So funktioniert der daemmung-amortisation-rechner
Der Rechner bildet die Investitionsrechnung in vier Schritten ab – jeder davon mit deinen eigenen Zahlen befüllbar.
Schritt 1: Effektive Investition. Du gibst die Angebotskosten der Dämmmaßnahme ein (Material + Handwerker + Nebenkosten wie Gerüst, Dampfbremse, Verkleidung).
Der Rechner zieht automatisch die Förderung ab: 15 % Grundförderung der BAFA für Maßnahmen an der Gebäudehülle, 20 % wenn die Maßnahme Teil eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) ist. Bei 18.000 € und iSFP sind das 3.600 € Zuschuss – die effektive Investition sinkt auf 14.400 €.
Schritt 2: Jährliche Heizkosteneinsparung. Hier hast du zwei Wege: Entweder du kennst deine Heizkosten vor und nach der Maßnahme (zum Beispiel aus dem Energieberater-Gutachten oder dem Heizspiegel-Vergleich) und gibst die Differenz ein – oder der Rechner schätzt sie aus der gedämmten Fläche, der U-Wert-Verbesserung und deinem Energiepreis.
Als Preis-Referenz nutzt er aktuelle Werte: Erdgas lag im ersten Halbjahr 2026 laut Statistischem Bundesamt bei durchschnittlich 11,58 Cent pro kWh für private Haushalte.
Schritt 3: Statische Amortisation. Die einfache Division: effektive Investition geteilt durch jährliche Ersparnis. 14.400 € / 750 € pro Jahr = 19,2 Jahre. Das ist die konservative Zahl – sie unterstellt, dass Energiepreise nie steigen.
Schritt 4: Dynamische Amortisation. Energiepreise steigen aber – und das verkürzt die Amortisation, weil deine jährliche Ersparnis jedes Jahr mehr wert ist.
Der Rechner verzinst die Ersparnis mit deiner angenommenen jährlichen Energiepreissteigerung (Voreinstellung 3 %) und ermittelt das Jahr, in dem die kumulierten Ersparnisse die Investition übersteigen. Bei 3 % Preissteigerung schrumpfen die 19,2 Jahre auf rund 15,4 Jahre.
Die Langfristprognose von co2online untermauert die Richtung: Die Heizkosten für Gas- und Ölheizungen könnten sich bis 2045 mehr als verdoppeln.
Was ändert sich 2026 / 2027?
Drei Entwicklungen verändern die Rechnung gerade zu deinen Gunsten – oder machen sie zumindest ehrlicher:
Förderlandschaft 2026. Die BAFA fördert Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle (Dämmung, Fenster, Türen) mit 15 % der förderfähigen Ausgaben; mit individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP) kommen 5 Prozentpunkte dazu – also 20 %.
Neu ist: Der iSFP-Bonus lohnt sich damit fast immer, weil der Fahrplan selbst ebenfalls gefördert wird. Der Rechner rechnet beide Varianten gegen.
Energiepreise 2026. Laut Destatis zahlten private Haushalte im ersten Halbjahr 2026 im Schnitt 11,58 Cent/kWh für Erdgas – 5,3 % weniger als im Vorhalbjahr, aber immer noch rund 80 % mehr als 2021.
Der Heizspiegel 2026 prognostiziert für ein Einfamilienhaus mit Gasheizung rund 1.930 € Heizkosten im Jahr 2026. Für die dynamische Rechnung zählt nicht der heutige Preis, sondern seine Steigerung: Die co2online-Prognose sieht Gas- und Ölheizkosten bis 2045 mehr als verdoppelt – durch steigende CO₂-Kosten, Netzentgelte und die Bio-Treppe. Für vertiefende Berechnungen können Sie direkt den heizkosten-rechner heranziehen.
Gebäudemodernisierungsgesetz. Das GModG (in Kraft seit Sommer 2026) hat die umstrittene 65-%-Regel für neue Heizungen gestrichen und durch die Bio-Treppe ersetzt (10 % klimaneutrale Brennstoffe ab 2029, steigend auf 100 % bis 2045).
