So funktioniert der Kaufnebenkosten-Rechner
Der Rechner addiert die drei gesetzlichen Kostenblöcke des Immobilienkaufs. Du gibst den Kaufpreis ein und wählst dein Bundesland – daraus ermittelt der Rechner automatisch den Grunderwerbsteuersatz.
Dann stellst du ein, ob ein Makler beteiligt ist und wie hoch seine Provision ausfällt (Standard: 3,57 Prozent Käuferanteil). Für Notar und Grundbuch rechnet der Rechner mit getrennten Sätzen, die du bei Bedarf anpassen kannst.
Die Formel ist einfach: Kaufnebenkosten = Kaufpreis × (Grunderwerbsteuersatz + Notarsatz + Grundbuchsatz + Maklersatz). Der Rechner zeigt dir jeden Block einzeln in Euro und als Prozentsatz – plus die Gesamtsumme und den Gesamtbetrag inklusive Kaufpreis.
Zusätzlich berechnet er deinen Eigenkapitalbedarf: Kaufnebenkosten plus den Eigenkapitalanteil, den deine Bank für den Kaufpreis verlangt (Faustregel: mindestens 20 Prozent des Kaufpreises). So siehst du auf einen Blick, wie viel Geld du wirklich auf dem Konto brauchst, bevor du den Kaufvertrag unterschreibst.
Grunderwerbsteuer: Die Länderstaffel
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Brocken der Kaufnebenkosten. Sie wird einmalig beim Erwerb fällig, der Käufer schuldet sie dem Finanzamt – und erst wenn das Finanzamt die Zahlung bestätigt (Unbedenklichkeitsbescheinigung), wirst du als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.
Die Sätze legen die Bundesländer selbst fest; aktuell gilt diese Staffel:
Bayern und Sachsen liegen mit 3,5 Prozent am unteren Ende. Hamburg verlangt 5,5 Prozent, Berlin 6,0 Prozent, Baden-Württemberg 5,0 Prozent.
Am oberen Ende stehen mit 6,5 Prozent unter anderem Nordrhein-Westfalen, Brandenburg und Thüringen. Die Spanne beträgt damit 3,5 bis 6,5 Prozent – bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das zwischen 14.000 Euro (Bayern) und 26.000 Euro (NRW), also 12.000 Euro Unterschied allein durch das Bundesland.
Der Steuerbescheid kommt nach der Beurkundung vom Finanzamt, und die Zahlung ist in der Regel innerhalb eines Monats nach Erhalt des Bescheids fällig. Wichtig für die Planung: Die Grunderwerbsteuer bemisst sich am Kaufpreis – was nicht zum Grundstück gehört (etwa separat gekauftes, bewegliches Inventar), kann bei sauberer vertraglicher Trennung außen vor bleiben.
Umgekehrt gilt: Sind Grundstückskauf und Bauvertrag rechtlich oder wirtschaftlich miteinander verknüpft (einheitlicher Erwerbsgegenstand), kann das Finanzamt auch die Baukosten in die Bemessungsgrundlage einbeziehen.
Maklerprovision: Die hälftige Teilung nach § 656c BGB
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für den Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte der Provision – der Käuferanteil darf nicht höher sein als der Verkäuferanteil (§ 656c BGB). In der Praxis hat sich eine Gesamtprovision von 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer etabliert, also 3,57 Prozent je Partei.
Das ist kein gesetzlicher Festpreis, sondern der marktübliche Satz; verhandeln lässt sich immer.
Für deinen Rechner heißt das: Mit Makler kalkulierst du 3,57 Prozent des Kaufpreises als Käuferanteil ein – bei 400.000 Euro also 14.280 Euro. Kaufst du direkt vom Eigentümer ohne Makler, entfällt der Block komplett, und deine Kaufnebenkosten sinken spürbar.
Vorsicht bei der Formulierung im Maklervertrag: Manche Verträge weisen die Provision netto zuzüglich Mehrwertsteuer aus (3,0 Prozent netto = 3,57 Prozent brutto) – achte darauf, welchen Satz du in den Rechner eingibst.
Die Teilungsregel des § 656c BGB gilt übrigens nur, wenn der Makler für beide Parteien tätig wird oder der Verkäufer ihn beauftragt hat. Beauftragst du als Käufer allein einen Suchmakler, trägst du dessen Provision grundsätzlich allein – dafür ist sie dann auch frei verhandelbar. Für vertiefende Berechnungen können Sie direkt den Baufinanzierung berechnen heranziehen.
