Was der modernisierungsumlage-rechner genau berechnet
Der Rechner bildet die gesetzliche Prüfkette des § 559 BGB als Abfolge nach. Du gibst ein: die auf deine Wohnung entfallenden Modernisierungskosten (nach Abzug von Fördermitteln), den geschätzten Erhaltungsanteil, deine Wohnfläche in Quadratmetern und deine aktuelle Nettokaltmiete je Quadratmeter.
Falls in den letzten sechs Jahren bereits Modernisierungserhöhungen wirksam wurden, gibst du diese ebenfalls an — sie zählen auf die Kappungsgrenze an.
Schritt eins: Erhaltungsabzug. Der Rechner zieht von den Gesamtkosten den Anteil ab, der für reine Instandhaltung ohnehin nötig gewesen wäre (§ 559 Abs. 2 BGB).
Übrig bleiben die umlagefähigen Kosten. Schritt zwei: 8-Prozent-Umlage.
Der Rechner multipliziert die umlagefähigen Kosten mit 8 Prozent und teilt durch zwölf — das ist die rechnerische Mieterhöhung pro Monat. Schritt drei: Kappungs-Check.
Der Rechner rechnet den Monatsbetrag auf Euro je Quadratmeter um und vergleicht mit der Grenze von 3 Euro (bzw. 2 Euro bei Mieten unter 7 Euro je Quadratmeter), abzüglich bereits verbrauchter Kappung aus früheren Modernisierungen. Schritt vier: Ergebnis.
Du siehst die zulässige Erhöhung, den gekappten Betrag (falls die Grenze greift) und ob formale Voraussetzungen wie die schriftliche Erhöhungserklärung erfüllt sein müssen.
Was ändert sich 2026 und 2027?
An den Kernwerten ändert sich 2026 nichts: Die 8-Prozent-Umlage gilt seit dem 1. Januar 2019, die Kappungsgrenze von 3 Euro bzw. 2 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren bleibt unverändert bestehen (§ 559 Abs. 3a BGB). Auch die Sonderkappung von 0,50 Euro je Quadratmeter beim Einbau einer Heizungsanlage gilt weiter.
Für 2027 ist eine Mietrechtsreform in der politischen Diskussion, die unter anderem das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB anfassen soll: Die Wertgrenze, bis zu der Vermieter mit einer pauschalen 30-Prozent-Kürzung für Erhaltungskosten abrechnen dürfen, soll von 10.000 auf 20.000 Euro angehoben werden. Das ist Stand Oktober 2026 ausdrücklich noch nicht beschlossen, sondern ein Reformvorhaben — rechne deshalb bis auf Weiteres mit der geltenden 10.000-Euro-Grenze.
Ebenfalls in der Diskussion: Änderungen bei Indexmieten und möblierten Wohnungen; die Modernisierungsumlage selbst steht dabei nicht grundsätzlich infrage.
Praktisch wichtig für 2026: Die Heizungs-Sonderregelungen aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) wirken weiter in die Praxis hinein. Wer eine alte Heizung gegen eine klimafreundliche Anlage tauscht, profitiert von der gedeckelten Umlage von 0,50 Euro je Quadratmeter — gleichzeitig können staatliche Fördermittel die umlagefähigen Kosten senken, weil Zuschüsse von den Kosten abgezogen werden müssen.
Beispielrechnung: So sieht die Umlage in Euro aus
Nehmen wir eine 70-Quadratmeter-Wohnung. Der Vermieter lässt Fassade und Fenster energetisch sanieren; auf die Wohnung entfallen 20.000 Euro Gesamtkosten.
Davon wären 5.000 Euro ohnehin für die fällige Instandsetzung der alten Fenster nötig gewesen (Erhaltungsanteil nach § 559 Abs. 2 BGB). Abzüglich des Erhaltungsanteils bleiben 15.000 Euro umlagefähige Kosten. Für vertiefende Berechnungen können Sie direkt den Mieterhöhung zur Vergleichsmiete prüfen heranziehen.