Für deine Amortisationsrechnung heißt das: Dämmung bleibt die Maßnahme mit der sichersten Rendite, weil sie den Verbrauch senkt – unabhängig davon, womit du heizt.
2027: Keine Förderkürzungen für die Gebäudehülle angekündigt (Stand: Oktober 2026). Steigen die CO₂-Kosten wie geplant weiter, verbessert sich die dynamische Amortisation automatisch – der Rechner zeigt dir die Sensitivität auf Knopfdruck.
Beispielrechnung
Familie Berger, Einfamilienhaus Baujahr 1985, Dachdämmung von innen (120 m², Mineralwolle). Die Zahlen stammen aus einem dokumentierten Praxisbeispiel der Sanierungsberatung – wir rechnen sie hier vollständig nach:
Investition: 18.000 € Gesamtkosten (Material, Handwerker, Dampfbremse, Unterkonstruktion, Verkleidung).
Förderung: Maßnahme ist Teil eines iSFP → 20 % BAFA-Zuschuss = 3.600 €. Effektive Investition: 18.000 − 3.600 = 14.400 €.
Jährliche Ersparnis: Heizkosten vorher rund 2.500 €, nachher rund 1.750 € → 750 € pro Jahr. (Plausibilitätscheck mit dem Heizspiegel 2026: Einfamilienhaus mit Gas liegt bei rund 1.930 €/Jahr – die Größenordnung passt.)
Statische Amortisation: 14.400 / 750 = 19,2 Jahre. Ab Jahr 20 spart die Familie jedes Jahr 750 € – bei heutigen Preisen.
Dynamische Amortisation (3 % Energiepreissteigerung p. a.): Die Ersparnis wächst jedes Jahr um 3 %: Jahr 1 = 750 €, Jahr 2 = 772,50 €, Jahr 3 = 795,68 € … Die kumulierte Ersparnis über n Jahre beträgt 750 × ((1,03^n − 1) / 0,03). Gesucht ist n mit kumuliert = 14.400: (1,03^n − 1) = 14.400 × 0,03 / 750 = 0,576 → 1,03^n = 1,576 → n = ln(1,576) / ln(1,03) ≈ 15,4 Jahre.
Die dynamische Rechnung spart also fast 4 Jahre gegenüber der statischen.
Sensitivität: Steigen die Energiepreise um 5 % pro Jahr (näher an der co2online-Langfristprognose), sinkt die Amortisation auf rund 13,5 Jahre. Sinkt der Gaspreis dauerhaft, verlängert sie sich – der daemmung-amortisation-rechner zeigt dir alle drei Szenarien nebeneinander.
Typische Fehler
Die Förderung vergessen. Der häufigste Fehler: Man rechnet mit den Brutto-Angebotskosten und übersieht 15–20 % BAFA-Zuschuss. Das verlängert die gefühlte Amortisation um Jahre, die es in Wahrheit nicht gibt. Immer erst die effektive Investition ermitteln.
Nur statisch rechnen. Wer durch die heutige Ersparnis teilt, unterschätzt systematisch die Rendite: Energiepreise sind über Jahrzehnte fast immer gestiegen. Die dynamische Rechnung ist die ehrlichere – die statische nur die Untergrenze.
Nebenkosten unterschlagen. Gerüst, Dampfbremse, Verkleidung, Entsorgung – bei der Dachdämmung machen die Nebenkosten leicht 20–30 % der Gesamtkosten aus. Ein reiner Materialpreis-Vergleich führt zu einer viel zu optimistischen Amortisation.
Die falsche Bezugsgröße für die Ersparnis. Die Ersparnis ist die Differenz deiner Heizkosten vorher/nachher – nicht die gesamten Heizkosten. Wer die vollen 2.500 € als "Ersparnis" ansetzt, rechnet sich die Dämmung schön, die es nicht gibt.
Eigenleistung mit Fachbetriebs-Förderung vermischen.