Notar- und Grundbuchkosten: Was das Gesetz vorschreibt
Ohne Notar gibt es keinen Immobilienkauf: Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, und der Notar wickelt den Eigentumsübergang ab – von der Prüfung des Grundbuchs über die Treuhandabwicklung des Kaufpreises bis zur Eintragung. Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundesweit einheitlich geregelt; verhandeln oder Notare vergleichen bringt bei den Gebühren nichts (nur beim Service).
Als Faustregel rechnest du mit etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises für Notar und Grundbuch zusammen. Aufgeschlüsselt: Der Notar kostet rund 1 Prozent (Beurkundung des Kaufvertrags, Betreuung der Abwicklung), das Grundbuchamt rund 0,5 Prozent (Eigentumsumschreibung, Löschung und Neueintragung von Belastungen).
Kommt eine Grundschuld für deine Finanzierung hinzu, entstehen dafür zusätzliche Gebühren – plane dafür einen Puffer ein.
Der Notar stellt seine Rechnung nach der Beurkundung; die Grundbuchgebühren folgen mit der Eintragung. Beide Positionen sind – anders als die Maklerprovision – nicht verhandelbar und fallen bei jedem Kauf an.
Was ändert sich 2026 / 2027?
Die Grunderwerbsteuer-Staffel der Bundesländer ist 2026 unverändert: Die Spanne 3,5 bis 6,5 Prozent gilt fort. Bewegung gibt es in der politischen Debatte: In Nordrhein-Westfalen hat die FDP-Landtagsfraktion einen Gesetzentwurf zur Senkung der Grunderwerbsteuer eingebracht – als Oppositionsvorstoß ohne Mehrheit im Landtag, also derzeit keine beschlossene Sache, aber ein Signal, dass das Thema im Landtagswahlkampf bleibt.
Beobachte die Entwicklung, wenn du in NRW kaufen willst.
Auf Bundesebene ist eine Reform des Grunderwerbsteuerrechts im Verfahren, die vor allem Share Deals (Erwerb von Gesellschaftsanteilen statt der Immobilie selbst) stärker erfassen soll – für den klassischen privaten Käufer einer Wohnung oder eines Hauses ändert das nichts an den Sätzen. Die Maklerteilung nach § 656c BGB und die Notargebühren nach GNotKG gelten 2026 und 2027 unverändert fort.
Beispielrechnung
Du kaufst eine Eigentumswohnung in Nordrhein-Westfalen für 400.000 Euro, mit Makler zum üblichen Satz. Der Rechner ermittelt:
Grunderwerbsteuer: 6,5 Prozent von 400.000 Euro = 26.000 Euro. Notar (1,0 Prozent) = 4.000 Euro, Grundbuch (0,5 Prozent) = 2.000 Euro – zusammen 6.000 Euro. Maklerprovision Käuferanteil: 3,57 Prozent von 400.000 Euro = 14.280 Euro.
Kaufnebenkosten gesamt: 26.000 + 6.000 + 14.280 = 46.280 Euro – das sind 11,57 Prozent des Kaufpreises. Deine Gesamtinvestition: 446.280 Euro.
Eigenkapital-Check: Verlangt deine Bank 20 Prozent Eigenkapital auf den Kaufpreis (80.000 Euro) und finanziert die Nebenkosten nicht mit, brauchst du insgesamt 80.000 + 46.280 = 126.280 Euro Eigenkapital. Zum Vergleich: Dieselbe Wohnung in Bayern (GrESt 3,5 Prozent = 14.000 Euro) käme auf 34.280 Euro Nebenkosten – 12.000 Euro weniger, nur durch das Bundesland.
Typische Fehler
Erster Fehler: Die Nebenkosten werden gar nicht einkalkuliert. Viele Käufer planen nur mit dem Kaufpreis und stehen nach der Beurkundung vor 40.000 Euro und mehr an zusätzlichen Kosten.
Rechne die Kaufnebenkosten immer zuerst – sie entscheiden, ob du dir den Kauf überhaupt leisten kannst.
Zweiter Fehler: Die Grunderwerbsteuer wird mit dem falschen Satz angesetzt. Wer mit "ca. 5 Prozent" rechnet, aber in NRW kauft, unterschlägt 6.000 Euro bei 400.000 Euro Kaufpreis. Nimm immer den Satz deines Bundeslandes aus der aktuellen Staffel.
