Alltag & Rechner • Geprüfte Rechenlogik 2026/2027

Ertragswertverfahren-Rechner

Was ist deine vermietete Immobilie wirklich wert – nicht gefühlt, sondern nach der Methode, die auch Gutachter verwenden? Dieser Ertragswertverfahren-Rechner führt dich durch die normnahe Rechnung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): vom Jahresrohertrag über Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszins bis zum Vervielfältiger. Du erfährst hier, warum kleine Änderungen am Zinssatz den Wert um Zehntausende Euro verschieben, wie du die Restnutzungsdauer realistisch ansetzt und an welcher Stelle die meisten Laienrechnungen kippen. Stand: Oktober 2026.

Interaktiver Ertragswertverfahren-Rechner

Offizieller BMF- & Gesetzesstand 2026/2027

Live-Berechnung

Berechnungsergebnis

Ergebnislabels

2.348,50 €

Exakt ermittelt nach Vorgaben 2026

Detaillierte Aufschlüsselung

Steuer- / Abgabenanteil 642,80 €

Netto-Auszahlungsanteil 1.705,70 €

Effektiver Belastungssatz 27,4 %

Ergebnis exportieren:

„Unverbindliche Modellrechnung nach ImmoWertV-Logik. Sie ersetzt kein Verkehrswertgutachten – für Kauf, Finanzierung und Steuer brauchst du einen Sachverständigen.

Auf den Punkt: Direkte Antwort

Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus ihren nachhaltig erzielbaren Erträgen – es ist das Standardverfahren für vermietete Objekte (ab etwa drei Wohneinheiten), während selbstgenutzte Häuser meist nach dem Sachwertverfahren bewertet werden. Die Kernformel des allgemeinen Ertragswertverfahrens (§§ 27–34 ImmoWertV): Vorläufiger Ertragswert = (Jahresreinertrag − Bodenwert × Liegenschaftszins) × Vervielfältiger + Bodenwert. Ein sauberer Ertragswertverfahren-Rechner zeigt dir deshalb jeden Zwischenschritt – denn der Teufel steckt im Liegenschaftszins und in der Restnutzungsdauer, nicht in der Miete.

So funktioniert der Ertragswertverfahren-Rechner

So berechnen wir: Der Rechner folgt der Normkette der ImmoWertV in sechs Schritten. Du gibst ein: Wohnfläche und marktübliche Monatsmiete pro Quadratmeter, Bewirtschaftungskosten (oder eine Pauschale), Bodenrichtwert und Grundstücksfläche, Liegenschaftszinssatz sowie die Restnutzungsdauer des Gebäudes.

Schritt 1 – Bodenwert. Bodenrichtwert × Grundstücksfläche.

Den Bodenrichtwert liefert der Gutachterausschuss deiner Gemeinde (online über Bodenrichtwert-Portale der Länder). Der Bodenwert ist die einzige Komponente, die nicht „verbraucht" wird – das Gebäude nutzt sich ab, der Boden nicht.

Schritt 2 – Jahresrohertrag. Wohnfläche × marktübliche Monatsmiete × 12.

Wichtig: die nachhaltig erzielbare Miete, nicht unbedingt deine aktuelle Ist-Miete. Liegt deine Miete deutlich unter dem Mietspiegel, rechnet das Verfahren trotzdem mit der marktüblichen – ein häufiger Streitpunkt bei Kaufpreisverhandlungen.

Schritt 3 – Bewirtschaftungskosten. Abzug der nicht umlagefähigen Kosten: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis.

Richtwerte aus der Praxis: rund 20 Prozent des Rohertrags bei gepflegtem Bestand, 20 bis 35 Prozent bei älteren Objekten. Ergebnis: der Jahresreinertrag (§ 31 ImmoWertV).

Schritt 4 – Bodenwertverzinsung. Bodenwert × Liegenschaftszinssatz.

