So funktioniert die Berechnung
Der Rechner braucht drei Eingaben — Grundstücksfläche sowie GRZ und GFZ aus deinem Bebauungsplan — und liefert drei Ergebnisse:
Maximale Grundfläche = Grundstücksfläche × GRZ. Das ist die Fläche, die alle baulichen Anlagen zusammen auf dem Boden einnehmen dürfen — das Haus, aber auch Terrasse, Garage, Stellplätze und Zufahrten. Die rechtliche Grundlage ist § 19 der Baunutzungsverordnung.
Maximale Geschossfläche = Grundstücksfläche × GFZ. Das ist die Summe der Grundflächen aller Vollgeschosse — also dessen, was du an bewohnbarer Fläche übereinander stapeln darfst.
Grundlage ist § 20 BauNVO. Wichtig: Keller und Dachgeschoss zählen nur mit, wenn sie Vollgeschosse sind.
Mögliche Vollgeschosse = GFZ ÷ GRZ. Bei GFZ 0,8 und GRZ 0,4 ergibt das 2 — du darfst zwei Vollgeschosse bauen. Ist das Ergebnis keine ganze Zahl, rundet der Bebauungsplan meist auf die nächstkleinere ganze Geschosszahl ab.
Zusätzlich prüft der grz-gfz-rechner die Nebenanlagen: Nach § 19 Absatz 4 BauNVO darf die GRZ für Garagen, Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen um bis zu 50 Prozent überschritten werden — höchstens jedoch bis zu einer GRZ von 0,8 (Kappungsgrenze). Das ist die berühmte GRZ II, die in fast keinem Online-Rechner steckt. Für vertiefende Berechnungen können Sie direkt den Kosten der Baugenehmigung für dein Vorhaben heranziehen.
grz-gfz-rechner: Was bedeuten GRZ I, GRZ II und die Kappungsgrenze?
Hier trennt sich der Profi vom Schnellrechner. Die BauNVO unterscheidet zwei Stufen der Überbauung:
GRZ I — die Hauptanlagen (§ 19 Abs. 2 BauNVO): Das ist die Zahl aus deinem Bebauungsplan, zum Beispiel 0,4. Sie gilt für das Wohnhaus selbst inklusive Terrassen, Balkone und Loggien. Nur diese Fläche darfst du für das eigentliche Gebäude verplanen.
GRZ II — Haupt- plus Nebenanlagen (§ 19 Abs. 4 BauNVO): Für Garagen, Stellplätze, Zufahrten, Gartenhäuser und Wege darfst du die GRZ um bis zu 50 Prozent überschreiten. Bei GRZ 0,4 heißt das: 0,4 × 1,5 = 0,6 für alles zusammen.
Diese Überschreitung ist kein Freibrief des Bauamts, sondern gesetzlich vorgesehen — sie muss aber in der Baugenehmigung nachgewiesen werden.
Kappungsgrenze 0,8: Egal wie hoch deine GRZ ist — die Gesamtüberbauung inklusive aller Nebenanlagen darf 0,8 nicht überschreiten, sofern der Bebauungsplan nichts anderes festsetzt. Bei einer GRZ von 0,6 landest du mit der 50-Prozent-Regel rechnerisch bei 0,9, wirst aber auf 0,8 gekappt.
Garagenprivileg (§ 21a BauNVO): In bestimmten Fällen bleiben Garagen und Stellplätze bei der Geschossfläche unberücksichtigt — das kann dir bei knapper GFZ wertvolle Quadratmeter retten. Ob das auf dein Vorhaben zutrifft, steht im Bebauungsplan.
Was ändert sich 2026 / 2027?
Stand Oktober 2026 gilt: Welche Fassung der BauNVO für dich maßgeblich ist, hängt vom Bebauungsplan ab — anzuwenden ist die Fassung, die zum Zeitpunkt der Rechtsverbindlichkeit des Plans galt (BauNVO 1990, 2013, 2017 oder 2021). Das amtliche Berechnungsblatt der Stadt München weist ausdrücklich darauf hin, und das gilt bundesweit sinngemäß.
Für 2027 sind keine Änderungen der GRZ-/GFZ-Systematik angekündigt; die Kennzahlen und die 50-Prozent-Regel des § 19 Abs. 4 BauNVO bleiben stabil. Was sich ändern kann, sind die Festsetzungen neuer Bebauungspläne — Kommunen verschärfen in gefragten Lagen gelegentlich GRZ und Geschosszahl.
Verlass dich deshalb nie auf die Werte eines Nachbargrundstücks: Nur der für dein Flurstück geltende Bebauungsplan zählt, einsehbar beim Bauamt oder im kommunalen Planportal.
Beispielrechnung
Familie Demir plant ein Einfamilienhaus auf einem 600 Quadratmeter großen Grundstück. Der Bebauungsplan setzt fest: Allgemeines Wohngebiet, GRZ 0,4, GFZ 0,8, maximal zwei Vollgeschosse. So rechnet der Rechner: Zur optimalen Gesamtplanung empfiehlt sich ergänzend unser praktischer Dachfläche für dein Geschoss-Layout berechnen.
Maximale Grundfläche (GRZ I): 600 m² × 0,4 = 240 m² für das Wohnhaus inklusive Terrasse.
Nebenanlagen (GRZ II): 240 m² × 1,5 = 360 m² Gesamtüberbauung für Haus + Garage + Zufahrt + Wege.
