So funktioniert die Berechnung
Die Berechnung läuft in vier Schritten rückwärts – vom Budget zum Kaufpreis:
- Tragbare Monatsrate bestimmen.
Die gängige Empfehlung lautet: höchstens 35 % deines monatlichen Haushaltsnettoeinkommens sollten in die Darlehensrate fließen. Finanzportale und Baufinanzierer nennen übereinstimmend 35 % als gesunde Obergrenze; 40 % gelten als absolute Schmerzgrenze, bei der Banken in der Praxis selten noch zusagen.
Bei 3.500 € netto sind das 1.225 € Rate. 2.
Darlehen aus der Rate ableiten. Aus der Rate folgt das Kreditvolumen: Monatsrate × 12 Monate × 100 / (Sollzins in % + Tilgung in %).
Diese Formel steckt hinter fast jeder Faustregel: Eine höhere Rate oder ein niedrigerer Zins bedeuten mehr Darlehen, eine höhere Tilgung weniger. Eine verbreitete Faustformel übersetzt das in Multiplikatoren deines Monatsnettos: Bei 100 % Beleihungsauslauf etwa das 90-Fache, bei 90 % das 100-Fache und bei 80 % das 115-Fache des monatlichen Nettoeinkommens – je mehr Eigenkapital du mitbringst, desto mehr Darlehen gewährt die Bank im Verhältnis zum Einkommen.
- Eigenkapital addieren.
Zum Darlehen kommt dein Eigenkapital. Die Empfehlung: mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln, besser 20 bis 30 % des Kaufpreises.
Mehr Eigenkapital senkt nicht nur das Darlehen, sondern meist auch den Zinssatz, weil das Risiko für die Bank sinkt. 4.
Nebenkosten abziehen. Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland), Notar und Grundbuch (rund 1,5 bis 2 %) sowie gegebenenfalls Makler (3,57 % je Seite bei hälftiger Teilung) summieren sich auf etwa 10 bis 15 % des Kaufpreises.
Deshalb wird die Summe aus Darlehen und Eigenkapital durch 1,10 bis 1,15 geteilt – erst dann steht der Kaufpreis, den du dir wirklich leisten kannst. Für vertiefende Berechnungen können Sie direkt den Baufinanzierung im Detail berechnen heranziehen.
Was ändert sich 2026 / 2027?
Der größte Hebel 2026 ist das Zinsniveau: Bauzinsen mit zehnjähriger Zinsbindung liegen Mitte Oktober 2026 bei rund 4,2 bis 4,5 % (Sollzins; effektiv ca. 4,3 bis 4,6 %), nachdem sie im Frühjahr noch bei knapp unter 4 % lagen. Die Europäische Zentralbank hat ihren Einlagensatz im September 2026 auf 2,50 % angehoben; die Inflation lag im September 2026 bei 3,3 % (Destatis, endgültig).
Höhere Zinsen bedeuten bei gleicher Rate ein kleineres Darlehen – die 35-%-Regel bindet heute deutlich strenger als in der Niedrigzinsphase. An den Strukturwerten hat sich nichts geändert: Grunderwerbsteuer 3,5 bis 6,5 % je Bundesland, Maklercourtage 3,57 % je Seite, Notar und Grundbuch rund 1,5 bis 2 %.
Für 2027 sind keine Änderungen der Nebenkostensätze angekündigt; beobachte aber die Zinsentwicklung, weil sie dein finanzierbares Volumen direkt verschiebt.
Beispielrechnung
Ein Haushalt mit 3.500 € monatlichem Nettoeinkommen und 100.000 € Eigenkapital fragt: Wie viel Haus können wir uns leisten?
- Schritt 1 – Rate: 35 % von 3.500 € = 1.225 € maximale Monatsrate.
- Schritt 2 – Darlehen: Angenommen, Sollzins 4,45 % plus 1,55 % anfängliche Tilgung = 6 % Gesamtbelastung. 1.225 € × 12 × 100 / 6 = 245.000 € maximales Darlehen.
- Schritt 3 – Gesamtbudget: 245.000 € + 100.000 € Eigenkapital = 345.000 €.
- Schritt 4 – Nebenkosten abziehen: Bei 10 % Nebenkosten: 345.000 € / 1,10 = 313.636 €. Der realistische Kaufpreis liegt also bei rund 313.000 € – nicht bei 345.000 €.
Hätte der Haushalt nur 50.000 € Eigenkapital, läge das Budget bei 295.000 € und der Kaufpreis bei etwa 268.000 €. Das Beispiel zeigt: Eigenkapital ist der stärkste Hebel nach dem Einkommen – jeder Euro Eigenkapital erhöht den Kaufpreis fast eins zu eins, während er gleichzeitig Zinskosten spart. Zur optimalen Gesamtplanung empfiehlt sich ergänzend unser praktischer Kaufnebenkosten für deine Region ermitteln.