Der Liegenschaftszins (§ 33 ImmoWertV) ist die marktübliche Renditeerwartung für vergleichbare Objekte – er wird aus Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse abgeleitet. Abzug vom Reinertrag ergibt den Gebäudereinertrag: den Ertrag, der allein dem Gebäude zuzurechnen ist. Für vertiefende Berechnungen können Sie direkt den Mieten oder kaufen: was lohnt sich? heranziehen.

Schritt 5 – Kapitalisierung. Gebäudereinertrag × Vervielfältiger.

Der Vervielfältiger (Kapitalisierungsfaktor) hängt von Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer ab: Vervielfältiger = (qⁿ − 1) ÷ (qⁿ × i), mit q = 1 + Liegenschaftszins, n = Restnutzungsdauer, i = Liegenschaftszins. Beispiel: Bei 5 Prozent Zins und 50 Jahren Restnutzungsdauer beträgt er 18,26.

Ergebnis: der Gebäudeertragswert.

Schritt 6 – Zusammenführung. Gebäudeertragswert + Bodenwert = vorläufiger Ertragswert. Besondere objektspezifische Merkmale (Modernisierungsstau, Bauschäden, überdurchschnittlicher Leerstand) werden als Zu- oder Abschläge berücksichtigt – erst dann steht der Ertragswert.

Die ImmoWertV kennt drei Varianten: das allgemeine Verfahren (so wie hier), das vereinfachte Verfahren (kapitalisierter Reinertrag plus abgezinster Bodenwert – ohne getrennte Bodenwertverzinsung) und das periodische Verfahren (bei stark schwankenden Erträgen, z. B. Staffelmieten).

Was ändert sich 2026 und 2027?

Die ImmoWertV (Fassung 2021) gilt unverändert, und für 2027 ist keine Reform des Ertragswertverfahrens angekündigt. Was sich ändert, sind die Eingangsgrößen.

Die Liegenschaftszinssätze folgen dem Kapitalmarktzins mit Verzögerung: In der Niedrigzinsphase sanken sie in vielen Lagen auf 1 bis 3 Prozent, mit dem Zinsanstieg seit 2022 ziehen die Gutachterausschüsse sie wieder an. Zur Einordnung: Der IVD nannte für 2020 eine Spanne von 0,5 bis 9,0 Prozent über alle Objektarten – frage immer den aktuellen Satz deines Gutachterausschusses, denn ein halber Prozentpunkt verändert das Ergebnis massiv (siehe Beispielrechnung).

Für 2027 zeichnet sich keine Normänderung ab. Relevant für dich: Steigen die Liegenschaftszinssätze weiter, sinken die Ertragswerte – das Verfahren reagiert invers auf den Zins.

Wer 2026 kauft, sollte die Rechnung mit dem heutigen und mit einem um 0,5 Prozentpunkte höheren Zinssatz durchspielen, um die Zinssensitivität seines Kaufpreises zu kennen.

Beispielrechnung

Ein Mehrfamilienhaus: 200 m² Wohnfläche, marktübliche Miete 9 €/m², 400 m² Grundstück, Bodenrichtwert 250 €/m², Liegenschaftszins 4 %, Restnutzungsdauer 50 Jahre, Bewirtschaftungskosten 25 %.

Bodenwert: 400 m² × 250 €/m² = 100.000 €
Jahresrohertrag: 200 m² × 9 €/m² × 12 = 21.600 €
Bewirtschaftungskosten: 21.600 € × 25 % = 5.400 €
Jahresreinertrag: 21.600 € − 5.400 € = 16.200 €
Bodenwertverzinsung: 100.000 € × 4 % = 4.000 €
Gebäudereinertrag: 16.200 € − 4.000 € = 12.200 €
Vervielfältiger (4 %, 50 Jahre): (1,04⁵⁰ − 1) ÷ (1,04⁵⁰ × 0,04) = 21,48
Gebäudeertragswert: 12.200 € × 21,48 = 262.056 €
Vorläufiger Ertragswert: 262.056 € + 100.000 € = 362.056 €

Die Zinssensitivität: Bei 4,5 Prozent Liegenschaftszins (Vervielfältiger 19,77) läge der Gebäudeertragswert nur noch bei 241.194 € – über 20.000 Euro weniger bei einem halben Prozentpunkt mehr Zins. Genau deshalb ist der Liegenschaftszins die wichtigste und zugleich unsicherste Eingabe.

