So funktioniert der wohnflaeche-rechner
So berechnen wir: Der Rechner folgt den Paragrafen 2 bis 4 der Wohnflächenverordnung in vier Schritten – von der Messung bis zur Summe.
Schritt 1 – Räume messen (§ 3 WoFlV). Miss jeden Raum einzeln in lichten Maßen: von der Vorderkante der Wandbekleidung bis zur gegenüberliegenden Vorderkante, nicht von Rohbauwand zu Rohbauwand.
Bei fehlenden begrenzenden Bauteilen gilt der bauliche Abschluss. Grundfläche = Länge × Breite.
Erker und Wandschränke zählen mit, auch wenn sie kleiner als 0,5 Quadratmeter sind – der alte pauschale Putzabzug von 3 Prozent aus der II. Berechnungsverordnung ist seit 2004 entfallen.
Schritt 2 – Räume zuordnen (§ 2 WoFlV). Zur Wohnfläche gehören Wohn- und Schlafräume, Küchen, Bäder, Flure innerhalb der Wohnung, Abstellräume innerhalb der Wohnung sowie beheizbare Wintergärten.
Nicht dazu gehören Zubehörräume: Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume, Garagen und Geschäftsräume. Der Rechner sortiert deine Räume automatisch in diese beiden Gruppen.
Schritt 3 – Anrechnungssätze anwenden (§ 4 WoFlV). Hier passiert die eigentliche Rechenarbeit.
Der Rechner multipliziert jede Raumgrundfläche mit dem passenden Faktor: 100 Prozent bei lichter Höhe ab 2 Metern; 50 Prozent bei Raumteilen zwischen 1 und 2 Metern (Dachschrägen, Flächen unter Treppen); 50 Prozent bei unbeheizbaren Wintergärten und Schwimmbädern; in der Regel 25 Prozent, höchstens 50 Prozent bei Balkon, Loggia, Dachgarten und Terrasse. Flächen unter 1 Meter Höhe zählen zu 0 Prozent.
Schritt 4 – Bauteilflächen abziehen (§ 3 Abs. 3 WoFlV). Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehende Pfeiler und Säulen werden nur dann abgezogen, wenn sie höher als 1,5 Meter sind und ihre Grundfläche größer als 0,1 Quadratmeter ist.
Niedrigere Bauteile bleiben drin, weil sie als Ablagefläche nutzbar sind. Der Rechner zieht die von dir gemeldeten Bauteilflächen ab und bildet die Summe – das ist deine Wohnfläche nach WoFlV. Für vertiefende Berechnungen können Sie direkt den Mietpreisbremse-Rechner heranziehen.
Was ändert sich 2026 und 2027?
Die Wohnflächenverordnung selbst ändert sich nicht – sie gilt seit dem 1. Januar 2004 unverändert und löst die alte II. Berechnungsverordnung ab.
Berechnungen, die vor 2004 nach der alten Regelung erstellt wurden, bleiben gültig, solange keine baulichen Änderungen eine Neuberechnung erfordern. Was sich 2026/2027 bewegt, ist der Kontext: Die Grundsteuerreform macht Wohnflächenangaben für Eigentümer prüfungsrelevant, und bei Mietstreitigkeiten bleibt die 10-Prozent-Schwelle der Maßstab, an dem Gerichte fehlerhafte Flächenangaben messen.
Für den Rechner heißt das: keine neuen Sätze, keine neuen Faktoren – aber ein guter Zeitpunkt, die eigene Angabe einmal nachzurechnen.
Beispielrechnung
Zwei-Zimmer-Dachgeschosswohnung mit Balkon.
Wohnzimmer: 5,0 m × 4,0 m = 20,0 m², Raumhöhe 2,40 m → 100 % = 20,0 m².
Schlafzimmer: 4,5 m × 3,5 m = 15,75 m², Raumhöhe 2,40 m → 100 % = 15,75 m².
Küche: 3,0 m × 2,5 m = 7,5 m² → 100 % = 7,5 m².
Bad: 2,5 m × 2,0 m = 5,0 m² → 100 % = 5,0 m².
Flur: 4,0 m × 1,5 m = 6,0 m² → 100 % = 6,0 m².
Dachschrägenbereich im Wohnzimmer: zusätzlich 3,0 m × 2,0 m = 6,0 m² mit Höhe zwischen 1 und 2 Metern → 50 % = 3,0 m².
Balkon: 4,0 m × 1,5 m = 6,0 m², Standardlage → 25 % = 1,5 m².
Bauteilabzug: freistehender Pfeiler 0,4 m × 0,4 m = 0,16 m², Höhe 2,40 m → abzuziehen, da über 1,5 m hoch und über 0,1 m².
Summe: 20,0 + 15,75 + 7,5 + 5,0 + 6,0 + 3,0 + 1,5 − 0,16 = 58,59 m² Wohnfläche nach WoFlV. Stehen im Mietvertrag 65 m², beträgt die Abweichung rund 10 Prozent – genau an der Schwelle, ab der du aktiv werden solltest.