Davon 8 Prozent: 1.200 Euro pro Jahr, geteilt durch zwölf Monate = 100 Euro Mieterhöhung monatlich. Umgerechnet auf die Wohnfläche: 100 Euro geteilt durch 70 Quadratmeter = rund 1,43 Euro je Quadratmeter.
Die Kappungsgrenze von 3 Euro je Quadratmeter (bzw. 2 Euro bei günstigen Mieten) wird nicht erreicht — die Erhöhung von 100 Euro monatlich ist rechnerisch zulässig, sofern die formalen Voraussetzungen erfüllt sind und kein Härtefall vorliegt.
Zweites Szenario, in dem die Kappung greift: 80 Quadratmeter, umlagefähige Kosten 40.000 Euro. 8 Prozent = 3.200 Euro pro Jahr = 266,67 Euro monatlich = 3,33 Euro je Quadratmeter.
Das liegt über der Grenze von 3 Euro je Quadratmeter. Der Vermieter darf die Miete daher nur um 240 Euro monatlich (3 Euro × 80 Quadratmeter) erhöhen; die restlichen rund 27 Euro monatlich kann er innerhalb des Sechs-Jahres-Zeitraums nicht verlangen.
Lag die Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter, gilt sogar nur die 2-Euro-Grenze — dann wären höchstens 160 Euro monatlich zulässig.
Typische Fehler
Fehler eins: Der Erhaltungsanteil wird nicht abgezogen. Der häufigste Streitpunkt überhaupt — Vermieter legen 8 Prozent der vollen Baukosten um, obwohl ein Teil davon reine Instandhaltung war.
Jede gemischte Maßnahme muss aufgeteilt werden; notfalls wird der Erhaltungsanteil geschätzt. Wer hier zu hoch ansetzt, riskiert, dass die ganze Erhöhungserklärung angreifbar wird.
Fehler zwei: Die Kappungsgrenze wird vergessen oder falsch angewendet. Viele prüfen nur die 8 Prozent und übersehen, dass innerhalb von sechs Jahren insgesamt höchstens 3 Euro je Quadratmeter (bzw. 2 Euro) aus Modernisierungen hinzukommen dürfen.
Frühere Modernisierungserhöhungen im selben Zeitraum zählen mit — das wird gern übersehen. Der modernisierungsumlage-rechner zieht sie automatisch von der Kappungsgrenze ab, sobald du sie im Eingabefeld „Modernisierungserhöhungen der letzten 6 Jahre" einträgst.
Fehler drei: Zinsen und Verwaltungskosten werden umgelegt. Kreditkosten, Verwaltungskosten und Mietausfälle während der Bauzeit gehören ausdrücklich nicht zu den umlagefähigen Kosten. Sie dürfen in der Berechnung nicht auftauchen.
Fehler vier: Formfehler in der Erhöhungserklärung. Die Erklärung muss in Textform erfolgen und eine nachvollziehbare Kostenberechnung mit Aufschlüsselung der einzelnen Maßnahmen, Trennung von Modernisierung und Instandhaltung sowie dem Verteilerschlüssel bei mehreren Wohnungen enthalten (§ 559b Abs. 1 BGB).
Fehlt das, ist die Erklärung unwirksam — sie kann allerdings nachgeholt werden.
Fehler fünf: Die Ankündigung wird vernachlässigt. Modernisierungen müssen grundsätzlich spätestens drei Monate vor Beginn in Textform angekündigt werden (§ 555c BGB).
Zwar ist die spätere Mieterhöhung nicht allein deshalb ausgeschlossen, aber Fehler in der Ankündigung verschieben den Wirksamkeitszeitpunkt: Weicht die tatsächliche Erhöhung um mehr als 10 Prozent von der angekündigten ab oder fehlt die Ankündigung ganz, wird die Erhöhung erst sechs Monate später fällig (§ 559b Abs. 2 BGB).
Fehler sechs: Der Härtefall wird zu spät geltend gemacht. Der wirtschaftliche Härtefall verhindert zwar nicht die Modernisierung selbst, aber die Mieterhöhung — nur muss er rechtzeitig geltend gemacht werden, in der Regel bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt (§ 555d Abs. 3 und 4 BGB).
Wer die Frist verpasst, verliert diesen Einwand.
