Immobilien & Wohnen • Geprüfte Rechenlogik 2026/2027

Maklerkosten-Rechner: Provision berechnen

Beim Immobilienkauf steht im Exposé oft nur "3,57 % inkl. MwSt." – doch wer zahlt eigentlich was, und ist die Provision verhandelbar? Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten (§§ 656a–656d BGB): Bei Wohnimmobilien darf der Käufer höchstens die Hälfte der Provision tragen, der Verkäufer mindestens genauso viel. Der maklerkosten-rechner ermittelt aus deinem Kaufpreis die Gesamtprovision, den Käufer- und Verkäuferanteil nach dem gesetzlichen Teilungsmodell sowie den enthaltenen Mehrwertsteuerbetrag – damit du vor dem Notartermin weißt, ob die im Vertrag genannte Provision überhaupt zulässig ist.

Interaktiver Maklerkosten-Rechner

Offizieller BMF- & Gesetzesstand 2026/2027

Live-Berechnung

Berechnungsergebnis

Ergebnis-Label 1

2.348,50 €

Exakt ermittelt nach Vorgaben 2026

Detaillierte Aufschlüsselung

Ergebnis-Label 2 642,80 €

Ergebnis-Label 3 1.705,70 €

Effektiver Belastungssatz 27,4 %

Ergebnis exportieren:

Unverbindliche Orientierung nach §§ 656a–656d BGB, Stand Oktober 2026. Das Ergebnis ersetzt keine Rechtsberatung – die tatsächliche Provision hängt vom Maklervertrag ab.

Auf den Punkt: Direkte Antwort

Bei Wohnimmobilien (Eigentumswohnung, Einfamilienhaus) beträgt die ortsübliche Gesamtprovision 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive 19 Prozent Mehrwertsteuer – je 3,57 Prozent für Käufer und Verkäufer. Die 3,57 Prozent entsprechen 3,00 Prozent netto plus Mehrwertsteuer (3,00 × 1,19 = 3,57). Bei 450.000 Euro Kaufpreis sind das 32.130 Euro gesamt, also 16.065 Euro je Seite. Die Höhe ist grundsätzlich verhandelbar; die hälftige Teilung bei beidseitiger Beauftragung ist seit 2020 gesetzlich vorgeschrieben. Für Gewerbeimmobilien und Baugrundstücke gilt die Teilungspflicht nicht.

So funktioniert der maklerkosten-rechner: Teilung, Modelle, Mehrwertsteuer

Du gibst den Kaufpreis und den vereinbarten Provisionssatz ein – voreingestellt sind 7,14 Prozent Gesamtprovision inklusive Mehrwertsteuer, der in den meisten Bundesländern ortsübliche Satz. Der Rechner ermittelt zuerst die Gesamtprovision: Kaufpreis × 0,0714. Dann teilt er nach dem gesetzlichen Modell: Bei beidseitiger Beauftragung nach § 656c BGB zahlen Käufer und Verkäufer je die Hälfte, also je 3,57 Prozent. Wichtig ist die Mehrwertsteuer-Mathematik dahinter: 3,57 Prozent brutto entsprechen 3,00 Prozent netto (3,57 ÷ 1,19 = 3,00) plus 0,57 Prozentpunkten Mehrwertsteuer. Der Rechner weist deshalb drei Zahlen je Seite aus: Netto-Provision, Mehrwertsteuer und Brutto-Provision. Zusätzlich kannst du das Provisionsmodell wählen: beidseitige Beauftragung (§ 656c, hälftige Teilung), einseitige Beauftragung mit Beteiligung der Gegenseite (§ 656d – maximal 50 Prozent und nur, wenn die beauftragende Seite ihre Zahlung nachweist) oder reine Innenprovision (der Verkäufer trägt alles allein, der Käufer zahlt nichts). Das alte Modell "Außenprovision" – der Käufer zahlt alles – ist bei Wohnimmobilien seit dem 23. Dezember 2020 unzulässig.

Was ändert sich 2026 / 2027?

