So funktioniert der Erbbaurecht-Rechner
So berechnen wir: Der Rechner multipliziert den Bodenwert des Grundstücks mit dem vereinbarten Erbbauzinssatz. Du gibst vier Werte ein: den Bodenwert (Bodenrichtwert × Grundstücksfläche, beim Gutachterausschuss erfragbar), den Erbbauzinssatz in Prozent, das Zahlungsintervall (jährlich oder monatlich) und die Laufzeit in Jahren.
Daraus ergeben sich der Jahresbetrag, der Monatsbetrag (Jahresbetrag ÷ 12) und die nominale Gesamtsumme über die Laufzeit (Jahresbetrag × Jahre).
Der Zinssatz ist frei verhandelbar und steht im Erbbaurechtsvertrag. In der Praxis liegen die Sätze bei 3 bis 5 Prozent des Bodenwerts; kirchliche Erbbaurechtgeber verlangen laut ihren Merkblättern häufig 4 Prozent für Wohnnutzung und mindestens 5 Prozent für gewerbliche Nutzung.
Entscheidend: Bemessungsgrundlage ist der Bodenwert zu Beginn der Laufzeit, nicht der aktuelle Marktwert – eine spätere Wertsteigerung des Grundstücks erhöht deinen Zins nur, wenn eine Anpassungsklausel das vorsieht.
Die Anpassung ist der unterschätzte Teil der Rechnung. Seit dem 1. Oktober 1994 kann eine Wertsicherungsklausel direkt in die dingliche Erbbauzinsreallast aufgenommen werden; üblich ist die Kopplung an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts.
Fehlt die Klausel, kann der Geber laut Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erst bei einem Kaufkraftschwund von mehr als 60 Prozent eine Anpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage verlangen. Prüfe also im Vertrag, ob und wie dein Zins steigen darf – ein Rechner ohne Anpassungsannahme zeigt dir nur die Untergrenze deiner Kosten.
Was ändert sich 2026 und 2027?
Am Rechtsrahmen ändert sich 2026 nichts: Das Erbbaurechtsgesetz gilt unverändert, und es gibt keinen gesetzlichen Erbbauzinssatz – die 3 bis 5 Prozent sind reine Marktpraxis. Was sich ändert, ist das Umfeld.
Die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen liegen seit September 2026 bei etwa 4,0 bis 4,5 Prozent, also auf ähnlichem Niveau wie typische Erbbauzinssätze. Damit wird der Vergleich „Kauf finanzieren vs.
Erbbaurecht" für dich 2026 deutlich spannender als in der Niedrigzinsphase: Beim Kauf zahlst du Zinsen auf den Kaufpreis, beim Erbbaurecht den Erbbauzins auf den Bodenwert – aber zusätzlich den vollen Hauspreis fürs Bauen. Für vertiefende Berechnungen können Sie direkt den Grunderwerbsteuer beim Kauf eines Erbbaugrundstücks berechnen heranziehen.
Für 2027 ist keine Gesetzesänderung zum Erbbaurecht angekündigt. Relevant bleibt die Verlängerungswelle: Der Deutsche Erbbaurechtsverband rechnet damit, dass bis 2030 rund 22 Prozent der bestehenden Verträge auslaufen.
Läuft dein Vertrag in den nächsten Jahren aus, verhandelt der Geber den neuen Zins auf Basis des heutigen Bodenwerts neu – bei stark gestiegenen Bodenrichtwerten kann das ein Vielfaches des alten Zinses bedeuten. Hamburg hat in der Vergangenheit Erhöhungen in dieser Größenordnung angekündigt, Lübeck staffelte sie über Jahre.
Plane eine auslaufende Laufzeit deshalb frühzeitig in deine Kalkulation ein.
Beispielrechnung
Familie Yilmaz bekommt ein Erbbaugrundstück angeboten: 500 Quadratmeter, Bodenrichtwert 300 Euro pro Quadratmeter, Laufzeit 75 Jahre, Erbbauzinssatz 4 Prozent, jährliche Zahlung.
- Bodenwert: 500 m² × 300 €/m² = 150.000 €
- Erbbauzins pro Jahr: 150.000 € × 4 % = 6.000 €
- Erbbauzins pro Monat: 6.000 € ÷ 12 = 500 €
- Nominal über die Laufzeit: 6.000 € × 75 = 450.000 €
Ohne Anpassung zahlt die Familie also nominal das Dreifache des heutigen Bodenwerts – und besitzt danach immer noch nicht das Grundstück. Mit einer VPI-Kopplung von durchschnittlich 2 Prozent Inflation pro Jahr läge die Summe deutlich höher.
