So funktioniert der indexmiete-rechner
Du gibst deine aktuelle Nettokaltmiete ein, den Verbraucherpreisindex zum Zeitpunkt des Vertragsbeginns (oder der letzten Anpassung) und den aktuellen Indexstand. Dazu das Datum der letzten Mietfestsetzung – daraus prüft der Rechner automatisch, ob die 12-Monats-Sperre eingehalten ist.
Optional kannst du eine Schwellenwertklausel aus deinem Vertrag hinterlegen, zum Beispiel 5 oder 10 Prozent.
Das Ergebnis zeigt dir die zulässige neue Miete, die Erhöhung in Euro und Prozent, den Ampel-Status der Zulässigkeitsprüfung und den frühesten Fälligkeitszeitpunkt: Die erhöhte Miete wird erst mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung fällig (§ 557b Abs. 3 BGB). Wichtig: Betriebskostenvorauszahlungen gehören nicht in diese Rechnung – sie werden separat nach § 560 BGB angepasst.
Was ändert sich 2026 / 2027?
Das Statistische Bundesamt hat für September 2026 eine endgültige Teuerungsrate von 3,3 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat veröffentlicht (publiziert am 13.10.2026). Diese Rate fließt in die monatlichen Indexstände ein, mit denen der Rechner arbeitet – je höher der aktuelle VPI, desto größer die rechnerische Anpassung.
Politisch wird derzeit über eine mögliche Begrenzung von Indexmieten diskutiert. Zum Stand Oktober 2026 ist das ausdrücklich nur eine Diskussion – beschlossen ist keine Begrenzung, und § 557b BGB gilt unverändert.
Für 2027 ist keine Gesetzesänderung zur Indexmiete verkündet. Der Rechner arbeitet daher mit der aktuellen Rechtslage und kennzeichnet politische Vorhaben klar als solche.
Beispielrechnung
Ausgangslage: 800 Euro Nettokaltmiete, Vertragsbeginn mit einem VPI von 112,0, aktueller VPI 122,8. Zuerst die prozentuale Veränderung: (122,8 ÷ 112,0) × 100 − 100 = 9,64 Prozent.
Dann die neue Miete: 800 × 1,0964 = 877,14 Euro. Die Mieterhöhung beträgt also 77,14 Euro im Monat – frühestens zwölf Monate nach der letzten Festsetzung und erst ab Beginn des übernächsten Monats nach der Erklärung.
Dieses Beispiel zeigt, wie der indexmiete-rechner aus zwei Indexständen und der Ausgangsmiete die zulässige neue Miete Schritt für Schritt ableitet. Für vertiefende Berechnungen können Sie direkt den Mieterhöhung nach § 558 statt Index prüfen heranziehen.
Typische Fehler
- Jahresdurchschnitt statt Monatswert: Maßgeblich ist grundsätzlich der monatliche VPI (BGH, 26.05.2021, VIII ZR 42/20).
Der Jahresdurchschnitt kann das Ergebnis verzerren. 2.
Indexreihen mischen: Vergleichbar sind nur Indexstände derselben Reihe mit Basisjahr 2020 = 100. Alte Werte müssen umgerechnet werden.
- Betriebskosten einbeziehen: Die Formel erfasst ausschließlich die Nettokaltmiete.
Vorauszahlungen laufen separat. 4.
Sperrfrist falsch messen: Die zwölf Monate zählen bis zur Fälligkeit der neuen Miete, nicht bis zum Datum der Erklärung. 5.
Prozentpunkte addieren: Die Anpassung ist multiplikativ (Verhältnis der Indexstände), nicht additiv. „3 % + 2 %" ist etwas anderes als zwei aufeinanderfolgende Anpassungen.
- Fälligkeit übersehen: Wer die Erklärung im Oktober erhält, zahlt die neue Miete frühestens ab Dezember – nicht ab November.