Dritter Fehler: Die Maklerprovision wird brutto/netto verwechselt. 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer entsprechen 3,0 Prozent netto – wer den Netto-Satz eingibt und die Steuer vergisst, kalkuliert zu niedrig. Im Zweifel: Bruttosatz verwenden.
Vierter Fehler: Es wird angenommen, die Bank finanziere die Nebenkosten mit. Die meisten Banken finanzieren nur den Kaufpreis (abzüglich Eigenkapital) – die Nebenkosten musst du aus eigenen Mitteln zahlen. Kläre das vor der Unterschrift mit deiner Bank, nicht danach.
Fünfter Fehler: Zusatzkosten werden vergessen. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler sind die Pflichtblöcke – dazu kommen je nach Fall: Grundschuldbestellung, Renovierung, Umzug, und bei Neubau die Bauzeitzinsen.
Der Rechner deckt die Pflichtblöcke ab; plane für den Rest einen Puffer von 5 bis 10 Prozent ein. Zur optimalen Gesamtplanung empfiehlt sich ergänzend unser praktischer Grunderwerbsteuer-Rechner.
Sonderfälle / Ausnahmen
Neubau vom Bauträger: Kaufst du eine noch zu bauende Immobilie vom Bauträger, fällt Grunderwerbsteuer auf den Gesamtpreis an – es sei denn, Grundstück und Bauleistung werden rechtlich und wirtschaftlich getrennt erworben. Diese Trennung ist anspruchsvoll und sollte steuerlich begleitet werden.
Beim Bauträgerkauf rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner die Grunderwerbsteuer auf den Gesamtpreis; die Trennung von Grundstück und Bauleistung bildest du über zwei getrennte Berechnungen ab.
Erbschaft und Schenkung: Beim Erwerb durch Erbfall oder Schenkung innerhalb der Familie fällt in der Regel keine Grunderwerbsteuer an – dafür greifen Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer mit eigenen Freibeträgen.
Kauf ohne Makler: Direktkauf vom Eigentümer spart die komplette Maklerprovision. Bei 400.000 Euro sind das 14.280 Euro weniger Nebenkosten – allerdings auch ohne die Dienstleistung (Besichtigung, Verhandlung, Abwicklung), die du dann selbst erbringst.
Grundstückskauf für Selbstbau: Kaufst du nur das Grundstück und beauftragst den Bau später separat, fällt Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis an. Sind beide Verträge miteinander verknüpft, rechnet das Finanzamt die Baukosten hinzu.
Wohnung in der Zwangsversteigerung: Auch hier fallen Grunderwerbsteuer (auf das Meistgebot) sowie Notar- und Grundbuchkosten an – die Maklerprovision entfällt in der Regel. Zuschlag und Nebenkosten solltest du vorher exakt durchrechnen.
Bei der Zwangsversteigerung setzt du im Kaufnebenkosten-Rechner den Makleranteil auf null und das Meistgebot als Kaufpreis an.
Was bedeutet das Ergebnis für dich?
Der Rechner liefert dir die Kaufnebenkosten aufgeschlüsselt nach Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler – plus deinen Eigenkapitalbedarf. So nutzt du das Ergebnis: Erstens als Kaufpreis-Obergrenze.
Wenn dein Budget 450.000 Euro Gesamtinvestition hergibt und die Nebenkosten 46.280 Euro betragen, liegt dein maximaler Kaufpreis bei rund 403.000 Euro – nicht bei 450.000.
Zweitens als Verhandlungsargument. Die Maklerprovision ist verhandelbar, und beim Direktkauf entfällt sie ganz – der Rechner zeigt dir sofort, was beide Varianten kosten.
Drittens als Bankgesprächs-Grundlage: Mit der aufgeschlüsselten Rechnung belegst du deinen Eigenkapitalbedarf und vermeidest Finanzierungslücken nach der Beurkundung.
Und viertens: Vergleiche Bundesländer, wenn du flexibel bist. 12.000 Euro Unterschied bei der Grunderwerbsteuer zwischen Bayern und NRW sind real – bei gleichem Kaufpreis.
Diese Zahl ersetzt keine individuelle Steuerberatung, aber sie ist der richtige Startpunkt für deine Kaufplanung.