So funktioniert die Berechnung
Die Prüfung läuft in drei Schritten:
- Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln.
Die Vergleichsmiete steht im Mietspiegel deiner Stadt und hängt von Lage, Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung und energetischem Zustand ab. Sie bildet den Durchschnitt vergleichbarer Mieten der letzten sechs Jahre (§ 558 Abs. 2 BGB).
Nutze immer den offiziellen Mietspiegel deiner Kommune – nicht Portaldurchschnitte aus Inseraten. 2.
Zulässige Höchstmiete berechnen. Vergleichsmiete × 1,1 = Höchstmiete.
Bei einer Vergleichsmiete von 12 € pro Quadratmeter und 65 m² Wohnfläche sind das 780 € × 1,1 = 858 € Nettokaltmiete pro Monat. 3.
Mit deiner Miete vergleichen – und Ausnahmen prüfen. Liegt deine Nettokaltmiete darüber, greift die Bremse – es sei denn, eine Ausnahme trifft zu: Neubau (erstmals vermietet nach dem 1.10.2014), umfassende Modernisierung oder eine höhere Vormiete (§§ 556e, 556f BGB).
Der Vermieter muss dich über eine geltend gemachte Ausnahme unaufgefordert vor Vertragsschluss informieren (§ 556g Abs. 1a BGB).
Was ändert sich 2026 / 2027?
Der wichtigste Punkt zuerst: Die Mietpreisbremse wurde bereits 2025 bis zum 31. Dezember 2029 verlängert (Bundestag Juni 2025, in Kraft seit 23. Juli 2025) – sie läuft also nicht aus, wie viele alte Artikel noch behaupten. Das Bundesverfassungsgericht hat im Februar 2026 ihre Verfassungsmäßigkeit bestätigt.
Am 1. Juli 2026 hat der Bundesgerichtshof den Auskunftsanspruch der Mieter über die Höhe der Vormiete gestärkt (VIII ZR 211/23) – gleichzeitig warnt der Senat davor, die Auskunft beiläufig zu erfragen, weil damit Fristen laufen können. Für 2027 relevant, aber noch nicht beschlossen: das „Mietrecht II"-Paket (Kabinettsbeschluss April 2026, erste Lesung im Bundestag am 9. Juli 2026) mit geplanter Deckelung von Indexmieten, Transparenz beim Möblierungszuschlag und Begrenzung von Kurzzeitverträgen – Inkrafttreten frühestens Herbst 2026 oder Anfang 2027.
Bis dahin gilt das heutige Recht unverändert. Für vertiefende Berechnungen können Sie direkt den Die Vermieter-Perspektive: Rendite berechnen heranziehen.
Beispielrechnung
Du mietest 65 m² in einer Stadt mit angespanntem Wohnungsmarkt. Der Mietspiegel weist für deine Wohnungskategorie 12 €/m² aus:
- Vergleichsmiete: 65 m² × 12 € = 780 € Nettokaltmiete
- Zulässige Höchstmiete: 780 € × 1,1 = 858 €
- Deine Vertragsmiete: 1.100 € nettokalt
- Differenz: 1.100 € − 858 € = 242 € pro Monat zu viel
Keine Ausnahme greift (Altbau, keine Modernisierung, Vormiete unbekannt bzw. nicht höher). Nach einer wirksamen Rüge kannst du die überzahlte Miete zurückfordern – bei einem Mietbeginn ab dem 1. April 2020 und rechtzeitiger Rüge bis zu 30 Monate rückwirkend: 242 € × 30 = 7.260 €.
Ab Zugang der Rüge gilt die zulässige Miete für die Zukunft.
Typische Fehler
- Falschen Mietspiegel oder falsche Merkmale verwenden.
Die Vergleichsmiete ist kein fester Stadtdurchschnitt, sondern hängt von Baujahr, Lage und Ausstattung ab. Wer den falschen Jahrgang oder die falsche Kategorie nimmt, rechnet an der Realität vorbei.
- Warmmiete statt Nettokaltmiete vergleichen.
Die Bremse bezieht sich auf die Nettokaltmiete – ohne Heiz- und Betriebskosten, ohne Möblierungszuschläge. Wer die Warmmiete einsetzt, sieht einen Verstoß, wo keiner ist (oder umgekehrt).
