So funktioniert der Mietkaution-Rechner
Der Rechner bildet die drei Lebensphasen deiner Kaution ab: Einzahlung, Anlagezeit und Rückzahlung. Du gibst deine monatliche Nettokaltmiete ein – wichtig: wirklich nur die Kaltmiete, denn Nebenkostenvorauszahlungen oder -pauschalen zählen nicht zur Berechnungsgrundlage.
Der Rechner ermittelt daraus die maximal zulässige Kaution (Kaltmiete mal drei) und deine drei Raten.
In der zweiten Stufe rechnest du die Anlagezeit durch: Du gibst die voraussichtliche Mietdauer und einen Zinssatz ein – etwa den aktuellen Sparbuchzins deiner Bank. Der Rechner zeigt, wie die Zinsen deine Sicherheit über die Jahre erhöhen, denn nach § 551 Abs. 3 BGB wachsen die Zinsen der Kaution zu und stehen im Ergebnis dir zu.
So siehst du, welcher Rückzahlungsbetrag bei Auszug realistisch ist.
In der dritten Stufe gibst du an, welche Forderungen der Vermieter geltend macht – etwa eine Nebenkostennachzahlung oder einen dokumentierten Schaden. Der Rechner zieht nur berechtigte Einbehalte ab und zeigt deine voraussichtliche Rückzahlung.
Unzulässige Einbehalte – normale Abnutzung, unwirksame Renovierungsklauseln, pauschale Beträge ohne Beleg – markiert er als angreifbar.
Wie hoch darf die Kaution sein? Die 3-Kaltmieten-Grenze
§ 551 Abs. 1 BGB zieht eine harte Grenze: Die Sicherheit darf das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete nicht übersteigen – und zwar ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten. Bei 850 Euro Kaltmiete sind also maximal 2.550 Euro Kaution zulässig, egal was im Mietvertrag steht.
Eine höhere Vereinbarung ist unwirksam; du kannst den überschießenden Betrag zurückverlangen.
Die Grenze gilt pro Mietverhältnis und insgesamt: Verlangt der Vermieter neben der Barkaution zusätzlich eine Bürgschaft, ist das eine unzulässige Übersicherung – bei drei Monatsmieten kalt ist Schluss, beides zusammen geht nicht. Auch Staffelungen ("erst zwei, dann drei Monatsmieten") ändern nichts an der Obergrenze.
Wichtig für die Praxis: Die Berechnungsgrundlage ist die vereinbarte Nettokaltmiete zu Mietbeginn. Steigt die Miete später durch eine Mieterhöhung, darf der Vermieter die Kaution nicht nachträglich aufstocken – die einmal wirksam vereinbarte Kaution bleibt, wie sie ist.
Umgekehrt darfst du bei einer Mietsenkung keine Teilrückzahlung der Kaution verlangen.
Ratenzahlung: Dein Recht auf drei Raten
Du musst die Kaution nicht auf einmal zahlen. § 551 Abs. 2 BGB gibt dir das Recht, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu leisten: Die erste Rate ist bei Beginn des Mietverhältnisses fällig, die zweite und dritte in den beiden folgenden Monaten. Bei 2.550 Euro Kaution sind das drei Raten à 850 Euro – ein Unterschied, der gerade beim Umzug zählt, wenn ohnehin doppelte Miete, Umzugskosten und neue Möbel anfallen.
Dieses Recht besteht kraft Gesetzes. Der Vermieter kann es im Mietvertrag nicht wirksam ausschließen – eine Klausel, die die volle Kaution vor Einzug verlangt, ist unwirksam.
Umgekehrt kannst du natürlich freiwillig auf einmal zahlen, wenn du das bevorzugst. Verlangt der Vermieter die Schlüsselübergabe gegen Zahlung der vollen Kaution, ist das unzulässig: Die erste Rate bei Mietbeginn genügt, und ein Zurückbehaltungsrecht an der Wohnung wegen der ausstehenden Raten zwei und drei steht ihm nicht zu.
Anlagepflicht: Was mit deinem Geld passiert
Der Vermieter darf deine Kaution nicht einfach auf seinem Girokonto parken. § 551 Abs. 3 BGB verpflichtet ihn, die Kaution getrennt von seinem übrigen Vermögen anzulegen – bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Diese Trennung schützt dich im Ernstfall: Geht der Vermieter insolvent, fällt die getrennt angelegte Kaution nicht in die Insolvenzmasse, sondern bleibt dein Geld. Für vertiefende Berechnungen können Sie direkt den Nebenkosten-Rechner heranziehen.
In der Praxis gibt es drei gängige Anlageformen. Das Kautionssparbuch läuft auf deinen Namen und wird zugunsten des Vermieters verpfändet: Du zahlst ein, die Zinsen gehören dir, der Vermieter kann bei berechtigten Forderungen darauf zugreifen.
Das Kautionskonto beim Vermieter ist ein Treuhandkonto auf seinen Namen mit Sperrvermerk – rechtlich gleichwertig, solange die Trennung eingehalten ist. Die Kautionsbürgschaft (Bank oder Versicherung) ist die dritte Variante: Du zahlst keine Kaution, sondern eine jährliche Gebühr, und der Bürge sichert den Vermieter ab – interessant, wenn du dein Geld lieber flüssig hältst.