Sonderfälle und Ausnahmen
Heizungstausch: Für Modernisierungen durch Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage gilt eine eigene, strengere Kappung von nur 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren (§ 559 Abs. 3a Satz 3 BGB). Zusätzlich sieht das Gesetz für bestimmte Heizungsmodernisierungen eine pauschale Kürzung der umlagefähigen Kosten um 15 Prozent für ersparte Erhaltungskosten vor (§ 559e BGB).
Fördermittel für den Heizungstausch mindern die umlagefähigen Kosten zusätzlich. Zur optimalen Gesamtplanung empfiehlt sich ergänzend unser praktischer Mietpreisbremse bei Neuvermietung prüfen.
Vereinfachtes Verfahren: Betragen die auf eine Wohnung entfallenden Kosten höchstens 10.000 Euro, kann der Vermieter nach § 559c BGB im vereinfachten Verfahren abrechnen — dann wird der Erhaltungsanteil pauschal mit 30 Prozent der Kosten in Abzug gebracht, ohne dass eine aufwendige Schätzung nötig ist. In der Erhöhungserklärung muss auf das vereinfachte Verfahren hingewiesen werden. (Reformvorhaben für 2027: Anhebung der Grenze auf 20.000 Euro — noch nicht beschlossen.)
Mehrere Wohnungen: Werden Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen (§ 559 Abs. 3 BGB). Einen festen Schlüssel nennt das Gesetz nicht; die Aufteilung muss in der Erhöhungserklärung nachvollziehbar dargelegt sein.
Auch hier hilft der Rechner: Gib die auf deine Wohnung entfallenden Kosten ein, nicht die Gesamtkosten des Hauses.
Mieterwechsel und Staffelungen: Die Modernisierungsumlage ist dauerhafter Bestandteil der Miete — sie bleibt auch bei einem späteren Mieterwechsel bestehen. Sie ist unabhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 und von Betriebskostenanpassungen nach § 560; diese Erhöhungen zählen bei der 6-Jahres-Kappung ausdrücklich nicht mit und können zusätzlich verlangt werden.
Glasfaser und Telekommunikation: Für Maßnahmen nach § 555b Nr. 4a BGB (Telekommunikationsanschlüsse) ist die Umlage nur zulässig, wenn Mieter ihren Anbieter frei wählen können und der Vermieter kein Bereitstellungsentgelt nach dem Telekommunikationsgesetz als Betriebskosten umlegt (§ 559 Abs. 1 BGB).
Was bedeutet das Ergebnis für dich?
Als Mieter: Liegt die geforderte Erhöhung unter oder auf dem errechneten zulässigen Betrag und ist die Erklärung formal korrekt, ist sie grundsätzlich zu zahlen — ab dem dritten Monat nach Zugang. Zeigt der Rechner dagegen, dass die Kappungsgrenze überschritten oder der Erhaltungsanteil nicht abgezogen wurde, lohnt sich ein genauer Blick: Fordere die zugrunde liegenden Belege und Rechnungen an — du hast ein Einsichtsrecht.
Prüfe außerdem, ob du einen wirtschaftlichen Härtefall rechtzeitig geltend gemacht hast oder noch geltend machen kannst; ein Mieterbund oder Fachanwalt hilft bei der Bewertung des Einzelfalls. Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung, sie gibt dir aber die Rechenbasis für das Gespräch.
Als Vermieter: Nutze das Ergebnis als Checkliste vor dem Versand der Erhöhungserklärung — Erhaltungsanteil abgezogen, Kappung geprüft, Kosten nachvollziehbar aufgeschlüsselt, Verteilerschlüssel angegeben. Zeigt dir der modernisierungsumlage-rechner eine Kappung an, passe den geforderten Betrag an, statt die gekappten Euro später einzuklagen.
Achte auf die Ankündigungspflicht drei Monate vor Baubeginn und die Textform. Im vereinfachten Verfahren (bis 10.000 Euro) sparst du dir die Einzelschätzung des Erhaltungsanteils durch die 30-Prozent-Pauschale — weise in der Erklärung aber ausdrücklich darauf hin.
Saubere Zahlen vermeiden Klagen und verzögerte Wirksamkeit.