Typische Fehler
Fehler 1: Balkon pauschal zur Hälfte anrechnen. Der häufigste Fehler überhaupt: "Balkon zählt halb" stimmt so nicht.
Die Regel lautet: in der Regel ein Viertel, höchstens die Hälfte – und die Hälfte nur bei nachweisbarer Qualität (überdacht, ruhige Lage, hochwertige Ausstattung). Wer einen normalen Balkon mit 50 Prozent ansetzt, rechnet die Wohnung größer, als sie rechtlich ist.
Der wohnflaeche-rechner setzt deshalb standardmäßig 25 Prozent an und lässt die 50 Prozent nur als begründete Auswahl zu.
Fehler 2: Dachschrägen nach Gefühl statt nach Höhe. Viele messen nur die begehbare Fläche oder schätzen.
Die WoFlV verlangt Zonen: Alles ab 2 Metern lichter Höhe voll, zwischen 1 und 2 Metern halb, darunter null. Ohne Zollstock an der Schräge wird das falsch – und bei Dachgeschosswohnungen macht die Schräge oft mehrere Quadratmeter aus.
Fehler 3: Keller oder Abstellraum draußen mitzählen. Zubehörräume gehören nach § 2 WoFlV grundsätzlich nicht zur Wohnfläche, auch wenn der Vermieter sie "zur Nutzung überlassen" hat. Ein 8-m²-Keller, der mitgerechnet wurde, bläht die Wohnfläche spürbar auf. Zur optimalen Gesamtplanung empfiehlt sich ergänzend unser praktischer Nebenkosten-Rechner.
Fehler 4: Von Rohbaumaßen statt lichten Maßen ausgehen. Gemessen wird ab Vorderkante der Wandbekleidung (Putz, Fliesen), nicht ab der Rohbauwand. Bei dicken Altbauwänden kann das pro Raum einige Zehntelquadratmeter ausmachen – über die Wohnung summiert sich das.
Fehler 5: DIN 277 mit WoFlV verwechseln. Die DIN 277 ist eine Planungsnorm für Baukosten und rechnet viele Flächen voll an, die nach WoFlV nur anteilig oder gar nicht zählen. Wer eine DIN-277-Fläche aus dem Bauplan in den Mietvertrag übernimmt, liegt fast immer zu hoch.
Fehler 6: Bauteile unter 1,5 Metern abziehen. Umgekehrt falsch: Niedrige Pfeiler, Brüstungen und Vormauerungen bis 1,5 Meter Höhe bleiben in der Wohnfläche drin, weil sie als Ablage nutzbar sind. Wer sie abzieht, rechnet die Wohnung kleiner, als sie rechtlich ist.
Sonderfälle / Ausnahmen
- Wintergarten: Beheizbar → 100 Prozent Wohnfläche; nicht beheizbar → 50 Prozent. Entscheidend ist die tatsächliche Beheizbarkeit, nicht die Bezeichnung im Exposé.
- Loggia vs. Balkon: Beide fallen unter dieselbe Regel (in der Regel 25 %, höchstens 50 %). Eine Loggia in hochwertiger Ausführung kann eher die 50 Prozent rechtfertigen als ein einfacher Balkon zur Straße.
- Maisonette-Treppen: Die Grundfläche unter der Treppe zählt je nach lichter Höhe darunter (Staffel wie Dachschrägen). Die Treppe selbst ist kein Wohnraum, der Flur darum schon.
- Galerieebene: Offene Galerieflächen zählen mit ihrer Grundfläche nach der Höhenstaffel – die Luft über dem Wohnraum darunter wird nicht doppelt gezählt.
- Altbau mit Ofenheizung: Der Kachelofen als Bauteil: unter 1,5 Meter hoch → bleibt drin; darüber und größer als 0,1 m² → abzuziehen.
- Terrasse mit Sichtschutz: Seit der WoFlV ist der "gedeckte Freisitz" als Voraussetzung entfallen – eine Terrasse wird auch ohne Sichtschutz nach der 25/50-Prozent-Regel angerechnet.
- Vertragliche Abweichung: Mieter und Vermieter können im Mietvertrag eine andere Berechnungsmethode vereinbaren – dann gilt der Vertrag, nicht die WoFlV. Prüfe also zuerst, was in deinem Vertrag steht.
Was bedeutet das Ergebnis für dich?
Dein Ergebnis ist die Wohnfläche nach WoFlV in Quadratmetern, aufgeschlüsselt nach Räumen mit den jeweiligen Anrechnungssätzen. Vergleiche sie mit der Angabe in deinem Mietvertrag oder Kaufvertrag: Liegt die Abweichung über 10 Prozent, hast du in der Regel Anspruch auf Mietminderung für die Zukunft und Rückzahlung zu viel gezahlter Miete für die Vergangenheit – das ist der am häufigsten zitierte Maßstab aus der Rechtsprechung.
Dokumentiere deine Messung (Fotos vom Zollstock, Skizze mit Maßen), denn im Streitfall zählt das nachvollziehbare Aufmaß. Und wenn du vermietest: Eine korrekte Berechnung schützt dich vor genau diesen Ansprüchen – die halbe Stunde Messarbeit ist gut investiert.