So funktioniert der Mieterhoehung-Rechner
Der Rechner bildet das gesetzliche Prüfprogramm des § 558 BGB als Kette ab. Du gibst ein: deine aktuelle Nettokaltmiete, das Datum der letzten Mieterhöhung (oder des Mietbeginns), die ortsübliche Vergleichsmiete für deine Wohnung (aus dem Mietspiegel, in Euro pro Quadratmeter) und ob deine Gemeinde einen angespannten Wohnungsmarkt hat (dann gilt die 15-Prozent-Kappungsgrenze, sonst 20 Prozent).
Schritt eins: Sperrfrist-Check. Der Rechner prüft, ob seit der letzten Erhöhung mindestens 15 Monate vergangen sind.
Ist die Frist noch nicht abgelaufen, ist das Erhöhungsverlangen schon aus diesem Grund unwirksam – weiter muss gar nicht gerechnet werden. Das Erhöhungsschreiben selbst darf der Vermieter übrigens frühestens nach 12 Monaten verschicken; wirksam wird die neue Miete dann ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang.
Schritt zwei: Vergleichsmieten-Deckel. Der Rechner multipliziert den Mietspiegelwert mit deiner Wohnfläche. Dieser Betrag ist die absolute Obergrenze – darüber darf die neue Miete in keinem Fall liegen, selbst wenn die Kappungsgrenze mehr erlauben würde.
Schritt drei: Kappungsgrenzen-Deckel. Der Rechner multipliziert deine aktuelle Miete mit 1,15 (angespannter Markt) oder 1,20 (Standard). Das ist die zweite Obergrenze, bezogen auf deine Ausgangsmiete der letzten drei Jahre.
Schritt vier: Minimum-Logik. Die zulässige neue Miete ist der niedrigere der beiden Deckel. Der Rechner zeigt dir beide Grenzen nebeneinander, damit du siehst, welche tatsächlich greift – und wie viel Spielraum bis zur jeweiligen Grenze noch bleibt.
Die ortsübliche Vergleichsmiete: Was zählt als Begründung?
Der Vermieter darf die Miete nur erhöhen, wenn sie unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt – also unter dem, was in deiner Gemeinde für vergleichbare Wohnungen üblicherweise gezahlt wird (Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage, energetischer Zustand). Das Erhöhungsverlangen muss schriftlich in Textform erklärt und begründet werden (§ 558a BGB).
Als Begründung genügen vier Mittel: der qualifizierte oder einfache Mietspiegel, die Benennung von drei Vergleichswohnungen, ein Sachverständigengutachten oder die Auskunft aus einer Mietdatenbank.
Ohne ordnungsgemäße Begründung ist das Erhöhungsverlangen formell unwirksam – du musst dann gar nicht über die Höhe diskutieren. Prüfe deshalb zuerst die Form: Ist das Schreiben begründet?
Bezieht es sich auf deine konkrete Wohnung (richtige Wohnfläche, richtige Ausstattung)? Ein häufiger Fehler: Vermieter zitieren einen Mietspiegelwert für eine falsche Baualtersklasse oder Wohnlage und landen damit über der tatsächlich zulässigen Vergleichsmiete.
Wichtig ist auch: Die Vergleichsmiete ist eine Obergrenze für die neue Miete, kein Anspruch des Vermieters auf genau diesen Betrag. Liegt deine aktuelle Miete bereits auf oder über der Vergleichsmiete, ist eine Erhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen.
Kappungsgrenze: 15 oder 20 Prozent?
Die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) schützt dich unabhängig davon, wie weit deine Miete noch unter der Vergleichsmiete liegt: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen. In Gemeinden, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, können die Landesregierungen per Rechtsverordnung eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent festlegen.
Das betrifft die bekannten angespannten Märkte – etwa Berlin, München, Hamburg, Köln und viele weitere Städte.
Maßgeblich ist immer deine Ausgangsmiete zu Beginn des Dreijahreszeitraums. Beispiel: Du zahlst 800 Euro kalt.
Im Standardfall darf die Miete in drei Jahren auf höchstens 960 Euro steigen (800 × 1,20), in einer 15-Prozent-Gemeinde auf höchstens 920 Euro (800 × 1,15). Selbst wenn der Mietspiegel 1.050 Euro hergeben würde, bleibt es bei 960 bzw. 920 Euro – die Kappungsgrenze kappt den Anspruch des Vermieters. Für vertiefende Berechnungen können Sie direkt den Mietpreisbremse-Rechner heranziehen.
Umgekehrt gilt: Lässt die Vergleichsmiete nur eine moderate Erhöhung zu, bleibt die Kappungsgrenze wirkungslos. Beide Grenzen wirken wie zwei Deckel übereinander – es gilt stets der niedrigere.
Frühere Erhöhungen innerhalb der drei Jahre werden angerechnet: Wurde die Miete vor zwei Jahren schon um 10 Prozent erhöht, bleiben im 20-Prozent-Fall nur noch 10 Prozent übrig.
