So funktioniert die Berechnung
Du gibst ein: Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Verkaufspreis, Verkaufskosten, Haltedauer sowie – falls vermietet – die kumulierten Abschreibungen (AfA) und deinen persönlichen Steuersatz. Der Rechner prüft dann in drei Schritten:
Schritt 1 – Friststatus: Liegen zwischen den beiden notariellen Kaufverträgen mehr als zehn Jahre, ist der Verkauf steuerfrei – die Rechnung endet hier mit 0 €. Das Gleiche gilt, wenn die Eigennutzungs-Regel greift (dazu unten mehr).
Schritt 2 – Steuerpflichtiger Gewinn: Veräußerungserlös (Verkaufspreis minus Makler-, Notar- und sonstige Verkaufskosten) minus bereinigte Anschaffungskosten. Die Anschaffungskosten setzen sich aus Kaufpreis plus Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler beim Kauf) zusammen – minus aller Abschreibungen, die du in Vermietungsjahren steuerlich geltend gemacht hast.
Genau hier liegt die Falle, die fast alle Rechner verschweigen: Jede abgeschriebene Euro mindert heute deinen Buchwert und erhöht morgen deinen steuerpflichtigen Gewinn.
Schritt 3 – Steuer: Gewinn × persönlicher Einkommensteuersatz, plus 5,5 % Solidaritätszuschlag auf die Steuer. Liegt der Jahresgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften unter 1.000 €, greift die Freigrenze und die Steuer beträgt 0 €.
So nutzt du den spekulationssteuer-rechner
Der wichtigste Eingabewert ist dein persönlicher Steuersatz – du findest ihn auf deinem letzten Einkommensteuerbescheid (gezahlte Steuer geteilt durch zu versteuerndes Einkommen). Beachte den Progressionseffekt: Der Verkaufsgewinn erhöht dein zu versteuerndes Einkommen und kann dich in einen höheren Steuersatz schieben.
Wer knapp unter einer Tarifschwelle liegt, sollte mit einem 2–3 Prozentpunkte höheren Satz rechnen und das Ergebnis als Untergrenze verstehen. Für vertiefende Berechnungen können Sie direkt den grunderwerbsteuer-rechner heranziehen.
Bei der Haltedauer zählen ausschließlich die Daten der beiden notariellen Kaufverträge – nicht Einzug, Übergabe oder Grundbucheintragung. Ein Tag zu früh verkauft, und die volle Steuer wird fällig.
Die AfA gibst du als kumulierte Summe aller Jahre an (Faustformel: Gebäudeanteil × 2 % × Vermietungsjahre). Wenn du dir unsicher bist, lass das Feld zunächst leer und vergleiche: Die Differenz zeigt dir exakt, was dich die Nachversteuerung deiner Abschreibungen kostet.
Was ändert sich 2026 / 2027?
2026 gilt: Die Zehnjahresfrist, die Eigennutzungs-Regel und die Gewinnformel nach § 23 EStG sind unverändert. Die Freigrenze von 1.000 € pro Kalenderjahr gilt seit dem Veranlagungszeitraum 2024 (angehoben durch das Wachstumschancengesetz) und damit auch für alle Verkäufe 2026.
Dein persönlicher Steuersatz sinkt 2026 leicht, weil der Grundfreibetrag auf 12.348 € angehoben wurde – das wirkt sich auch auf die Besteuerung deines Veräußerungsgewinns aus.
Geplant für 2027 (Stand Oktober 2026, noch nicht beschlossen): Das Einkommensteuerreformgesetz 2027 sieht einen höheren Grundfreibetrag (12.564 €) und eine abgeflachte Progression vor. Falls es wie geplant zum 1. Januar 2027 in Kraft tritt, sinkt auch die Steuerlast auf Veräußerungsgewinne leicht.
Die Zehnjahresfrist selbst steht in keinem Reformvorschlag zur Debatte – sie bleibt bestehen.
Beispielrechnung
Familie Berger kaufte 2021 eine vermietete Eigentumswohnung für 350.000 € (Kaufnebenkosten 10 % = 35.000 €). Der Gebäudeanteil beträgt 80 %, also 280.000 €; bei 2 % AfA pro Jahr und fünf Vermietungsjahren wurden kumuliert 28.000 € abgeschrieben.
2026 verkaufen sie für 450.000 €, die Verkaufskosten (Makler, Notar) liegen bei 2 % = 9.000 €. Persönlicher Steuersatz: 35 %.
| Schritt | Rechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Veräußerungserlös | 450.000 € − 9.000 € | 441.000 € |
| Bereinigte Anschaffungskosten | 350.000 € + 35.000 € − 28.000 € | 357.000 € |
| Steuerpflichtiger Gewinn | 441.000 € − 357.000 € | 84.000 € |
| Einkommensteuer (35 %) | 84.000 € × 0,35 | 29.400 € |
| Solidaritätszuschlag (5,5 %) | 29.400 € × 0,055 | 1.617 € |
| Gesamtbelastung | 31.017 € |
Ohne die AfA-Nachversteuerung läge der Gewinn bei 56.000 € und die Steuer bei 20.636 € – die fünf Vermietungsjahre kosten die Bergers beim Verkauf also rund 10.400 € zusätzlich. Hätten sie die Wohnung dagegen selbst bewohnt (Verkaufsjahr plus zwei Vorjahre), wäre der gesamte Verkauf steuerfrei gewesen – 0 € statt 31.017 €.
