücklage 1.200 Euro, Mietausfallwagnis 2 Prozent der Jahresmiete = 204 Euro – zusammen 1.704 Euro. Schritt fünf: Nettomietrendite = (10.200 − 1.704) ÷ 275.000 × 100 = 3,09 Prozent. Die ehrliche Rendite liegt also fast einen vollen Prozentpunkt unter der Bruttozahl und rutscht in den "akzeptablen" Bereich. Genau deshalb zeigt der mietrendite-rechner beide Kennzahlen nebeneinander: Die Bruttorendite filtert Angebote in Sekunden, aber erst die Nettorendite sagt dir, ob sich der Kauf wirklich rechnet.

Typische Fehler

Erstens: Brutto für Netto halten. Die Bruttomietrendite ignoriert sämtliche Kosten – wer Kaufentscheidungen darauf stützt, kauft systematisch zu teuer ein. Zweitens: Kaufnebenkosten aus dem Nenner streichen. 25.000 Euro Nebenkosten bei 250.000 Euro Kaufpreis sind 10 Prozent mehr Kapitaleinsatz, die ebenfalls Rendite bringen müssen. Drittens: mit der Warmmiete rechnen. Betriebs- und Heizkosten leitest du nur durch – sie sind kein Ertrag und blähen die Rendite künstlich auf. Viertens: Leerstand vergessen. Ein Monat Leerstand pro Jahr frisst über 8 Prozent deiner Jahresmiete – plane ein Mietausfallwagnis von mindestens 2 Prozent ein. Fünftens: Instandhaltung unterschätzen. Auch vermietete Wohnungen altern; ohne Rücklage frisst die erste größere Reparatur mehrere Jahresrenditen. Sechstens: Finanzierungskosten in die Objektrendite mischen. Zinsen gehören in die Eigenkapitalrendite, nicht in die Objektrendite – sonst vergleichst du Angebote mit unterschiedlicher Finanzierung falsch.

Sonderfälle / Ausnahmen

Fremdkapital-Hebel: Finanzierst du, zählt die Eigenkapitalrendite: (Jahresüberschuss nach Kosten und Zinsen) ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100. Beispiel mit Annahmen: 200.000 Euro Darlehen zu 3,5 Prozent = 7.000 Euro Zinsen pro Jahr; Überschuss = 10.200 − 1.704 − 7.000 = 1.496 Euro; bei 75.000 Euro Eigenkapital sind das 1,99 Prozent. Der Hebel wirkt nur positiv, wenn der Darlehenszins unter der Nettomietrendite liegt – hier (3,5 % > 3,09 %) frisst er Rendite statt sie zu hebeln.
Möblierte Vermietung oder WG-Vermietung: höhere Mieten, aber auch höherer Verschleiß, mehr Verwaltung und Leerstandsrisiko – rechne mit erhöhten Kostenansätzen.
Denkmal- oder Sanierungsobjekte: Sonderabschreibungen können die Nachsteuerrendite deutlich verbessern; die Bruttorendite allein erzählt dann nur die halbe Geschichte.
Teilselbstnutzung: Wird ein Teil der Immobilie selbst bewohnt, rechne die Rendite nur auf den vermieteten Anteil – Mieteinnahmen und Kosten sauber aufteilen.
Erbpachtgrundstücke: Der Erbbauzins ist ein laufender Kostenblock, der die Nettorendite dauerhaft drückt – unbedingt einrechnen.
Hohe Rendite in strukturschwacher Lage: 7 Prozent Rendite nützen wenig, wenn Mieter ausbleiben oder die Kaufpreise fallen – Rendite ohne Lage- und Leerstandsrisiko zu lesen ist der häufigste Anlegerfehler.

Was bedeutet das Ergebnis für dich?

Bevor du den mietrendite-rechner mit einem konkreten Angebot fütterst, lege deine Zielrendite fest: Was muss die Immobilie nach allen Kosten mindestens bringen, damit sie gegenüber anderen Anlagen besteht? Liegt die Nettorendite darunter, verhandle den Kaufpreis nach – jeder Prozentpunkt weniger Kaufpreis hebt die Rendite spürbar – oder lege das Angebot beiseite. Liegt sie darüber, prüfe als Nächstes Lage, Mieterstruktur und Substanz: Eine gute Rendite auf dem Papier wird erst mit einem vermietbaren Objekt in stabiler Lage eine gute Anlage. Vergleiche außerdem immer Nettorenditen miteinander, nie brutto mit netto. Und ein letzter Realitätscheck: Diese Rechnung ist vor Steuern – wie viel von den Mieteinnahmen nach Versteuerung übrig bleibt, hängt von deinem persönlichen Steuersatz ab. Diese Informationen ersetzen keine Steuer- oder Anlageberatung, aber sie geben dir die Fragen an die Hand, die du deinem Berater stellen solltest.