Die Zinsen erhöhen die Sicherheit und stehen dir zu – das gilt für jede Anlageform. Bei einer Barkaution muss der Vermieter die Zinsen gesondert gutschreiben; beim Kautionssparbuch wachsen sie automatisch zu.
Lässt der Vermieter das Geld unverzinslich liegen, schuldet er dir trotzdem die üblichen Zinsen – und du kannst die ordnungsgemäße Anlage verlangen.
Rückzahlung bei Auszug: Fristen und Einbehalte
Mit dem Ende des Mietverhältnisses wird deine Kaution nicht automatisch am Auszugstag fällig. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dem Vermieter eine angemessene Überlegungsfrist zusteht, um zu prüfen, ob er noch Forderungen gegen dich hat (BGH, Urteil vom 18.1.2006, VIII ZR 71/05).
Eine feste gesetzliche Frist gibt es bewusst nicht – es kommt auf den Einzelfall an. Die Praxis hat sich auf drei bis sechs Monate eingependelt: drei Monate bei klarer Lage ohne offene Abrechnungen, bis zu sechs Monate, wenn noch die letzte Betriebskostenabrechnung aussteht.
Längere Fristen muss der Vermieter konkret begründen.
Der Vermieter darf nur berechtigte Forderungen einbehalten, die aus dem Mietverhältnis stammen: Mietrückstände, eine Nebenkostennachzahlung, Schäden über die normale Abnutzung hinaus, nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen (wenn wirksam vereinbart) oder Kosten für verlorene Schlüssel. Unzulässig sind Einbehalte für normale Gebrauchsspuren, für Renovierungen bei unwirksamer Klausel, für erlaubte Einbauten oder pauschale Beträge ohne konkreten Schaden und Beleg.
Wichtig: Steht nur die Nebenkostenabrechnung noch aus, darf der Vermieter nicht die gesamte Kaution einbehalten, sondern nur den Teil, der voraussichtlich für die Nachzahlung benötigt wird. Den Rest muss er auszahlen.
Dein Rückzahlungsanspruch verjährt übrigens nach drei Jahren – lasse ihn also nicht einfach liegen, wenn der Vermieter sich nicht rührt.
Was ändert sich 2026 / 2027?
An § 551 BGB hat sich 2026 nichts geändert: Die 3-Kaltmieten-Grenze, das Ratenrecht und die Anlagepflicht gelten unverändert. Auch für 2027 sind keine Gesetzesänderungen angekündigt.
Was sich laufend ändert, sind die Zinsen: Die Guthabenzinsen für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist liegen seit der Zinswende wieder über null – prüfe den aktuellen Satz deiner Bank, wenn du die Anlagezeit durchrechnest, denn der Rechner arbeitet mit dem von dir eingegebenen Zinssatz.
Aktuell bleibt auch die Rechtsprechung stabil: Die Grundsätze des BGH zur angemessenen Überlegungsfrist gelten fort, und die Gerichte bestätigen regelmäßig, dass der Vermieter bei ausstehender Betriebskostenabrechnung nur einen angemessenen Teilbetrag einbehalten darf. Neu ist nichts – aber gerade deshalb lohnt es, die bestehenden Rechte zu kennen und einzufordern.
Beispielrechnung
Deine neue Wohnung kostet 850 Euro Nettokaltmiete. Maximal zulässige Kaution: 3 × 850 = 2.550 Euro. Du zahlst in drei Raten à 850 Euro: bei Mietbeginn, einen Monat später und zwei Monate später.
Der Vermieter legt die 2.550 Euro auf einem Kautionskonto zu 1,0 Prozent Zinsen pro Jahr an. Du wohnst fünf Jahre in der Wohnung.
Die Zinsen wachsen der Kaution zu: Nach dem ersten Jahr sind es 2.575,50 Euro, nach fünf Jahren rund 2.680 Euro (Zinseszins, vereinfacht ohne Berücksichtigung der gestaffelten Einzahlung). Dein Guthaben bei Auszug: etwa 2.680 Euro.
Bei der Abrechnung macht der Vermieter geltend: Nebenkostennachzahlung aus der letzten Abrechnung 145 Euro und einen dokumentierten Schaden an den Küchenfliesen von 280 Euro mit Handwerkerrechnung. Beide Einbehalte sind berechtigt.
Deine Rückzahlung: 2.680 − 145 − 280 = 2.255 Euro. Hätte der Vermieter zusätzlich 400 Euro für "normale Abnutzung des Parketts" einbehalten wollen, wäre das unzulässig gewesen – Gebrauchsspuren trägt er selbst.
Typische Fehler
Erster Fehler: Die Kaution wird auf Basis der Warmmiete berechnet. Falsch – maßgeblich ist ausschließlich die Nettokaltmiete ohne Betriebskosten. Bei 850 Euro kalt plus 200 Euro Nebenkosten sind 2.550 Euro zulässig, nicht 3.150 Euro.