Der Vergleich: Würde das Grundstück 150.000 Euro kosten und zu 4,25 Prozent finanziert, lägen allein die Zinsen im ersten Jahr bei rund 6.375 Euro – aber nach 30 Jahren wäre das Grundstück abbezahlt und gehört der Familie. Genau diesen Langfristvergleich musst du rechnen, bevor du unterschreibst.
Typische Fehler
- Nur den Jahresbetrag betrachten. Der Monatsbetrag wirkt harmlos; erst die Summe über 60 bis 99 Jahre zeigt die wahre Belastung. Rechne immer die Laufzeit-Gesamtsumme.
- Anpassungsklausel übersehen. Viele Verträge koppeln den Zins an den Verbraucherpreisindex. Ohne diese Annahme unterschätzt du deine Kosten systematisch.
- Bodenwert falsch ansetzen. Maßgeblich ist der Bodenrichtwert für dein konkretes Grundstück (erschließungsbeitragsfrei oder -pflichtig beachten), nicht der Kaufpreis eines Nachbargrundstücks.
- Restlaufzeit ignorieren. Ein „günstiges" Erbbaurecht mit nur noch 20 Jahren Restlaufzeit endet mitten in deiner Finanzierungsphase – Verlängerung oder Heimfall werden dann teuer.
- Heimfall-Risiko ausblenden. Bei dauerhaftem Zahlungsverzug (etwa zwei Jahre) kann der Geber den Heimfall auslösen: Das Erbbaurecht erlischt, das Gebäude fällt an ihn, und die Entschädigung liegt meist deutlich unter dem Marktwert.
- Verjährung missverstehen. Zahlungsansprüche auf den Erbbauzins verjähren nach drei Jahren (§ 195 BGB) – das schützt dich vor uralten Nachforderungen, ändert aber nichts an laufenden Pflichten.
Sonderfälle / Ausnahmen
Verträge ohne Anpassungsklausel (Altverträge vor 1994). Hier kann der Geber nur bei einem Kaufkraftschwund von über 60 Prozent eine Anpassung verlangen.
Klingt beruhigend, ist aber trügerisch: Seit 1999 ist der Verbraucherpreisindex um ein Vielfaches gestiegen, sodass die Schwelle in der Praxis längst überschritten ist.
Verlängerung des Erbbaurechts. Kirchliche und kommunale Geber verlängern meist um 50 bis 99 Jahre und setzen den Zins auf Basis des aktuellen Bodenwerts neu fest – oft mit einer Mischkalkulation aus altem und neuem Zins über Rest- und Verlängerungszeit.
Frage frühzeitig nach dem Verlängerungsmodell deines Gebers.
Ablösung: Grundstück kaufen. Viele Verträge räumen ein Vorkaufsrecht ein. Der Kauf löst den Erbbauzins ab, löst aber Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis aus – rechne das in den Vergleich ein. Zur optimalen Gesamtplanung empfiehlt sich ergänzend unser praktischer Grundsteuer für dein Grundstück schätzen.
Gewerbliche Nutzung. Die Sätze liegen höher (kirchlich mindestens 5 Prozent), und Anpassungsklauseln sind strenger gefasst. Kalkuliere hier konservativer.
Erbbaurecht auf Zeit mit Rückbauverpflichtung. Manche Verträge verlangen am Ende den Abriss auf deine Kosten. Das ist ein Kostenblock, der in keiner Zinsrechnung auftaucht – prüfe den Vertragstext.
Was bedeutet das Ergebnis für dich?
Die Zahlen aus dem Erbbaurecht-Rechner sind deine Verhandlungs- und Entscheidungsgrundlage: Liegt der Jahreszins deutlich unter den Finanzierungskosten eines Kaufs, verschafft dir das Erbbaurecht Liquidität fürs Bauen – du zahlst den Boden quasi in Raten, ohne je Eigentümer zu werden. Liegt er darüber oder droht eine teure Verlängerung, ist der Kauf meist die bessere Wahl.
Nimm das Ergebnis mit zum Notar und lass den konkreten Vertrag prüfen: Anpassungsklausel, Heimfall-Bedingungen, Entschädigungshöhe und Verlängerungsmodell entscheiden am Ende mehr als der Zinssatz selbst. Und plane die Anpassung ein – ein Zins, der heute 500 Euro im Monat kostet, kann in 20 Jahren deutlich mehr sein.