So funktioniert die Berechnung
So berechnen wir: Der Rechner teilt den Kaufpreis durch die Wohnfläche – das ist die ganze Formel. Die eigentliche Arbeit steckt in der Prüfung der Eingaben.
Schritt 1: Wohnfläche verifizieren. Im Exposé steht oft eine Zahl, aber nach WoFlV zählen Balkone und Loggien nur zu 25 % (in Ausnahmefällen bis 50 %), Terrassen ebenso; Keller, Dachboden und Garage zählen gar nicht.
Wer eine „120-m²-Wohnung" mit 20 m² Terrasse voll anrechnet, rechnet mit 120 statt korrekten 105–110 m² – und der €/m²-Wert fällt künstlich niedrig aus. Schritt 2: Kaufpreis bereinigen.
Enthält er Einbauküche, Stellplatz oder Möblierung, ziehst du diese Posten ab, bevor du vergleichst – sonst vergleichst du eine möblierte mit einer leeren Wohnung. Schritt 3: Division und Einordnung.
Der Rechner gibt den €/m²-Wert aus und zeigt dir Vergleichswerte aus deiner Region (PLZ-Tools wie Interhyp) sowie die Verzerrungs-Checkliste.
Was ändert sich 2026 / 2027?
An der Formel ändert sich nichts – dividiert wird 2027 genauso wie 2026. Was sich ändert, ist der Markt, in dem du vergleichst: Die Quadratmeterpreise haben sich nach dem Zinsanstieg 2022/23 regional sehr unterschiedlich entwickelt, und Vergleichswerte aus 2021 sind heute irreführend.
Aktuell (Stand 12. Oktober 2026) meldet Engel & Völkers für München 8.244 €/m² bei Häusern und 8.516 €/m² bei Eigentumswohnungen – nutze für deine Region immer Werte aus dem laufenden Jahr, z. B. über die PLZ-Suche von Interhyp oder den örtlichen Gutachterausschuss. Wichtig für 2027: Die BEG-Förderdegression (sinkende Heizungsförderung) kann energetisch sanierte Objekte relativ attraktiver machen – ein Faktor, der im reinen €/m²-Vergleich unsichtbar bleibt. Für vertiefende Berechnungen können Sie direkt den Bodenrichtwert für das Grundstück prüfen heranziehen.
Beispielrechnung mit dem quadratmeterpreis-rechner
Zwei Wohnungen in derselben Stadt, beide 3 Zimmer. Objekt A: 485.000 €, 92 m² laut Exposé – darin 8 m² Balkon, voll angerechnet.
Objekt B: 520.000 €, 98 m², Balkon 8 m² korrekt zu 25 % angerechnet (also 2 m² in den 98 m² enthalten). Schritt 1 – Wohnfläche bereinigen: Objekt A korrekt = 92 − 8 + 2 = 86 m².
Schritt 2 – Kennzahl: A = 485.000 ÷ 86 = 5.639,53 €/m²; B = 520.000 ÷ 98 = 5.306,12 €/m². Ohne Bereinigung hätte A mit 5.271,74 €/m² günstiger ausgesehen als B – nach der Korrektur ist B das bessere Angebot.
Genau diese Falle – voll angerechnete Balkone – fängt der Rechner über die WoFlV-Prüfung ab.
Typische Fehler
Balkon voll angerechnet: Nach WoFlV zählen Balkone nur zu 25–50 % – voll angerechnet drückt den €/m²-Wert künstlich.
Kleine mit großen Wohnungen verglichen: Kleine Wohnungen haben pro m² fast immer höhere Preise (Fixkosten verteilen sich) – vergleiche nur ähnliche Größen.
Kaufpreis nicht bereinigt: Einbauküche, Stellplatz, Möblierung im Preis verzerren den Vergleich – Posten abziehen oder separat ausweisen.
Alte Vergleichswerte genutzt: €/m²-Werte aus 2021 haben mit dem Markt 2026 wenig zu tun – immer aktuelle Regionalwerte nehmen.
Lage ignoriert: Zwei Straßen weiter kann der €/m²-Wert um 20 % abweichen – vergleiche nur im selben Mikromarkt.
Kennzahl mit Verkehrswert verwechselt: Der Quadratmeterpreis ist eine Vergleichsgröße, kein Gutachten – Zustand, Grundriss und Energieeffizienz stecken nicht drin. Zur optimalen Gesamtplanung empfiehlt sich ergänzend unser praktischer Finanzierung für den Kauf durchrechnen.
Sonderfälle / Ausnahmen
- Neubau vs. Bestand: Neubau-€/m² enthalten Bauträger-Marge und aktuelle Baukosten – sie sind systematisch höher als Bestandswerte und nur untereinander vergleichbar.
- Denkmalschutz und Sanierungsobjekte: Abschläge für Sanierungsstau sind im €/m² nicht sichtbar – hier braucht es die Einzelbewertung.
- Miete vs. Kauf: Miet-€/m² und Kauf-€/m² sind verschiedene Kennzahlen mit verschiedener Logik – nie vermischen.
- Grundstücke: Hier gilt der Bodenrichtwert pro m² Grundstücksfläche, nicht der Wohnflächen-€/m² – dafür gibt es den Bodenrichtwert-Rechner.
- Maisonette und Staffelgeschoss: Verwinkelte Grundrisse mit viel Verkehrsfläche drücken den Nutzwert pro m² – zwei Objekte mit gleichem €/m² können sich im Wohngefühl stark unterscheiden.
- Bauland plus Baukosten vs. Kaufpreis: Beim Neubau vergleiche den €/m²-Endpreis (Grundstück + Bau + Nebenkosten) mit Bestands-€/m² – sonst vergleichst du Baukosten mit Marktpreisen.
- Teilungserklärung und Sondernutzungsrechte: Gartenanteile oder Stellplätze mit Sondernutzungsrecht erhöhen den Kaufpreis, aber nicht die Wohnfläche – bereinigen oder separat bewerten.
- Erbbaurecht: Beim Erbbaurecht zahlst du zusätzlich zum Kaufpreis einen laufenden Erbbauzins – der €/m²-Kaufpreis sieht günstig aus, die Gesamtkosten über die Laufzeit sind es oft nicht. Immer Gesamtkosten vergleichen.
- WEG-Sonderumlagen: Steht eine Sonderumlage für Dach oder Fassade an, ist sie im Kaufpreis noch nicht enthalten – frage nach dem Wirtschaftsplan und rechne die Umlage auf den effektiven Preis drauf.
Was bedeutet das Ergebnis für dich?
Der €/m²-Wert ist dein Verhandlungskompass, nicht dein Kaufvertrag. Liegt das Objekt deutlich über dem regionalen Vergleichswert, hast du ein Argument für die Preisverhandlung – oder einen Grund, genauer hinzusehen (Top-Ausstattung?
Oder überteuert?). Liegt es darunter, prüfe, warum: Sanierungsstau, schwieriger Grundriss oder einfach ein faires Angebot?
Wenn der quadratmeterpreis-rechner dir einen Wert ausgibt, vergleiche ihn mit mindestens zwei unabhängigen Quellen – etwa der Interhyp-PLZ-Suche und den Kaufpreisen des Gutachterausschusses. Und für die Finanzierung: Die Bank bewertet nach ihrem eigenen Beleihungswert, nicht nach deiner Kennzahl – der Beleihungsauslauf-Rechner zeigt dir, was das für deinen Kredit bedeutet.