So funktioniert der beleihungsauslauf-rechner
Du gibst vier Werte ein: Kaufpreis oder Verkehrswert der Immobilie, den Sicherheitsabschlag der Bank in Prozent, dein Eigenkapital und den benötigten Darlehensbetrag. Der Rechner ermittelt zuerst den Beleihungswert, also den vorsichtig geschätzten, langfristig erzielbaren Wert deiner Immobilie: Kaufpreis × (1 − Sicherheitsabschlag).
Dann teilt er den Darlehensbetrag durch diesen Beleihungswert und multipliziert mit 100 — das ist dein Beleihungsauslauf in Prozent. Zusätzlich ordnet er dich einer Konditionsstufe zu und rechnet aus, wie viel Eigenkapital dir zur nächstgünstigeren Stufe fehlt.
Wichtig: In den Darlehensbetrag gehören alle Fremdmittel — also auch ein KfW-Förderkredit und bestehende Vorlasten wie eine bereits eingetragene Grundschuld, denn die Bank rechnet alles zusammen, was auf der Immobilie lastet.
Was ist der Beleihungswert — und warum liegt er unter dem Kaufpreis?
Der Beleihungswert ist nicht der Preis, den du zahlst, und auch nicht der aktuelle Marktwert. Es ist der Wert, den die Bank im schlimmsten Fall — also bei einer Verwertung in einem schwachen Markt — noch sicher erlösen könnte.
Deshalb zieht sie vom Kauf- oder Verkehrswert einen Sicherheitsabschlag ab, in der Praxis häufig 10 bis 20 Prozent. Die Ermittlung folgt bei Pfandbriefbanken der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV § 4); andere Institute arbeiten mit vergleichbaren internen Vorgaben.
Es gibt drei anerkannte Verfahren: das Sachwertverfahren (Bausubstanz plus Boden), das Ertragswertverfahren (nachhaltig erzielbare Mieteinnahmen, wichtig bei vermieteten Objekten) und das Vergleichswertverfahren (vergleichbare verkaufte Objekte). Jede Bank ermittelt den Wert individuell — zwei Banken können für dieselbe Immobilie leicht unterschiedliche Beleihungswerte ansetzen.
Genau deshalb ist dein Auslauf kein Naturgesetz, sondern eine Verhandlungsgröße: Ein zweites Angebot kann einen anderen Beleihungswert und damit einen anderen Auslauf bedeuten. Für vertiefende Berechnungen können Sie direkt den Baufinanzierung: Rate und Restschuld berechnen heranziehen.
Die 60 %-, 80 %- und 100 %-Schwellen: Warum kleine Unterschiede viel Geld kosten
Banken stufen deinen Auslauf in Konditionsstufen ein, und die Stufengrenzen sind der eigentliche Hebel deines Zinsangebots. Bis 60 Prozent gilt ein Darlehen als Realkredit — das ist die sicherste Kategorie für die Bank und deshalb die mit den günstigsten Konditionen.
Zwischen 60 und 80 Prozent zahlst du einen merklichen Aufschlag, zwischen 80 und 90 Prozent noch einmal mehr, und jenseits von 90 bis 100 Prozent wird die Luft dünn: Nur wenige Banken finanzieren überhaupt so hoch, und die Konditionen sind entsprechend. Die Stufe gilt übrigens für die gesamte Zinsbindung — du kannst sie nicht nachträglich durch Sondertilgungen in eine günstigere Stufe „hochrutschen".
Parallel dazu gibt es aufsichtsrechtliche Grenzen je Institutsgruppe: Versicherungen finanzieren bis etwa 50 Prozent, Hypothekenbanken und Bausparkassen bis 60 Prozent, Geschäftsbanken bis 80 Prozent — darüber hinaus wird es für viele Institute schlicht unzulässig oder unattraktiv. Die praktische Konsequenz: Ein Auslauf von 79 Prozent und einer von 81 Prozent können trotz nur zwei Prozentpunkten Unterschied in völlig unterschiedlichen Zinsstufen landen.
Was ändert sich 2026 und 2027?
An der Mechanik selbst ändert sich nichts: Weder die BelWertV noch die Schwellenlogik wurden für 2026 oder 2027 geändert, und es ist auch keine Reform angekündigt, die den Beleihungsauslauf neu definieren würde. Was sich 2026 spürbar verändert hat, ist das Zinsumfeld — und damit die Spreizung zwischen den Stufen: Bei höheren Marktzinsen kostet dich jeder Prozentpunkt Aufschlag absolut mehr Euro pro Monat als in Niedrigzinsjahren.
Relevant bleibt außerdem die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises liegt und aus deinem Eigenkapital bezahlt werden muss — sie schmälert also direkt den Betrag, der deinen Auslauf drückt. Plane deshalb den Auslauf immer mit den vollen Nebenkosten im Eigenkapital, nicht nur mit dem reinen Kaufpreis im Kopf.
Beispielrechnung
Familie Berger kauft eine Eigentumswohnung für 450.000 Euro. Die Bank setzt einen Sicherheitsabschlag von 15 Prozent an — das sind 67.500 Euro.