Sonderfälle / Ausnahmen
Sinkender Verbraucherpreisindex: Die Indexmiete ist symmetrisch. Fällt der VPI, kann der Mieter eine Senkung verlangen (§ 557b Abs. 5 BGB). Vertragsklauseln, die nur Erhöhungen zulassen, sind nichtig.
Schwellenwertklausel: Manche Verträge erlauben die Anpassung erst, wenn der Index einen vereinbarten Schwellenwert – häufig 5 oder 10 Prozent – erreicht hat. Eine Schwellenwertklausel prüft der indexmiete-rechner auf Wunsch gleich mit: Erst wenn der Index den vereinbarten Schwellenwert erreicht, ist die Anpassung zulässig.
Keine Kappungsgrenze: Anders als bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB (dort 20 bzw. 15 Prozent in drei Jahren) kennt die Indexmiete keine Kappungsgrenze. Dafür spielen Vergleichsmiete und Mietspiegel bei der Anpassung überhaupt keine Rolle.
Indexmiete vs. Staffelmiete: Die Staffelmiete (§ 557a BGB) enthält feste Euro-Beträge zu festen Terminen, die schon bei Vertragsschluss feststehen – planbar, aber starr.
Die Indexmiete folgt der Inflation – flexibel, aber mit Schwankungsrisiko. Während eines laufenden Indexmietvertrags sind andere Mieterhöhungen (etwa nach §§ 558 bis 560 BGB) ausgeschlossen.
Mietpreisbremse: Sie begrenzt die Ausgangsmiete bei Vertragsbeginn in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt; die laufenden Anpassungen folgen danach § 557b BGB.
Mehrere Anpassungen hintereinander: Liegen zwischen zwei Anpassungen mehrere Jahre, wird jede Anpassung einzeln mit dem jeweils aktuellen Indexstand berechnet – die prozentualen Veränderungen wirken multiplikativ, nicht additiv. Wer drei Jahre nicht angepasst hat, holt nicht „3 Prozent plus 2 Prozent plus 4 Prozent" nach, sondern multipliziert die drei Verhältnisse.
Das Ergebnis fällt dadurch etwas höher aus als die simple Addition der Prozentsätze. Zur optimalen Gesamtplanung empfiehlt sich ergänzend unser praktischer Gilt die Mietpreisbremse für deine Ausgangsmiete?.
Indexklausel im laufenden Vertrag nachholen: Eine Indexmiete muss von Anfang an schriftlich im Mietvertrag vereinbart sein (§ 557b Abs. 1 BGB). Eine nachträgliche Umstellung eines bestehenden Vertrags auf Indexmiete geht nur per Änderungsvereinbarung, der beide Seiten zustimmen müssen – einseitig anordnen kann der Vermieter das nicht.
Betriebskosten bleiben außen vor: Die Indexanpassung erfasst nur die Nettokaltmiete. Betriebskostenvorauszahlungen werden nach § 560 BGB angepasst und folgen einem eigenen Verfahren mit Abrechnung – sie in die Indexformel einzubeziehen, ist einer der häufigsten Fehler in der Praxis.
Was bedeutet das Ergebnis für dich?
Als Mieter prüfst du mit dem Ergebnis die Erhöhungserklärung deines Vermieters: Stimmt die Berechnung, wurde die Erklärung in Textform mit nachvollziehbarer Berechnung übermittelt, ist die 12-Monats-Sperre eingehalten und ab wann genau gilt die neue Miete? Ist der VPI seit der letzten Anpassung gesunken, kannst du umgekehrt eine Senkung verlangen.
Als Vermieter nutzt du das Ergebnis für eine wasserdichte Erklärung: Berechnung beilegen, Textform wahren, Sperrfrist einhalten – dann ist die Anpassung kaum angreifbar. Bei einer Schwellenwertklausel im Vertrag dokumentiere zusätzlich, dass der Schwellenwert erreicht ist.
Dieser Rechner dient nur der Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung – im Zweifel helfen der örtliche Mieterverein, ein Vermieterverband oder ein Anwalt für Mietrecht.