Typische Fehler
- Die Frist ab Übergabe statt ab Notarvertrag zählen.
Maßgeblich sind ausschließlich die Daten der beiden notariellen Kaufverträge. Wer nach „gefühlten" zehn Jahren verkauft, aber der zweite Notartermin liegt drei Wochen zu früh, zahlt die volle Steuer.
- Leerstand als Eigennutzung werten.
Nur tatsächliches Selbstbewohnen zählt – eine leerstehende oder nur gelegentlich genutzte Wohnung erfüllt die Eigennutzungs-Regel nicht. 3.
Die AfA nicht gegenrechnen. Der häufigste teure Fehler: Abschreibungen aus Vermietungsjahren mindern den Buchwert und erhöhen den steuerpflichtigen Gewinn.
Wer die AfA im spekulationssteuer-rechner weglässt, unterschätzt seine Steuer massiv. 4.
Freigrenze mit Freibetrag verwechseln. Die 1.000 € sind eine Freigrenze, kein Freibetrag: Liegt dein Jahresgewinn bei 999 €, zahlst du nichts; bei 1.000 € wird der gesamte Gewinn steuerpflichtig – nicht nur der eine Euro darüber.
- Den Progressionseffekt ignorieren.
Der Gewinn wird auf dein übriges Einkommen aufgesattelt. Ein hoher Veräußerungsgewinn kann deinen persönlichen Steuersatz spürbar nach oben treiben – rechne lieber mit dem höheren Satz.
- Modernisierungskosten pauschal abziehen.
Nur nachträgliche Herstellungskosten mindern den Gewinn – und wer innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 % des Gebäudewerts investiert, dessen „Erhaltungsaufwand" wird steuerlich zu Herstellungskosten umqualifiziert.
Sonderfälle / Ausnahmen
Geerbte oder geschenkte Immobilien: Hier zählt nicht dein Erwerbsdatum, sondern der Anschaffungszeitpunkt deines Rechtsvorgängers wird fortgeführt. Hat dein Vater die Wohnung 2010 gekauft und du erbst sie 2025, ist ein Verkauf 2026 steuerfrei – die Zehnjahresfrist war schon 2020 abgelaufen.
Umgekehrt: Kaufte er 2022, läuft deine Frist bis 2032, egal wann du geerbt hast. Zur optimalen Gesamtplanung empfiehlt sich ergänzend unser praktischer mieteinnahmen-versteuern-rechner.
Eigennutzung – die Kalenderjahresregel: Steuerfrei ist der Verkauf, wenn du die Immobilie im Verkaufsjahr und den zwei vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt hast. Das können real deutlich weniger als 24 Monate sein: Einzug im Dezember 2024, Verkauf im Januar 2026 – drei Kalenderjahre sind erfüllt, obwohl nur 13 Monate dazwischenliegen.
Teilselbstnutzung, teilvermietet: Bei gemischt genutzten Immobilien wird der Gewinn anteilig aufgeteilt – nur der vermietete Teil ist steuerpflichtig. Die Aufteilung erfolgt nach Wohnfläche, und die AfA wirkt ebenfalls nur auf den vermieteten Anteil.
Verluste: Ein Verkaufsverlust lässt sich nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften desselben Jahres verrechnen – nicht mit Gehalt oder Mieteinnahmen. Nicht verrechenbare Verluste werden gesondert festgestellt und können ins Vorjahr zurück- oder in Folgejahre vorgetragen werden.
Krypto, Gold und andere Wirtschaftsgüter: Für bewegliche Wirtschaftsgüter gilt statt zehn Jahren nur eine Einjahresfrist – danach ist der Verkauf steuerfrei. Die 1.000-€-Freigrenze gilt für alle privaten Veräußerungsgeschäfte zusammen.
Gegenstände des täglichen Gebrauchs (Auto, Möbel, Kleidung) sind komplett ausgenommen.
Was bedeutet das Ergebnis für dich?
Das Ergebnis des spekulationssteuer-rechners ist eine Schätzung deines Veräußerungsgewinns und der darauf anfallenden Steuer – keine Steuerfestsetzung. Nutze es für drei Entscheidungen: Erstens, prüfe den Friststatus – wenn nur wenige Monate bis zur Steuerfreiheit fehlen, kann sich Warten lohnen.
Rechne den monatlichen „Preis des Wartens" gegen die Steuerersparnis. Zweitens, dokumentiere lückenlos alle Kosten: Kaufnebenkosten, Maklerrechnungen, Modernisierungen – jeder belegte Euro mindert deinen Gewinn.
Drittens, plane den Verkaufszeitpunkt: Fällt der Gewinn in ein einkommensschwaches Jahr (z. B. Elternzeit, Sabbatical), sinkt dein persönlicher Steuersatz und damit die Steuer. Der Gewinn gehört in die Anlage SO deiner Einkommensteuererklärung – und bei größeren Beträgen lohnt sich vor dem Notartermin ein Gespräch mit einem Steuerberater.