An der Rechtslage ändert sich nichts: Die §§ 656a–656d BGB gelten 2026 unverändert, der Mehrwertsteuersatz liegt weiter bei 19 Prozent, und für 2027 sind mit Stand Oktober 2026 keine Gesetzesänderungen angekündigt. Was sich bewegt, ist die Praxis: Die ortsüblichen Provisionssätze sind je nach Region zwischen etwa 3 und 8 Prozent zzgl. MwSt. gestaffelt – in angespannten Märkten verhandeln Verkäufer zunehmend niedrigere Sätze oder reine Innenprovision, um Käufer anzulocken. Beachte außerdem die BGH-Rechtsprechung vom 6. März 2025 (I ZR 138/24): Wird die Provision unter Verstoß gegen die Teilungsregeln vollständig auf den Käufer abgewälzt, kann die Provisionsvereinbarung insgesamt nichtig sein – in dem Fall erhielten Käufer 25.000 Euro zurück. Prüfe also auch ältere Verträge. Stand: Oktober 2026.

Beispielrechnung

Kaufpreis 450.000 Euro, ortsüblicher Satz 7,14 Prozent inkl. MwSt., beidseitige Beauftragung nach § 656c BGB. Schritt eins: Gesamtprovision = 450.000 × 0,0714 = 32.130 Euro. Schritt zwei: Käuferanteil = Verkäuferanteil = 32.130 ÷ 2 = 16.065 Euro je Seite. Schritt drei: Netto-Provision je Seite = 16.065 ÷ 1,19 = 13.500 Euro. Schritt vier: Mehrwertsteuer je Seite = 16.065 − 13.500 = 2.565 Euro. Kontrolle: 13.500 + 2.565 = 16.065 – passt. Zum Vergleich die reine Netto-Rechnung: 3,00 Prozent von 450.000 = 13.500 Euro je Seite. Würdest du stattdessen 6,00 Prozent Gesamtprovision verhandeln (je 3,00 Prozent brutto), zahlte jede Seite nur 13.500 Euro brutto statt 16.065 – eine Ersparnis von 2.565 Euro pro Seite. Der maklerkosten-rechner zeigt dir alle drei Varianten nebeneinander, damit du die Verhandlung mit harten Zahlen führen kannst.

Typische Fehler

Erstens: glauben, 3,57 Prozent seien gesetzlich festgeschrieben. Gesetzlich vorgeschrieben ist nur die hälftige Teilung bei beidseitiger Beauftragung – die Höhe selbst ist frei verhandelbar. Zweitens: netto und brutto verwechseln. "3 Prozent zzgl. MwSt." sind 3,57 Prozent brutto; "3,57 Prozent inkl. MwSt." sind dasselbe – wer das nicht auseinanderhält, zahlt im Zweifel doppelt gedachte Steuer. Drittens: die Außenprovision bei Wohnimmobilien akzeptieren. Seit dem 23. Dezember 2020 darf der Käufer nicht mehr allein mit der vollen Provision belastet werden – solche Klauseln sind unwirksam. Viertens: annehmen, die Teilungspflicht gelte überall. Für Gewerbeimmobilien und Baugrundstücke gibt es keine gesetzliche Verteilungsregel – hier gilt, was im Vertrag steht. Fünftens: die Maklerkosten mit den anderen Kaufnebenkosten vermischen. Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 Prozent je Bundesland), Notar und Grundbuch (ca. 1,5–2 Prozent) kommen zusätzlich hinzu – rechne jede Position separat. Sechstens: den Vertrag nur mündlich schließen. Maklerverträge über Wohnimmobilien bedürfen der Textform (§ 656a BGB) – ohne schriftlichen oder E-Mail-Vertrag entsteht kein Provisionsanspruch.