- Die Vormiete-Ausnahme übersehen.
Lag schon die Vormiete über der 10-%-Grenze, darf sie beibehalten werden (§ 556e BGB). Fordere deshalb immer Auskunft über die Vormiete – seit dem BGH-Urteil vom 1. Juli 2026 hast du einen gestärkten Anspruch darauf.
- Modernisierung nicht hinterfragen.
„Modernisiert" ist nicht gleich „umfassend modernisiert". Die Ausnahme greift nur, wenn die Modernisierung einem Neubau gleichkommt – Faustregel der Rechtsprechung: Aufwand von etwa einem Drittel der Neubaukosten.
Lass dir Umfang und Kosten belegen. 5.
Keine Rüge erheben. Ohne Rüge gibt es keine Rückforderung und keine Absenkung für die Zukunft.
Die Rüge muss sich konkret auf den Verstoß beziehen – pauschale Schreiben scheitern vor Gericht, besonders wenn der Vermieter eine Ausnahme geltend gemacht hat. 6.
Rechner-Ergebnis mit Rechtsanspruch verwechseln. Ein mietpreisbremse-rechner im Netz arbeitet mit Durchschnittswerten und kann die exakte Vergleichsmiete deiner Wohnung nicht bestimmen.
Das Ergebnis ist eine begründete Vermutung – für Rüge und Klage brauchst du den offiziellen Mietspiegel und im Zweifel Rechtsrat. Zur optimalen Gesamtplanung empfiehlt sich ergänzend unser praktischer Steuern auf Mieteinnahmen.
Sonderfälle / Ausnahmen
- Neubau: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind komplett von der Bremse ausgenommen (§ 556f Satz 1 BGB).
- Umfassende Modernisierung: Nach einer Modernisierung, die einem Neubau gleichkommt, greift die Bremse bei der ersten Vermietung danach nicht (§ 556f Satz 2 BGB).
- Höhere Vormiete (§ 556e BGB): Lag die Miete des Vormieters bereits über der zulässigen Grenze, darf diese Miete beibehalten werden – aber nicht erhöht.
- Möblierte Wohnungen: Derzeit ohne gesetzliche Obergrenze für den Möblierungszuschlag; das geplante Mietrecht II will Transparenz und eine Pauschale bei Vollmöblierung bringen – noch nicht beschlossen (Stand Oktober 2026).
- Indexmieten: Steigen mit dem Verbraucherpreisindex; die geplante Reform will Erhöhungen über 3 % nur zur Hälfte weitergeben – ebenfalls noch nicht in Kraft.
- Staffelmieten: Für die Bremse zählt die Anfangsmiete des Vertrags; spätere Staffeln werden daran gemessen.
- Sozialwohnungen und Wohnheime: Preisgebundener Wohnraum mit Kostenmiete fällt nicht unter die Bremse; für Wohnheime und Kurzzeitvermietung gelten Sonderregeln.
Was bedeutet das Ergebnis für dich? (mietpreisbremse-rechner im Alltag)
Liegt deine Miete rechnerisch über der Grenze, hast du einen Hebel – aber keinen Automatismus. So gehst du vor: Dokumentiere Inserat und Vertrag, ermittle die Vergleichsmiete aus dem offiziellen Mietspiegel und fordere Auskunft über Vormiete und etwaige Ausnahmen.
Dann erhebe die Rüge schriftlich und konkret – erst sie löst Rückforderung und zukünftige Absenkung aus. Beachte: Wer die Wohnung nur deshalb anmietet, weil er auf eine spätere Senkung spekuliert, trägt ein rechtliches und wirtschaftliches Risiko, wenn sich eine Ausnahme als wirksam erweist.
Die Modellprüfung ersetzt keine Rechtsberatung – bei hohen Differenzen oder wenn der Vermieter eine Ausnahme geltend macht, lohnt der Gang zum Mieterverein oder Anwalt. Und merke dir die Abgrenzung: Die Bremse regelt nur die Anfangsmiete bei Neuvermietung; für laufende Erhöhungen im Bestand gilt die Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren in angespannten Märkten (§ 558 Abs. 3 BGB).