Mathematische Formel-Spezifikation

Exakte Berechnungsvorschrift nach Gesetzesgrundlage

- Eingaben: KP = Kaufpreis (> 0), M = monatliche Nettokaltmiete (> 0), NK = Kaufnebenkosten (Euro oder % von KP), VW = Verwaltung/Jahr, IH = Instandhaltung/Jahr, MA = Mietausfallwagnis (%); optional EK = Eigenkapital, z = Darlehenszins p. a. (Dezimal). - Jahresnettokaltmiete JKM = M × 12. - Bruttomietrendite RB = JKM ÷ KP × 100 (2 Dezimalstellen). - Kapitaleinsatz KE = KP + NK. - Laufende Kosten LK = VW + IH + JKM × MA ÷ 100. - Nettomietrendite RN = (JKM − LK) ÷ KE × 100 (2 Dezimalstellen). - Bewertung: RN < 3 → "gering"; 3–4 → "akzeptabel"; 4–6 → "gut"; > 6 → "sehr gut" (Richtwerte, als solche kennzeichnen). - Eigenkapitalrendite (wenn EK > 0 und z gegeben): Darlehen D = KE − EK; Zinsen Z = D × z; REK = (JKM − LK − Z) ÷ EK × 100. - Validierung: KP > 0, M > 0; Prozentwerte 0–100. - Rundung: Euro auf 2 Dezimalstellen, Prozent auf 2 Dezimalstellen. - Wertquellen: GrESt 3,5–6,5 % je Bundesland, Notar/Grundbuch ~1,5–2 % (GNotKG), Makler max. 3,57 % je Seite (§ 656c BGB) – alle verifizierter Stand 2026; Richtwert-Bänder nach miet-check.de (als deren Richtwerte gekennzeichnet).

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Alles Wissenswerte zu Voraussetzungen, Gesetzen und Besonderheiten

1 Was ist eine gute Mietrendite?

Als grobe Orientierung (Richtwerte u. a. von miet-check.de): unter 3 Prozent gilt als gering, 3 bis 4 Prozent als akzeptabel, 4 bis 6 Prozent als gut, über 6 Prozent als sehr gut. In Großstädten liegen Bruttorenditen oft unter 3 Prozent, in Randlagen bei 6 bis 8 Prozent – jeweils vor Kosten und Steuern.

2 Brutto oder Netto – welche Rendite zählt?

Beide, aber für unterschiedliche Zwecke: Die Bruttomietrendite ist dein Schnellfilter für den Angebotsvergleich. Die Kaufentscheidung triffst du auf Basis der Nettomietrendite – erst sie enthält Kaufnebenkosten, Verwaltung, Instandhaltung und Leerstandsrisiko.

3 Rechne ich mit Kaltmiete oder Warmmiete?

Immer mit der Nettokaltmiete, also ohne Betriebs- und Heizkosten. Diese Kosten leitest du nur an Versorger weiter; sie sind kein Ertrag deiner Anlage und würden die Rendite künstlich aufblähen.

4 Muss ich die Kaufnebenkosten in die Rendite einrechnen?

Ja – unbedingt in den Nenner der Nettorendite. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler summieren sich schnell auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises; dieses Kapital muss dieselbe Rendite erwirtschaften wie der Kaufpreis selbst.

5 Wie berücksichtige ich Leerstand?

Über ein Mietausfallwagnis als Prozent der Jahresnettokaltmiete – mindestens 2 Prozent als Planwert, in schwierigen Lagen mehr. Ein einziger Leerstandsmonat pro Jahr kostet dich über 8 Prozent der Jahresmiete.

6 Wie wirkt die Finanzierung auf die Rendite?

Die Objektrendite (brutto/netto) bleibt von der Finanzierung unberührt – sie beschreibt das Objekt. Für dich als Anleger zählt zusätzlich die Eigenkapitalrendite: Überschuss nach Kosten und Zinsen geteilt durch dein eingesetztes Eigenkapital. Sie liegt über der Objektrendite, wenn der Darlehenszins unter der Nettomietrendite liegt – und darunter, wenn er höher ist.

7 Muss ich Mieteinnahmen versteuern?

Ja, als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit deinem persönlichen Steuersatz. Dafür kannst du Werbungskosten absetzen: Zinsen, Verwaltung, Instandhaltung und die Gebäudeabschreibung. Details rechnet der Mieteinnahmen-Rechner durch.

8 Hohe Rendite in schlechter Lage – trotzdem kaufen?

Vorsicht: Hohe Renditen entstehen oft dort, wo Kaufpreise niedrig sind, weil die Nachfrage schwach ist – mit entsprechendem Leerstands- und Wertverlustrisiko. Prüfe Mieterstruktur, Bevölkerungsentwicklung und deine eigene Risikotragfähigkeit, bevor dich die Prozentzahl blendet.

9 Was ist die Eigenkapitalrendite?

Die Rendite auf dein tatsächlich eingesetztes Eigenkapital: (Jahresmiete − Kosten − Zinsen) ÷ Eigenkapital × 100. Sie zeigt, was dein Geld wirklich verdient – und reagiert stark auf Kaufpreis, Zins und Eigenkapitalanteil.

Geprüfte Quellen & Rechtsgrundlagen

• miet-check.de – Mietrendite-Stadtseiten 2026 (Formeln Brutto-/Nettomietrendite, Orientierungswerte <3 % / 3–4 % / 4–6 % / >6 %, FAQ zu guter Mietrendite)
• Grunderwerbsteuersätze 3,5–6,5 % je Bundesland (verifizierter Stand 2026)
• Notar-/Grundbuchkosten ca. 1,5–2 % nach GNotKG (verifiziert 16.10.2026)
• Maklerprovision max. 3,57 % inkl. MwSt. je Seite, § 656c BGB (verifizierter Stand 2026)
• Abgeltungsteuer 26,375 % effektiv, Freistellungsauftrag 1.000/2.000 Euro (verifizierter Stand 2026; betrifft Kapitalerträge, nicht Mieteinnahmen)
• Stand aller Werte: Oktober 2026.