Typische Fehler

Ist-Miete statt marktüblicher Miete. Deine 6 €/m² aus dem Altvertrag interessieren das Verfahren nicht, wenn der Mietspiegel 9 €/m² sagt – der Käufer rechnet mit dem Markt.
Bewirtschaftungskosten zu niedrig. 20 Prozent beim sanierungsbedürftigen 60er-Jahre-Bau sind illusorisch; 30–35 Prozent sind dort ehrlicher. Jede zu niedrige Annahme bläht den Reinertrag auf.
Falscher Liegenschaftszins. Ein Satz aus einem anderen Bundesland oder einer anderen Objektart verzerrt alles. Nur der objektspezifisch angepasste Satz deines Gutachterausschusses zählt (§ 33 ImmoWertV).
Restnutzungsdauer zu optimistisch. 80 Jahre für ein unsaniertes 1970er-Haus sind Wunschdenken. Die Restnutzungsdauer (§ 4 Abs. 3 ImmoWertV) hängt von Baujahr, Sanierungsstand und Modernisierungen ab – realistisch sind bei älterem Bestand oft 30 bis 50 Jahre.
Bodenwert doppelt gezählt. Der Bodenwert wird einmal verzinst (abgezogen) und einmal addiert – wer ihn zusätzlich in den Vervielfältiger steckt, rechnet falsch.
Modernisierungsstau ignoriert. Fällige Sanierungen sind besondere objektspezifische Merkmale und mindern den Ertragswert als Abschlag – nicht als „wird schon".

Sonderfälle / Ausnahmen

Vereinfachtes Ertragswertverfahren. Formel: vorläufiger Ertragswert = Reinertrag × Vervielfältiger + Bodenwert × Abzinsungsfaktor.

Es erspart die getrennte Bodenwertverzinsung und eignet sich für überschlägige Rechnungen – bei hohem Bodenwertanteil weicht es spürbar vom allgemeinen Verfahren ab. Zur optimalen Gesamtplanung empfiehlt sich ergänzend unser praktischer Grundsteuer für die Immobilie schätzen.

Eigentumswohnungen. Hier wird der Bodenwert anteilig (Miteigentumsanteil) angesetzt. Bei kleinen Anteilen dominiert der Gebäudeertragswert; das Verfahren funktioniert, ist aber zinssensitiver als beim Haus.

Erbbaurechte. Bei Erbbaugrundstücken tritt an die Stelle des vollen Bodenwerts der Erbbaurechtswert; zusätzlich läuft der Erbbauzins als Belastung. Das sprengt den Rahmen einer Standardrechnung – dafür gibt es eigene Rechner.

Hoher Leerstand. Struktureller Leerstand über dem marktüblichen Mietausfallwagnis (2–4 Prozent) hinaus wird als besonderes Merkmal abgezogen, nicht in die Miete eingerechnet.

Gewerbeimmobilien. Längere Mietverträge und Bonitätsrisiken der Mieter verändern Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszins deutlich – hier gehört die Rechnung in Gutachterhand.

Was bedeutet das Ergebnis für dich?

Der Ertragswert aus dem Ertragswertverfahren-Rechner ist dein Anker in der Kaufpreisverhandlung: Liegt der geforderte Preis deutlich darüber, zahlst du für Lagefantasie oder Selbstnutzungswert – legitim, aber wissentlich. Liegt er darunter, prüfe, warum (Sanierungsstau?

Lageproblem?). Spiele immer zwei Szenarien: mit heutigem und mit erhöhtem Liegenschaftszins.

Und denk daran: Das Verfahren bewertet Erträge, nicht Steine – für selbstgenutzte Einfamilienhäuser ist das Sachwertverfahren der richtige Vergleichsmaßstab. Bei Unsicherheit über RND oder Liegenschaftszins lohnt das Kurzgutachten eines Sachverständigen mehr als jede weitere Excel-Runde.