Der Beleihungswert beträgt damit 450.000 − 67.500 = 382.500 Euro. Die Familie bringt 110.000 Euro Eigenkapital ein und braucht 340.000 Euro Darlehen.
So rechnet der beleihungsauslauf-rechner: 340.000 ÷ 382.500 × 100 = 88,9 Prozent. Damit liegt die Familie in der Stufe zwischen 80 und 90 Prozent — deutlich über der 80er-Schwelle.
Jetzt die Gegenrechnung: Um unter 80 Prozent zu kommen, dürfte das Darlehen höchstens 80 Prozent von 382.500 Euro betragen, also 306.000 Euro. Bei gleichem Kaufpreis bräuchte die Familie dafür 144.000 Euro Eigenkapital — 34.000 Euro mehr als geplant.
Diese Zahl ist der eigentliche Wert des Rechners: Sie macht aus einem abstrakten Prozentwert eine konkrete Spar- oder Verhandlungsaufgabe. Zur optimalen Gesamtplanung empfiehlt sich ergänzend unser praktischer Anschlussfinanzierung nach der Zinsbindung planen.
Typische Fehler
- Kaufpreis statt Beleihungswert ansetzen.
Wer sein Darlehen durch den Kaufpreis teilt, rechnet sich den Auslauf schön — die Bank rechnet aber mit ihrem abgeschlagenen Wert. Der Unterschied beträgt schnell 10 bis 20 Prozentpunkte.
- KfW-Förderkredite nicht mitzählen.
Der zinsgünstige KfW-Kredit fühlt sich nicht wie „richtige" Schulden an, fließt aber voll in die Darlehenssumme ein — genau wie jede andere Fremdfinanzierung. 3.
Vorlasten vergessen. Eine bereits eingetragene Grundschuld, etwa aus einer früheren Finanzierung, erhöht die Gesamtbelastung der Immobilie und damit deinen effektiven Auslauf.
- Nebenkosten aus dem Darlehen bezahlen wollen.
Banken finanzieren ungern über den Beleihungswert hinaus; wer die Nebenkosten nicht aus Eigenkapital stemmt, startet mit einem unnötig hohen Auslauf. 5.
Die Stufengrenze knapp verfehlen. Bei 81 Prozent statt 79 Prozent zahlst du die teurere Stufe für die gesamte Zinsbindung — zwei Prozentpunkte Eigenkapital mehr oder weniger entscheiden über Jahre an Zinskosten.
- Nur ein Angebot einholen.
Da jede Bank den Beleihungswert individuell ermittelt, kann ein zweites Institut bei identischem Kaufpreis einen höheren Beleihungswert ansetzen — und dich so in eine günstigere Stufe heben.
Sonderfälle / Ausnahmen
- Vermietete Objekte: Hier leitet die Bank den Beleihungswert stärker aus dem Ertragswert ab — also aus der nachhaltig erzielbaren Miete statt aus dem reinen Sachwert. Leerstand oder unsichere Mietverträge drücken den Wert zusätzlich.
- Spezialimmobilien: Möblierte Apartments, Mikroapartments und Pflegeimmobilien erhalten häufig höhere Sicherheitsabschläge, weil im Verwertungsfall weniger Käufer infrage kommen.
- Neubau ohne Verkehrswert: Gibt es noch keinen Marktpreis, arbeitet die Bank mit den Herstellungskosten und dem Bodenwert — der Beleihungswert entsteht hier aus der Kalkulation, nicht aus einem Kaufpreis.
- Grundschuld-Rangfolge: Werden mehrere Darlehen aufgenommen, zählt der Rang im Grundbuch. Ein nachrangig eingetragenes Darlehen trägt ein höheres Risiko für die Bank und wird entsprechend bepreist — der Gesamtauslauf bleibt trotzdem die Summe aller Belastungen.
- Nachträgliche Wertsteigerung: Steigt der Immobilienwert nach Jahren deutlich, sinkt dein effektiver Auslauf — das kann bei der Anschlussfinanzierung eine bessere Stufe bedeuten, auch wenn du nichts getilgt hast.
Was bedeutet das Ergebnis für dich?
Dein Ergebnis ist eine Prozentzahl plus eine Stufen-Einordnung — und beides ist eine Handlungsaufforderung. Stehst du knapp über einer Schwelle wie 60 oder 80 Prozent, ist jeder zusätzliche Euro Eigenkapital überproportional wertvoll, weil er dich in die günstigere Stufe heben kann.
Mit dem beleihungsauslauf-rechner hast du die Zahl schwarz auf weiß: Rechne aus, wie viel Eigenkapital dir zur nächsten Stufe fehlt, und prüfe ehrlich, ob du diese Lücke durch Sparen, einen Zuschuss aus der Familie oder einen günstigeren Kaufpreis schließen kannst. Stehst du deutlich über 90 Prozent, hole mindestens zwei weitere Bankangebote ein — unterschiedliche Beleihungswerte können dich eine ganze Stufe nach unten bringen.
Und dokumentiere deine Eigenkapitalnachweise vollständig: Je sauberer die Unterlagen, desto weniger Anlass hat die Bank, den Sicherheitsabschlag hoch anzusetzen.