Die Kappungsgrenze 0,8 (480 m²) wird nicht erreicht — 360 m² sind zulässig. 3.
Maximale Geschossfläche: 600 m² × 0,8 = 480 m² über alle Vollgeschosse. 4.
Vollgeschosse: 0,8 ÷ 0,4 = 2 — passt exakt zur Festsetzung des Bebauungsplans. 5.
Plausibilitätscheck: 240 m² Grundfläche × 2 Geschosse = 480 m² — die Geschossfläche geht vollständig auf, das Haus kann in beiden Geschossen die volle Grundfläche nutzen.
Ergebnis: 240 m² bebaubare Grundfläche, 480 m² Geschossfläche, zwei Vollgeschosse — plus 120 m² zusätzlich für Garage, Zufahrt und Wege. Würde die Familie stattdessen nur ein Vollgeschoss plus ausgebautes Dachgeschoss (kein Vollgeschoss) planen, blieben von den 480 m² Geschossfläche rechnerisch 240 m² ungenutzt — ein teurer Planungsfehler, den der Rechner sofort sichtbar macht.
Typische Fehler
- Nur GRZ I geplant, Nebenanlagen vergessen: Das Haus passt mit 0,4 — aber Garage, Stellplatz und Zufahrt sprengen die GRZ II.
Plane Nebenanlagen von Anfang an mit ein. 2.
Keller und Dach als Vollgeschoss gezählt: Ob ein Geschoss als Vollgeschoss zählt, regelt die Landesbauordnung (meist über die lichte Höhe, z. B. 2,30 Meter). Ein niedriger Keller oder ein flaches Dachgeschoss zählen oft nicht mit — das verschenkt oder gewinnt dir entscheidende Quadratmeter.
- Baufenster ignoriert: Der Bebauungsplan legt mit Baulinien und Baugrenzen (§ 23 BauNVO) fest, wo auf dem Grundstück überhaupt gebaut werden darf.
Deine 240 m² Grundfläche nützen nichts, wenn das Baufenster nur 180 m² hergibt. 4.
Falsche BauNVO-Fassung: In alten Bebauungsplänen gelten alte Berechnungsregeln (z. B. BauNVO 1990). Wer mit den aktuellen Regeln rechnet, plant am Plan vorbei.
- GFZ mit Wohnfläche verwechselt: Die Geschossfläche ist die Bruttofläche inklusive Außenwänden und Treppenhaus — die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung liegt 15 bis 25 Prozent darunter.
Rechne beim Raumprogramm mit dem Abschlag. 6.
Abstandsflächen vergessen: Selbst wenn GRZ und GFZ passen, können die Abstandsflächen zur Nachbargrenze (§ 6 der jeweiligen Landesbauordnung) dein Baufenster weiter einschränken — besonders bei schmalen Grundstücken.
Sonderfälle / Ausnahmen
- Kein Bebauungsplan (§ 34 BauGB): Im unbeplanten Innenbereich gibt es keine festgesetzte GRZ/GFZ — du musst dich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Der Rechner dient dann nur zur Orientierung anhand der Nachbarbebauung.
- Vorhabenbezogener Bebauungsplan: Hier kann die Gemeinde von den Standardwerten abweichen und individuelle Kennzahlen festsetzen — lies den Plan, nicht die BauNVO-Tabelle.
- Überschreitung im Einzelfall: Das Bauamt kann im Rahmen des § 19 Abs. 4 BauNVO Überschreitungen zulassen, wenn der Bebauungsplan sie vorsieht oder Befreiungen erteilt werden — das ist Ermessen, kein Anspruch.
- Tiefgaragen: Bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche werden bei der GRZ nur berücksichtigt, soweit sie nicht bereits durch andere Anlagen überbaut sind — ein Detail, das bei Hanggrundstücken wichtig wird.
- Gemeinschaftsanlagen: Flächenanteile an außerhalb des Baugrundstücks festgesetzten Gemeinschaftsanlagen (z. B. gemeinsamer Spielplatz) werden der Grundstücksfläche hinzugerechnet (§ 21a Abs. 2 BauNVO) — das erhöht deine rechnerische Basis.
- Bestandsschutz: Steht dein Haus bereits und überschreitet die heutigen Werte, genießt es Bestandsschutz — bei Anbauten oder Aufstockungen gelten aber die aktuellen Festsetzungen.
Was bedeutet das Ergebnis für dich?
Dein Ergebnis ist eine Machbarkeitsampel für dein Bauvorhaben: Passt dein Wunschhaus in GRZ, GFZ und Geschosszahl, kannst du mit der Entwurfsplanung beim Architekten weitermachen. Zeigt der Rechner rot — etwa weil das Baufenster kleiner ist als deine geplante Grundfläche —, überarbeite den Entwurf, bevor du Geld in Bauantrag und Statik steckst.
Der nächste konkrete Schritt ist der Blick in den Bebauungsplan beim Bauamt: Bestätige GRZ, GFZ, Geschosszahl und Baufenster für dein Flurstück und kläre, welche BauNVO-Fassung gilt. Nimm das Ergebnis des grz-gfz-rechner als Gesprächsgrundlage mit zum Architekten — es spart mindestens einen Planungsdurchlauf.
Diese Seite ersetzt keine Bauberatung und keine Prüfung durch das Bauamt; verbindlich ist allein der Bebauungsplan in Verbindung mit der Landesbauordnung.