Typische Fehler
- Nebenkosten vergessen.
Der häufigste Fehler: Darlehen plus Eigenkapital werden mit dem Kaufpreis gleichgesetzt. Die 10 bis 15 % Nebenkosten fehlen dann – bei 300.000 € Kaufpreis sind das 30.000 bis 45.000 €, die plötzlich aus der Rate oder aus Rücklagen kommen müssen.
- Rate über 40 % des Nettoeinkommens.
Eine Rate, die 40 % des Haushaltsnettos übersteigt, lässt keinen Puffer für Lebenshaltung, Reparaturen und Zinsänderungen nach der Zinsbindung. Banken lehnen solche Finanzierungen häufig ab – und selbst bei Zusage wird es eng.
- Das gesamte Eigenkapital einsetzen.
Wer jeden Euro in den Kauf steckt, hat nach dem Einzug keine Rücklage für Renovierung, Möbel oder unvorhergesehene Ausgaben. Halte einen Notgroschen von drei bis sechs Monatsausgaben zurück.
- Nur den Kaufpreis betrachten.
Entscheidend ist das Gesamtbudget inklusive Nebenkosten und die monatliche Gesamtbelastung über die gesamte Laufzeit – nicht der Angebotspreis im Inserat. 5.
Restschuld nach der Zinsbindung ignorieren. Bei 4,45 % Zins und 1,55 % Tilgung stehen nach zehn Jahren Zinsbindung noch rund drei Viertel des Darlehens.
Die Anschlussfinanzierung läuft zu dann aktuellen Zinsen – plane das ein. 6.
Faustformel mit Zusage verwechseln. Ein wie-viel-haus-rechner im Netz liefert eine Orientierung, keine Finanzierungszusage.
Banken prüfen Einkommen, Ausgaben, Schufa und Objekt individuell.
Sonderfälle / Ausnahmen
- Selbstständige und Freiberufler: Banken rechnen mit geglätteten Einkommen der letzten zwei bis drei Jahre und verlangen oft mehr Eigenkapital. Dein rechnerisches Budget kann über dem liegen, was eine Bank zusagt – hole früh eine Finanzierungsbestätigung ein.
- Alleinverdiener vs. Doppelverdiener: Bei einem Einkommen trägt ein Jobwechsel oder eine Elternzeit das volle Risiko. Rechne konservativer (eher 30 statt 35 %) und prüfe, ob die Rate auch mit einem Einkommen tragbar bleibt.
- KfW-Förderung: Zinsgünstige KfW-Darlehen (z. B. für energieeffizientes Bauen oder Sanieren) senken die Gesamtbelastung und erhöhen damit indirekt dein Budget. Die Programme ändern sich regelmäßig – prüfe den aktuellen Stand vor der Kalkulation.
- Erbbaurecht: Beim Kauf auf Erbpachtgrundstück entfällt der Grundstückskaufpreis, dafür fällt ein monatlicher Erbbauzins an. Das senkt den Kaufpreis, erhöht aber die laufende Belastung – beides gehört in die Rechnung.
- Bestandsimmobilie mit Sanierungsbedarf: Ein günstiger Kaufpreis täuscht, wenn 50.000 € Sanierung anstehen. Addiere realistische Sanierungskosten zum Finanzierungsbedarf oder lasse sie von vornherein in die Nebenkosten-Rechnung einfließen.
- Beamte und Angestellte im öffentlichen Dienst: Manche Banken bieten günstigere Konditionen; das erhöht dein finanzierbares Volumen leicht. Umgekehrt können befristete Verträge das Budget drücken.
Was bedeutet das Ergebnis für dich? (wie-viel-haus-rechner im Alltag)
Dein Ergebnis ist eine Obergrenze, kein Kaufauftrag. Nutze es so: Filtere Immobilienportale auf deinen maximalen Kaufpreis abzüglich eines kleinen Puffers – wer bis an die absolute Grenze geht, hat bei Bieterverfahren und unerwarteten Kosten keinen Spielraum.
Vergleiche das Ergebnis mit deiner aktuellen Warmmiete: Liegt die errechnete Rate deutlich darüber, plane eine Eingewöhnungsphase ein und prüfe, wo du im Budget kürzen kannst. Hole dir anschließend eine Finanzierungsbestätigung deiner Bank ein, denn erst sie macht dein Budget auf dem Markt ernsthaft verhandlungsfähig.
Und denke daran: Die Rechnung zeigt eine Modellrechnung mit deinen Eingaben und ersetzt keine individuelle Finanzierungsberatung – sprich vor der Unterschrift mit einem unabhängigen Berater.