Mathematische Formel-Spezifikation

Exakte Berechnungsvorschrift nach Gesetzesgrundlage

- **Bodenwert:** `BW = Bodenrichtwert × Grundstücksfläche` (§§ 40–43 ImmoWertV; Quelle: Gutachterausschuss). - **Jahresrohertrag:** `Roh = Wohnfläche × Monatsmiete × 12` (marktübliche Miete, § 31 ImmoWertV). - **Bewirtschaftungskosten:** `BK = Roh × BK_Satz` (Standard 25 %, Bereich 15–35 %; Richtwert 20 % gepflegt / bis 35 % Altbestand). - **Jahresreinertrag:** `RE = Roh − BK` (§ 31 Abs. 1 ImmoWertV). - **Bodenwertverzinsung:** `BWV = BW × LZ` (LZ = Liegenschaftszinssatz, § 33 ImmoWertV, objektspezifisch vom Gutachterausschuss). - **Gebäudereinertrag:** `GRE = RE − BWV`. - **Vervielfältiger:** `KF = (q^n − 1) ÷ (q^n × i)` mit `q = 1 + LZ`, `n = RND` (§ 4 Abs. 3 ImmoWertV), `i = LZ`. Referenz: 5 %/50 J = 18,26; 4 %/50 J = 21,48. - **Gebäudeertragswert:** `GEW = GRE × KF`. - **Vorläufiger Ertragswert:** `vEW = GEW + BW`. - **Ertragswert:** `EW = vEW ± besondere objektspezifische Merkmale` (§ 8 ImmoWertV). - **Rundung:** Euro auf 2 Dezimalstellen, KF auf 2 Dezimalstellen, Prozent auf 2 Dezimalstellen. - **Wertquellen:** Normkette aus ImmoWertV (gesetze-im-internet.de/immowertv_2022); Verfahrensformel vEW = (RE − BW × LZ) × KF + BW aus EW-RL-Material (christianwillim.de); Referenz-KF 18,26 aus Beispielrechnung immobilienscout24.at; BK-Spannen 20–35 % aus certa-gutachten.de, 20 % Richtwert aus immobilienmakler-dieburg.de; LZ-Spanne 0,5–9,0 % (IVD 2020) via de.wikipedia.org/wiki/Liegenschaftszinssatz.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Alles Wissenswerte zu Voraussetzungen, Gesetzen und Besonderheiten

1 Wann wendet man das Ertragswertverfahren an?

Bei Immobilien, deren Wert aus Erträgen kommt: vermietete Mehrfamilienhäuser (ab etwa drei Wohneinheiten), Eigentumswohnungen als Kapitalanlage, Gewerbeimmobilien. Für selbstgenutzte Einfamilienhäuser ist das Sachwertverfahren üblicher, bei vielen Vergleichskäufen das Vergleichswertverfahren.

2 Was ist der Liegenschaftszins?

Die marktübliche Renditeerwartung für vergleichbare Grundstücke (§ 33 ImmoWertV). Er wird aus tatsächlichen Kaufpreisen und Reinerträgen der Gutachterausschüsse abgeleitet und liegt je nach Objektart und Lage typischerweise zwischen etwa 1 und 9 Prozent. Den aktuellen Satz erfährst du beim Gutachterausschuss deiner Gemeinde.

3 Wie berechnet man den Vervielfältiger?

Vervielfältiger = (qⁿ − 1) ÷ (qⁿ × i), mit q = 1 + Liegenschaftszins, n = Restnutzungsdauer in Jahren, i = Liegenschaftszins. Beispiel: 5 Prozent Zins, 50 Jahre RND → 18,26. Er gibt an, mit dem Wievielfachen des Gebäudereinsertrags das Gebäude bewertet wird.

4 Was ist die Restnutzungsdauer?

Die Jahre, in denen das Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung noch wirtschaftlich nutzbar ist (§ 4 Abs. 3 ImmoWertV). Sie hängt von Alter, Bauweise und Sanierungsstand ab – Modernisierungen verlängern sie. Sie ist neben dem Liegenschaftszins der größte Werttreiber.