Sonderfälle / Ausnahmen

Reine Innenprovision: Der Verkäufer beauftragt den Makler allein und zahlt die volle Provision – für dich als Käufer fallen null Euro Maklerkosten an. In Käufermärkten wird dieses Modell zunehmend üblich.
Einseitige Beauftragung nach § 656d BGB: Nur der Verkäufer hat den Makler beauftragt, der Käufer soll sich beteiligen – zulässig nur bis maximal 50 Prozent und nur, wenn der Verkäufer seine eigene Zahlung nachweist.
Vermietung statt Kauf: Hier gilt das Bestellerprinzip – wer den Makler beauftragt, zahlt. Die Provision ist auf zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer gedeckelt.
Gewerbeimmobilien und Baugrundstücke: Keine Teilungspflicht – Außenprovision und freie Verteilung sind hier weiterhin möglich.
Privatverkauf ohne Makler: Keine Provision, aber auch keine Haftung des Maklers für Angaben im Exposé – prüfe Unterlagen selbst.
Rückforderung: Wurde dir als Käufer seit Ende 2020 unzulässig die volle Provision aufgebürdet, kann die Vereinbarung nach BGH-Rechtsprechung (6.3.2025, I ZR 138/24) insgesamt nichtig sein – dann ist nicht nur die Hälfte, sondern alles zurückforderbar.
Mehrere Eigentümer: Gehört die Immobilie einer Erbengemeinschaft, muss der Maklervertrag mit allen Miteigentümern geschlossen sein, sonst wackelt der Provisionsanspruch.

Was bedeutet das Ergebnis für dich?

Als Käufer weißt du jetzt, ob die im Exposé genannte Provision der gesetzlichen Teilung entspricht: Mehr als 3,57 Prozent auf deiner Seite bei 7,14 Prozent Gesamtprovision sind ein Warnsignal – spiele im maklerkosten-rechner verschiedene Sätze durch, verlange den Nachweis der Verkäuferzahlung oder verhandle direkt. Als Verkäufer zeigt dir das Ergebnis, was eine reine Innenprovision kosten würde, und ob sich das gegen einen schnelleren Verkauf rechnet. Nutze die Netto/Brutto-Aufschlüsselung, um Angebote verschiedener Makler ehrlich zu vergleichen – ein "günstigerer" Prozentsatz zzgl. MwSt. kann teurer sein als ein höherer inkl. MwSt. Und falls du in den letzten Jahren als Käufer die volle Provision gezahlt hast, prüfe anhand der BGH-Entscheidung vom März 2025, ob dir eine Rückforderung zusteht. Diese Berechnung ersetzt keine Rechtsberatung – bei Streit über Provisionsansprüche hilft ein Anwalt für Immobilienrecht. Dokumentiere jede Provisionsabrede schriftlich und hebe Zahlungsnachweise auf.

Mathematische Formel-Spezifikation

Exakte Berechnungsvorschrift nach Gesetzesgrundlage

Eingaben: Kaufpreis K in € (> 0); Provisionssatz p_gesamt in % inkl. MwSt. (Standard 7,14; frei 0–15); Modell m ∈ {656c, 656d, innen}. Konstanten: MwSt. = 19 % (Faktor 1,19); gesetzliche Teilung = 50/50 bei § 656c. Schritt 1: Gesamtprovision brutto G = K × p_gesamt / 100 (2 Dezimalen). Schritt 2: Modell 656c: Käufer = Verkäufer = G / 2. Modell 656d: Käufer ≤ G / 2 (Eingabe Käuferanteil 0–50 %, Warnhinweis "Nachweis der Verkäuferzahlung erforderlich"); Verkäufer = G − Käuferanteil. Modell innen: Käufer = 0; Verkäufer = G. Schritt 3: je Seite: netto = brutto / 1,19; MwSt.-Betrag = brutto − netto. Schritt 4: Zulässigkeitscheck: Käuferanteil > 50 % von G bei Wohnimmobilie → Warnung "Unzulässige Abwälzung nach § 656c BGB möglich – prüfe den Vertrag". Quellen: §§ 656a–656d BGB (in Kraft seit 23.12.2020); BGH I ZR 138/24 (6.3.2025); MwSt. 19 %; GrESt-Spannen 3,5–6,5 % je Bundesland (Nebenkosten-Kontext).

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Alles Wissenswerte zu Voraussetzungen, Gesetzen und Besonderheiten

1 Wie hoch ist die Maklerprovision beim Hauskauf?

Ortsüblich sind 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer als Gesamtprovision, je 3,57 Prozent für Käufer und Verkäufer. Je nach Bundesland und Verhandlung liegen die Sätze zwischen etwa 3 und 8 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer.

2 Wer zahlt die Maklerprovision – Käufer oder Verkäufer?

Bei Wohnimmobilien teilen sich beide Seiten die Provision seit dem 23. Dezember 2020 hälftig, wenn beide den Makler beauftragt haben (§ 656c BGB). Der Käufer darf höchstens 50 Prozent tragen. Bei reiner Innenprovision zahlt nur der Verkäufer.