Zweiter Fehler: Mieter zahlen die volle Kaution vor Einzug, weil der Vermieter Druck macht. Dein Ratenrecht nach § 551 Abs. 2 BGB gilt kraft Gesetzes – eine Vertragsklausel, die Vorauszahlung verlangt, ist unwirksam, und die Schlüsselübergabe darf nicht von der vollen Kaution abhängig gemacht werden.
Dritter Fehler: Die Anlage wird nie geprüft. Viele Mieter wissen nicht, ob ihre Kaution getrennt angelegt ist – und erfahren es erst in der Insolvenz des Vermieters. Frage nach der Anlageform und lass dir das Konto oder Sparbuch benennen.
Vierter Fehler: Zinsen werden vergessen. Gerade bei langen Mietverhältnissen summieren sich die Zinsen – bei 2.550 Euro und 1 Prozent sind das über zehn Jahre rund 267 Euro, die dir zustehen. Fordere die Zinsgutschrift bei der Rückzahlung ein.
Fünfter Fehler: Der Vermieter behält die volle Kaution wegen der ausstehenden Nebenkostenabrechnung ein. Zulässig ist nur der voraussichtlich benötigte Teilbetrag – den Rest muss er auszahlen.
Auch eine "Sicherheit für eventuelle Schäden" ohne konkreten Anhaltspunkt ist kein zulässiger Einbehalt. Zur optimalen Gesamtplanung empfiehlt sich ergänzend unser praktischer Mietpreisbremse-Rechner.
Sechster Fehler: Der Rückzahlungsanspruch wird nicht verfolgt. Nach Ablauf der angemessenen Frist fordere die Rückzahlung schriftlich mit Fristsetzung an. Reagiert der Vermieter nicht, helfen Mieterverein oder Anwalt – und notfalls das Amtsgericht.
Sonderfälle / Ausnahmen
Wohnungsübergabe ohne Protokoll: Ohne Übergabeprotokoll mit Fotos wird es bei Schäden schnell Wort gegen Wort. Bestehe beim Auszug auf ein gemeinsames Protokoll – es ist deine wichtigste Waffe gegen unberechtigte Einbehalte.
Vermieterwechsel: Wird das Haus verkauft, geht die Kaution auf den neuen Eigentümer über – inklusive der Anlagepflicht. Der alte Vermieter muss die Kaution übertragen; deine Ansprüche bleiben vollständig erhalten.
Beim Vermieterwechsel zeigt dir der Mietkaution-Rechner, welche Nachweise du über die getrennte Anlage verlangen solltest: Kontoart, Institut und angefallene Zinsen.
Vermieter verstorben: Kein Grund zur Sorge – die Kaution geht auf den Erben als Rechtsnachfolger über, der Mietvertrag bleibt bestehen. Die Kaution war und bleibt dein Geld.
WG und Untermiete: Bei einer WG mit gemeinsamem Mietvertrag haften alle für die volle Kaution; zieht einer aus, regeln das die WG-Mitglieder untereinander – der Vermieter rechnet nur mit allen gemeinsam ab. Der Mietkaution-Rechner rechnet bei WG-Verträgen deshalb mit der vollen Kautionssumme, weil der Vermieter nur alle Mieter gemeinsam in Anspruch nehmen kann.
Bei Untermiete gilt § 551 BGB für das Untermietverhältnis entsprechend.
Gewerberäume: § 551 BGB gilt nur für Wohnraummietverhältnisse. Bei Gewerberäumen ist die Kautionshöhe frei verhandelbar – sechs Monatsmieten und mehr sind dort üblich und wirksam.
Verrechnung mit Mietschulden: Der Vermieter darf während des laufenden Mietverhältnisses die Kaution nicht einfach mit rückständiger Miete verrechnen, solange das Mietverhältnis besteht – die Kaution sichert erst die Abwicklung am Ende. Erst nach Beendigung darf er aufrechnen.
Was bedeutet das Ergebnis für dich?
Der Rechner nennt dir drei Zahlen: die maximal zulässige Kaution, deine drei Raten und deine voraussichtliche Rückzahlung nach Abzug berechtigter Einbehalte. Vor dem Einzug vergleichst du die verlangte Kaution mit dem Maximum – liegt sie darüber, weise den Vermieter auf § 551 BGB hin und zahle nur den zulässigen Betrag.
Plane die drei Raten in dein Umzugsbudget ein statt die volle Summe auf einmal.
Während der Mietzeit prüfe einmal, ob deine Kaution ordnungsgemäß getrennt angelegt ist – eine kurze schriftliche Anfrage genügt. Bei Auszug erstelle ein Übergabeprotokoll, fordere nach drei bis sechs Monaten die Abrechnung an und prüfe jeden Einbehalt auf Berechtigung und Beleg.
Unberechtigte Einbehalte wehrst du schriftlich ab; bleibt der Vermieter stur, ist der Mieterverein dein nächster Schritt.
Diese Berechnung gibt dir die gesetzlichen Leitplanken an die Hand – sie ersetzt keine individuelle Rechtsberatung, wenn es um streitige Schäden oder hohe Einbehalte geht.