BAFA-Zuschüsse gibt es in der Regel nur für Fachbetriebs-Leistungen mit Rechnung – wer selbst dämmt, spart Handwerkerkosten, verliert aber die Förderung und die Gewährleistung. Beides in die Rechnung aufnehmen, nicht nur die Ersparnis. Zur optimalen Gesamtplanung empfiehlt sich ergänzend unser praktischer kfw-foerderung-hausbau-rechner.
- Die Lebensdauer ignorieren. Eine Fassadendämmung hält 30–40 Jahre, eine Dachdämmung ähnlich lang. Selbst 19 Jahre Amortisation bedeuten: 10–20 Jahre reiner Gewinn danach – plus Wertsteigerung der Immobilie und mehr Wohnkomfort, die in keiner Amortisationsformel stehen.
Sonderfälle und Ausnahmen
Kleine Maßnahmen mit riesiger Rendite. Nicht jede Dämmung kostet fünfstellig: Die Dämmung von 25 Metern ungedämmter Heizungsrohre im unbeheizten Keller spart laut Finanztip-Modellrechnung (Oktober 2026) rund 635 € pro Jahr bei Gas bzw. 780 € bei Öl – bei wenigen hundert Euro Materialkosten amortisiert sich das oft schon in der ersten Heizperiode.
Der Rechner kann auch solche Kleinstmaßnahmen abbilden.
Teilsanierung vs. Komplettsanierung.
Wer nur die oberste Geschossdecke dämmt (Pflicht nach GEG § 47, U-Wert höchstens 0,24), investiert deutlich weniger als bei der Komplett-Fassade – die Amortisation ist entsprechend kürzer. Der Rechner rechnet jede Maßnahme einzeln; kombiniere sie nicht zu einer Durchschnittszahl.
Vermietete Immobilie. Als Vermieter zahlst du die Dämmung, der Mieter spart die Heizkosten – die klassische Vermieter-Mieter-Dilemma-Situation.
In die Rechnung gehören dann die Modernisierungsumlage (§ 559 BGB: aktuell 8 % der Kosten pro Jahr auf die Miete umlegbar) und die Wertsteigerung, nicht die Heizkostenersparnis.
Denkmal und Gestaltungssatzung. Bei denkmalgeschützten Fassaden ist Außendämmung oft verboten – Innendämmung ist teurer pro m² und bauphysikalisch anspruchsvoller (Feuchteschutz!).
Die Amortisation verlängert sich; dafür gibt es teilweise höhere Fördersätze und steuerliche Sonderregeln.
Kombination mit Heizungstausch. Dämmung senkt die Heizlast – und damit die nötige (und teurere) Heizungsgröße. Wer beides plant, sollte die Dämmung zuerst rechnen: Eine kleinere Wärmepumpe nach der Dämmung kann mehrere tausend Euro günstiger sein als die große vor der Dämmung.
Nicht jede Dämmung amortisiert sich je. Bei bereits gut gedämmten Häusern (Baujahr ab ~2000) ist die zusätzliche Ersparnis klein – die Amortisation kann jenseits der Lebensdauer liegen.
Dann ist die ehrliche Antwort des Rechners "lohnt sich finanziell nicht", und die Entscheidung fällt über Komfort, Wert oder Klimaschutz.
Was bedeutet das Ergebnis für dich?
Du hältst zwei Zahlen in der Hand: die statische Amortisation (konservativ, heutige Preise) und die dynamische (realistisch, mit Preissteigerung). Liegt die dynamische Amortisation deutlich unter der Lebensdauer der Maßnahme (30+ Jahre bei Fassaden- und Dachdämmung), ist die Investition finanziell solide – alles darüber hinaus ist Gewinn, Komfort und Wertsteigerung.
Der nächste Schritt: Lass dir von einem Energieeffizienz-Experten den individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen – er sichert dir die 5 Prozentpunkte Extra-Förderung und priorisiert die Maßnahmen mit der besten Rendite für dein Haus. Hole dann mindestens zwei Fachbetriebs-Angebote ein und füttere den Rechner mit den echten Zahlen statt mit Schätzungen.
Und wenn du die Dämmung mit einem Heizungstausch kombinierst, rechne die Dämmung zuerst: Sie verkleinert die nötige Heizung und damit deren Preis.