3 Ist die Maklerprovision verhandelbar?

Ja. Gesetzlich vorgeschrieben ist nur die hälftige Teilung, nicht die Höhe. Gerade in Käufermärkten lassen sich niedrigere Sätze oder eine reine Innenprovision aushandeln – jede Zehntelprozentpunkt spart bei 400.000 Euro Kaufpreis 400 Euro je Seite.

4 Sind in den 3,57 Prozent die Mehrwertsteuer enthalten?

Ja, wenn "inkl. MwSt." dabeisteht: 3,57 Prozent entsprechen 3,00 Prozent netto plus 19 Prozent Mehrwertsteuer (3,00 × 1,19 = 3,57). Steht "zzgl. MwSt.", kommen die 19 Prozent noch obendrauf.

5 Was ist der Unterschied zwischen Innen- und Außenprovision?

Innenprovision: Der Verkäufer zahlt die gesamte Provision, der Käufer nichts. Außenprovision: Der Käufer zahlt alles – bei Wohnimmobilien seit Ende 2020 unzulässig. Dazwischen liegt die gesetzliche hälftige Teilung nach § 656c BGB.

6 Gilt die Teilung auch für Gewerbeimmobilien?

Nein. Die §§ 656a–656d BGB gelten nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser. Bei Gewerbeimmobilien und Baugrundstücken gibt es keine gesetzliche Verteilungsregel – dort entscheidet der Vertrag.

7 Kann ich eine zu viel gezahlte Maklerprovision zurückfordern?

Unter Umständen ja. Wurde dir als Käufer seit Ende 2020 unzulässig die volle Provision aufgebürdet, kann die Vereinbarung nach der BGH-Entscheidung vom 6. März 2025 (I ZR 138/24) insgesamt nichtig sein – dann ist die komplette Zahlung zurückforderbar, nicht nur die Hälfte.

8 Muss der Maklervertrag schriftlich sein?

Er bedarf der Textform nach § 656a BGB – also mindestens E-Mail oder ein anderes lesbares, dauerhaftes Format. Ein rein mündlicher Vertrag begründet keinen Provisionsanspruch.

9 Wann wird die Maklerprovision fällig?

Erst wenn der Makler erfolgreich vermittelt hat und der Kaufvertrag (bzw. Mietvertrag) unterschrieben ist. Ohne wirksamen Hauptvertrag gibt es keinen Provisionsanspruch – auch nicht für bloße Besichtigungen.

10 Zählt die Provision zu den Kaufnebenkosten?

Ja. Zu den typischen Kaufnebenkosten gehören Maklerprovision (bis 7,14 Prozent), Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 Prozent je Bundesland) sowie Notar und Grundbuch (ca. 1,5–2 Prozent) – zusammen also grob 9–16 Prozent des Kaufpreises.

Geprüfte Quellen & Rechtsgrundlagen

• Gesetze im Internet, §§ 656a–656d BGB – Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten (in Kraft seit 23. Dezember 2020): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656a.html
• Bundesgerichtshof, Urteil vom 6. März 2025, I ZR 138/24 – Nichtigkeit der Provisionsvereinbarung bei unzulässiger vollständiger Abwälzung auf den Käufer (25.000 € Rückzahlung): berichtet u. a. https://www.zaronews.world/politik/maklerprovision-zurueckfordern-das-sagt-der-bgh/
• Sparkasse, "Maklerprovision: Höhe, Regelungen & wer sie zahlt" – 3–8 % zzgl. MwSt. je Bundesland, Bestellerprinzip Miete: https://www.sparkasse.de/pk/ratgeber/wohnen/immobilie-veraeussern/maklerprovision.html
• Fixrechner, "Maklerkosten-Rechner" – Formel Gesamtprovision = Kaufpreis × Satz inkl. MwSt., Beispiel 400.000 × 7,14 % = 28.560 €: https://fixrechner.de/makler-provisons-rechner/
• Wikipedia, "Nebenkosten beim Grundstückskauf" – Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 % je Bundesland: https://de.wikipedia.org/wiki/Nebenkosten_beim_Grundst%C3%BCckskauf