Das Zustimmungsverfahren: Fristen für beide Seiten
Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB wird nicht einfach dadurch wirksam, dass der Vermieter sie verlangt – du musst zustimmen. Dafür hast du Zeit bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens (§ 558b Abs. 2 BGB).
Beispiel: Das Schreiben geht am 10. November bei dir ein, dann läuft deine Überlegungsfrist bis zum 31. Januar. Stimmst du zu – auch teilweise –, wird die erhöhte Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang fällig, also in diesem Beispiel ab dem 1. Februar.
Stimmst du nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 Satz 2 BGB). Das Gericht prüft dann, ob Vergleichsmiete und Kappungsgrenze eingehalten sind.
Lässt der Vermieter die Klagefrist verstreichen, ist das Erhöhungsverlangen erledigt – er müsste ein neues, formgerechtes Verlangen stellen.
Für dich als Mieter heißt das: Schweigen ist keine Zustimmung, aber auch keine Ablehnung mit Begründungspflicht. Du kannst die Frist voll ausschöpfen, die Berechnung prüfen lassen und erst dann entscheiden.
Teilst du dem Vermieter mit, dass du die Erhöhung für unzulässig hältst, begründe das konkret – etwa "Vergleichsmiete überschritten" oder "Kappungsgrenze überschritten" – das stärkt deine Position, falls es vor Gericht geht.
Modernisierung und Indexmiete: andere Regeln
Neben der Vergleichsmiete gibt es zwei weitere Erhöhungswege mit eigenen Regeln. Bei einer Modernisierung (§ 559 BGB) darf der Vermieter 8 Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen.
Auch hier gibt es eine Kappung: Innerhalb von sechs Jahren darf die monatliche Miete durch Modernisierungen um höchstens 3 Euro pro Quadratmeter steigen – bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro pro Quadratmeter sogar nur um 2 Euro pro Quadratmeter (§ 559 Abs. 3a BGB). Kosten, die ohnehin für die Instandhaltung angefallen wären, müssen herausgerechnet werden.
Bei der Indexmiete (§ 557b BGB) folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Die Kappungsgrenze gilt hier nicht – die Erhöhung orientiert sich allein an der Indexentwicklung.
Zur Einordnung: Der Verbraucherpreisindex lag im September 2026 bei plus 3,3 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat (endgültiger Wert, veröffentlicht am 13. Oktober 2026). Die Erhöhung muss schriftlich erklärt werden und wird mit dem übernächsten Monat nach Zugang wirksam; zwischen zwei Erhöhungen müssen mindestens zwölf Monate liegen.
Was ändert sich 2026 / 2027?
An den Regeln des § 558 BGB selbst hat sich 2026 nichts geändert: Sperrfrist, Kappungsgrenze und Zustimmungsverfahren gelten unverändert. Wichtig für die Einordnung ist aber die Mietpreisbremse: Sie wurde verlängert und gilt nun bis zum 31. Dezember 2029 (in Kraft seit 23. Juli 2025).
Das betrifft zwar die Anfangsmiete bei Neuvermietung und nicht die Erhöhung im laufenden Vertrag – für dich als Mieter ist es aber relevant zu wissen, welches Regime gilt: Ziehst du neu ein, schützt dich die Mietpreisbremse; läuft dein Vertrag schon, schützt dich die Kappungsgrenze.
Für 2027 sind derzeit keine Gesetzesänderungen an § 558 BGB beschlossen. Was sich laufend ändert, sind die Mietspiegel: Viele Städte aktualisieren ihre qualifizierten Mietspiegel alle zwei Jahre – ein neuer Mietspiegel kann die ortsübliche Vergleichsmiete spürbar verschieben und damit deinen Spielraum als Mieter oder Vermieter verändern.
Prüfe deshalb immer den aktuellsten Mietspiegel deiner Gemeinde, nicht den aus dem Jahr deines Einzugs.
Beispielrechnung
Du wohnst in Berlin (angespannter Wohnungsmarkt, Kappungsgrenze 15 Prozent) in einer 80-Quadratmeter-Wohnung und zahlst 720 Euro Nettokaltmiete. Die letzte Erhöhung liegt über drei Jahre zurück, die Sperrfrist ist also erfüllt.
Der Berliner Mietspiegel weist für deine Wohnung 9,20 Euro pro Quadratmeter aus.
Schritt eins: Vergleichsmieten-Deckel = 9,20 × 80 = 736 Euro. Darüber darf die neue Miete nicht liegen.
Schritt zwei: Kappungsgrenzen-Deckel = 720 × 1,15 = 828 Euro.
Schritt drei: Der niedrigere Deckel gewinnt – 736 Euro. Dein Vermieter darf die Miete also auf höchstens 736 Euro anheben, eine Erhöhung um 16 Euro im Monat.
Hätte der Mietspiegel dagegen 11,00 Euro pro Quadratmeter ausgewiesen (Deckel 880 Euro), wäre die Kappungsgrenze der wirksame Deckel gewesen: maximal 828 Euro, also plus 108 Euro.
Fristen in diesem Beispiel: Geht das Erhöhungsverlangen am 15. Oktober 2026 bei dir ein, hast du bis zum 31. Dezember 2026 Zeit für deine Zustimmung. Stimmst du zu, gilt die neue Miete ab dem 1. Januar 2027 – dem dritten Kalendermonat nach Zugang.