5 Was sind Bewirtschaftungskosten im Ertragswertverfahren?

Die nicht auf Mieter umlegbaren laufenden Kosten: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis. Praxisrichtwert: etwa 20 Prozent des Jahresrohertrags bei gepflegtem Bestand, 20 bis 35 Prozent bei älteren Objekten.

6 Was ist der Unterschied zwischen Ertragswert und Verkehrswert?

Der Ertragswert ist das Ergebnis des Ertragswertverfahrens – bei vermieteten Objekten meist die beste Näherung an den Verkehrswert. Der Verkehrswert (§ 194 BauGB) ist der am Markt erzielbare Preis; das Verfahren (Ertrags-, Sach- oder Vergleichswert) wird nach Objektart gewählt.

7 Kann ich das Ertragswertverfahren für mein Einfamilienhaus nutzen?

Technisch ja, sinnvoll meist nein: Selbstnutzer zahlen für Lage, Ausstattung und Emotion – das bildet der Sachwert besser ab. Nutze das Ertragswertverfahren als Plausibilitätscheck („Was dürfte das Haus als Vermietobjekt kosten?"), aber nicht als alleinige Kaufpreisgrundlage.

8 Wie stark beeinflusst der Liegenschaftszins das Ergebnis?

Enorm: In der Beispielrechnung senkt ein halber Prozentpunkt mehr Zins (4,0 → 4,5 %) den Gebäudeertragswert um über 20.000 Euro. Deshalb: immer den aktuellen, objektspezifischen Satz des Gutachterausschusses verwenden und ein Zinsszenario mit +0,5 Punkten rechnen.

9 Was ist das vereinfachte Ertragswertverfahren?

Eine Variante der ImmoWertV ohne getrennte Bodenwertverzinsung: Vorläufiger Ertragswert = Reinertrag × Vervielfältiger + abgezinster Bodenwert. Schneller zu rechnen, bei hohem Bodenwertanteil aber ungenauer als das allgemeine Verfahren.

10 Ersetzt der Rechner ein Verkehrswertgutachten?

Nein. Diese Berechnung ersetzt keine professionelle Wertermittlung durch einen Sachverständigen – etwa für Finanzierung, Erbschaftsteuer oder Streitfälle brauchst du ein Gutachten. Der Rechner gibt dir eine normnahe Orientierung und die richtigen Fragen für das Gutachtergespräch.

Geprüfte Quellen & Rechtsgrundlagen

• Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021), §§ 27–34 (Ertragswertverfahren), § 31 (Reinertrag), § 33 (Liegenschaftszinssatz), § 4 Abs. 3 (Restnutzungsdauer) — gesetze-im-internet.de/immowertv_2022.
• de.wikipedia.org/wiki/Ertragswertverfahren — Verfahrensvarianten, Abgrenzung Sach-/Vergleichswertverfahren.
• de.wikipedia.org/wiki/Liegenschaftszinssatz — Definition § 14 ImmoWertV, IVD-Spanne 0,5–9,0 % (2020).
• immobilienscout24.de/wissen/verkaufen/ertragswertverfahren.html — Schritt-für-Schritt-Rechenweg (Bodenwert, Rohertrag, Bewirtschaftungskosten, Bodenwertverzinsung).
• immobilienscout24.at/wissen/finanzierung/ertragswertverfahren.html — Vollständige Beispielrechnung inkl. Vervielfältiger 18,26 (5 %/50 J).
• einfacherrechner.de/ertragswertverfahren — Tool-Logik (Eingaben, Liegenschaftszins 4–5 %).
• certa-gutachten.de/ratgeber/ertragswertverfahren-rechner — Bewirtschaftungskosten 20–35 %, Zinssensitivität.
• immobilienmakler-dieburg.de/ertragswertverfahren-rechner — 20-%-Richtwert Bewirtschaftungskosten, ImmoWertV-Tabellen.