Typische Fehler
Erster Fehler – auch in manchen Ratgebern zu finden: Die Kappungsgrenze wird auf die Vergleichsmiete statt auf die Ausgangsmiete angewendet. Richtig ist: Die 15 oder 20 Prozent beziehen sich immer auf deine aktuelle Miete zu Beginn des Dreijahreszeitraums, nicht auf den Mietspiegelwert.
Wer 20 Prozent auf die Vergleichsmiete aufschlägt, rechnet falsch und kommt zu einer zu hohen "zulässigen" Miete.
Zweiter Fehler: Die Sperrfrist wird übersehen. Wurde die Miete vor weniger als 15 Monaten erhöht – etwa durch eine frühere Vergleichsmietenerhöhung oder eine Modernisierungsumlage –, ist ein neues Erhöhungsverlangen nach § 558 BGB schon aus Fristgründen unwirksam.
Dritter Fehler: Formfehler werden nicht gerügt. Ein Erhöhungsverlangen ohne Begründung, ohne korrekte Wohnflächenangabe oder nicht in Textform ist unwirksam. Viele Mieter diskutieren über die Höhe, obwohl das Schreiben schon an der Form scheitert. Zur optimalen Gesamtplanung empfiehlt sich ergänzend unser praktischer Mieteinnahmen versteuern.
Vierter Fehler: Vermieter vergessen die Klagefrist. Stimmt der Mieter nicht zu, muss die Zustimmungsklage innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist erhoben werden. Danach ist das Verlangen verbraucht.
Fünfter Fehler: Die falsche Kappungsgrenze wird angewendet. Ob in deiner Gemeinde 15 oder 20 Prozent gelten, entscheidet die Landesverordnung – nicht das Bauchgefühl und nicht die Größe der Stadt. Prüfe die Verordnung deines Bundeslandes, bevor du rechnest.
Sonderfälle / Ausnahmen
Staffelmiete (§ 557a BGB): Ist im Vertrag eine Staffelmiete vereinbart, sind Erhöhungen nach § 558 BGB während der Staffellaufzeit ausgeschlossen – die Staffel regelt die Entwicklung abschließend. Erst nach Ablauf der letzten Staffel ist der Weg frei.
Der Mieterhoehung-Rechner erkennt Staffelmietverträge an diesem Merkmal und sperrt die §-558-Berechnung für die Laufzeit der Staffel.
Sozialwohnungen und preisgebundener Wohnraum: Für öffentlich geförderte Wohnungen gilt die Kostenmiete statt der Vergleichsmiete; § 558 BGB ist nicht anwendbar, solange die Preisbindung besteht.
Neuere Ausnahmen seit der Mietrechtsreform: Bei Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden (Neubau), greift die Mietpreisbremse nicht – eine Erhöhung im laufenden Vertrag folgt aber trotzdem den normalen §-558-Regeln inklusive Kappungsgrenze.
Betriebskosten bleiben außen vor: Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB betrifft nur die Nettokaltmiete. Steigende Nebenkosten werden über die Betriebskostenabrechnung weitergegeben, nicht über das Erhöhungsverfahren – beides darf nicht vermischt werden.
Gibst du versehentlich Nebenkosten in den Mieterhoehung-Rechner ein, weist er sie zurück: Erhöhbar ist nur die Nettokaltmiete.
Teilst du dem Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme an und er kündigt sie ordnungsgemäß an, läuft daneben das §-559-Verfahren mit eigenen Fristen und der 3-Euro-Kappung – das ist kein §-558-Fall und unterliegt nicht der 15/20-Prozent-Kappungsgrenze.
Was bedeutet das Ergebnis für dich?
Der Rechner nennt dir die maximal zulässige neue Miete und zeigt, welche der beiden Grenzen – Vergleichsmiete oder Kappungsgrenze – den Ausschlag gibt. Als Mieter vergleichst du das Ergebnis mit dem verlangten Betrag: Liegt die Forderung darüber, lege fristgerecht schriftlich Widerspruch ein und nenne den konkreten Grund (Frist, Form, Vergleichsmiete oder Kappungsgrenze).
Liegt sie darunter oder genau darauf, prüfe zusätzlich die Form des Schreibens, bevor du zustimmst – ein formell unwirksames Verlangen musst du nicht erfüllen.
Als Vermieter nutze das Ergebnis als Obergrenze für dein Erhöhungsverlangen und lege die Berechnung offen: Mietspiegelwert, Wohnfläche, Kappungsgrenzen-Rechnung. Ein transparent begründetes Schreiben erhöht die Zustimmungsquote deutlich und hält vor Gericht stand.
Und denke an die Klagefrist, falls der Mieter schweigt.
In beiden Rollen gilt: Diese Berechnung ist eine Orientierung anhand der gesetzlichen Regeln – sie ersetzt keine individuelle Rechtsberatung, gerade wenn Vergleichswohnungen streitig sind oder Modernisierung und Vergleichsmiete zusammentreffen.